陈方勇:目前是商业地产重整河山好机会 选址是关键

　　近来拜股市所赐，全国人民终于找到了唯一的共同话题，就是股灾。国家牛市在毫无预兆之下陷入崩溃局面，几乎全民被套，真的就“为国接盘”了。无论做如何的猜想，一个基本事实就是：一个背离基本面的资本市场特例终于以一种过山车的方式完成了修正。这样的修正虽然过于惨烈，无数的财富成了泡影，但这就是资本市场的无情。在这样的时刻抱怨和恐慌都无济于事，我的一位做基金的朋友在这个时刻的态度令我敬佩，他已彻底放弃了操作，开始出行去考察他认为真正有价值的公司。他说：在一个非理性的市场时间做任何动作都是错误，那么不如暂时离开，为未来做好打算。

　　恰好，最近这一周重心在商业地产，收到了许多关于经营困难的哀叹，也看到了很多用于突围的尝试。如果说房地产市场也是一个大盘，商业地产就是其中一个小盘，如果再具体到购物中心就只能说是一个版块了。就是这么一个小盘，不过短短的几年时间就经历了牛熊的转换，一片蓝海以最快的速度变成红海。与这场国家牛市有类似的地方在于，在几乎所有的参与者都不知道该如何赢利（甚至如何运营）的情况下，海量的资金就这么投下去了。当大家共同把资产价格抬到一个几乎没人可以算的过账的水平时，才发现一切的退路已被封死。跟股市比有一点不同，在股市里只要不是抄在峰顶上，只要有足够耐心，是有可能回本的，而对于有些商业地产项目来说，很多时候盖了楼还不如空着，因为改错的成本会大大大于新建，错的太离谱就只能是一堆垃圾。

　　我个人的观点，如今的商业地产就像现在的股市，虽然哀鸿遍野，但也是重整河山的好机会。虽然大多数商业地产避免不了被重度套牢的命运，但仍然会有活下来甚至越来越好的项目。要想做一个幸存者首先就要学会不犯错或尽量少犯错，然后再去图谋远大。那么商业地产怎么做才能少犯错误呢？我以为有几个胜负手可能是决定最终命运的关键。

　　第一个胜负手是“选址”。这有点老话常谈，但没办法，这就是商业规律。而选址的第一考虑因素绝对不是价格，而是趋势。趋势是什么？是大概率发生的事情，是大多数人认可的方向。所谓“顺势而为”就是这个道理，选对了方向自然省力。就选址而言，第一是选城市，尽量选市场容量大有成长性的城市，市场容量大就意味着容错性，成长性就意味着增长空间；第二是选地段，地段意味着人流聚集的习惯性和可能性，距离感、交通可达性、心理预期等决定了地段的好坏，黄金地段的意思是现时所公认的好地段，潜力地段就要看对未来的把握；第三是选位置，同样一个区域因为道路的分割以及交通的组织就可能造成不同的位势，往往一路之隔就可能气场相差极大，也是需要仔细的判断。一个好的选址意味一多半的成功概率，就算完全做错也是有极大机会来纠正。

　　第二个胜负手是“定位与设计”。这虽然是两件事情，但密切相关，决定了一个项目基本的功能属性。一个好的定位与设计应该是糅合了后期的运营思路的，决定了绝大部分的成本投入。一种偷懒的做法是定制商业，就是按照主力商家的需要量身定制，这种的好处是不容易出错，坏处却是要受制于人，一旦主力商家出现调整就会束手无策，发现做了很多无用功。我个人的看法，如今是个大变革的时代，各种新兴业态层出不穷，而且越来越有小型化的趋势，卖场的特性会越来越弱化，而体验感会越来越强调，因此与其被商家牵着鼻子走，不如尽可能做到普适性，空间尽可能灵活，保留足够的调整余地。就目前能看到的趋势来说，商业地产业态之间的边界将模糊化，越来越多的混合业态将会出现，公共空间的作用会越来越重要，空间的使用效率会越来越被重视。好的定位与设计带来的将是成本的高度节省和管理效益的大幅提升，反之就会令自己陷入僵局，越做越累，成为挥之不去的“硬伤”。未来存量改造会是一个大生意，谁能在定位与设计上拥有竞争力，谁就能吃到这块大蛋糕。

　　第三个胜负手是“金融能力”。金融之于商业地产就如同血脉之于人体，金融不通就如同血流不畅，是会生大病的。但凡好的持有型商业，背后一定是有一个稳健的金融支持体系。虽然以前通过散售也可以阶段性解决现金快速回流的问题，但随着资产价格的不断攀升以及散售之后遗留的难解的经营问题，让商业地产的散售遇到越来越大的挑战。在这样一个消费习惯巨变的时代，商业地产的试错在所难免，从开业到稳定经营必然需要经历一个较长的养商调整期，倘若资金的配置没有考虑充分很容易就陷入流动性的僵局。其实，商业地产作为消费的载体，有做消费金融天然的优势，也是最有机会来做消费前置（C2B）的引导的，如果能巧妙的运用好互联网金融工具，有可能在运作之初就已经同时解决好了市场和融资的问题。

　    第四个胜负手是“操作团队”。这包含了多重意思，最重要的意思是不要遇到神一样智商的团队，就好比这回的国家救市，一把王牌在手还能打成这样，真是神仙难救。商业地产范畴也不乏这样的“传奇”案例，明明一个绝版地块，操作方也资金雄厚，但就是太自以为是，好好的项目能做成“烂尾楼”，甚至因为操作问题遗留的后患让有意接盘者都难以下手！遇到这样的问题，我想首先是要有自知之明，无法找到一个稳妥的操作方案宁可就不要妄动，真的需要有动作请老手比新手靠谱，请有体系的外包团队比自己从头打造新的团队靠谱，如果还是感觉驾驭不了，不如趁还是张白纸的时候就考虑“货卖行家”，那样的价值损失会小的多。

　　有次在做专业交流时，有人问我“有何良方来盘活存量的商业地产价值”，我回答“有的可救，有的恐怕只能炸掉重来”，这就像这回被深套的各类股票，有的可能只是被大盘拖累的误伤者，那么只要市场恢复正常，时间会修复你的损失，而有的原本就是虚高，那么可能就再也回不到那虚假的价值上去了。当然，相比股市而言，商业地产应该更容易看到真实的价值，只要不去做那些多余的愚蠢动作，每一个地方的项目都是有可能找到最适合的方向。商业地产的救市不需要搞运动，能救的迟早会被资本发掘，不能救的就随它沉淀，只要时代在进步，城市在发展，总是会有它的出路。市场的问题，就让市场来解决吧。