吴继炜的地产逻辑 基汇资本73亿港币购香港洲际酒店

　　地标式物业的交易总会成为财经报道追逐的重要内容，尤其是当这种交易创下新的成交记录时。

　　洲际酒店集团于近日宣布，其已与买方Supreme Key Limited达成协议，同意以9.38亿美元(折合约72.7亿港元)的总价出售香港洲际酒店的拥有者权益。此次交易的成交额超越中环富丽华酒店在1997年以69亿港元创下的纪录，使香港洲际酒店一跃成为香港最贵酒店地产。

　　资料显示，香港洲际酒店坐落于香港九龙海滨的黄金地段尖沙咀区，是洲际酒店集团在整个亚太区的旗舰酒店。该酒店拥有壮观的海景，酒店内所有餐厅及大部分客房均面向闻名遐迩的维多利亚海港，为世界顶级商务及消闲酒店之一。

　　该酒店于1980年开业，拥有503间客房，包括87间套房，自2001年以来一直由洲际酒店集团全资拥有。酒店原名丽晶酒店，最初由新世界发展持有，但于2001年因新世界不敌财困，以23.4亿港元低价将酒店部分售予洲际酒店集团，并将酒店易名。以此计算，洲际集团此次转手价格相较其当年收购支出，翻了3倍有余。

　　值得一提的是，买方SupremeKeyLimited的最大股东为基汇资本，后者亦是北京三里屯太古里、盈科中心、广州西城都荟、上海353广场等重大收购事项的主角。

　　而据了解，基汇资本目前管理着4支以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金，2005年以来，其募集的股本已超过38亿美元，管理资产金额达85亿美元，包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

　　香港洲际酒店出售

　　据了解，SupremeKeyLimited是由建生国际和基汇资本为收购香港洲际酒店而成立的合资公司。基汇资本又是建生国际创办人吴仲灿之子吴继炜、吴继泰于2005年成立的房地产私募投资基金，主要投资商厦及酒店。

　　据吴继炜介绍，建生集团由其父亲吴仲灿在香港建立，其核心业务是物业、酒店投资和投资控股，于香港主板上市，是一家主要面向东南亚市场的投资集团公司。

　　记者查看建生国际于7月10日发布的投资公告，其成立合资公司旨在为收购、持有及管理香港洲际酒店，以赚取租金收入和资本增值。建生国际在合资公司占股10%，并承诺按照股权比例出资5100美元(约3.96亿港元)，其余资金由基汇资本牵头的财团投资者提供。

　　洲际酒店透露，收购完成后，新买家承诺将投入大量资金翻新酒店。翻新工作预计将于2017年开展并持续大概18个月。洲际酒店集团将保留香港洲际酒店37年的管理许可权及三次管理合约延期权，每次可延长10年。因此管理合约将至少长达67年。洲际酒店集团将收到的管理费初步预计为每年800万美元(约6240万港元)，并将在酒店翻新后有所增长。

　　资料显示，香港洲际酒店于2014年获得的息税前利润为4200万美元，截至2014年12月31日的净帐面价值为2.98亿美元。此次交易将为洲际集团带来预计7亿美元的额外可支配税前利润，以及4000万美元的额外非现金税项支出。

　　香港市场人士分析指，洲际集团和它的主要竞争对手一样，也在采取轻资产化的策略：陆续出售其拥有的酒店不动产，在协议基础上对酒店进行管理。目前为止，洲际集团的轻资产率为99%，洲际酒店已经出售近200家酒店，毛收入达80亿美元，助其陆续向股东返利100亿美元。

　　“华尔道夫”式游戏

　　同样是核心城市繁华区域的地标物业的交易，香港洲际酒店的出售很容易与此前安邦对于纽约华尔道夫项目的收购联系起来，其背后隐藏的资本投资逻辑如出一辙。

　　据查阅历史资料，2014年10月，安邦保险与希尔顿集团达成协议，其以19.5亿美元、折合人民币约120亿元的价格收购希尔顿集团位于纽约曼哈顿区公园大道的华尔道夫酒店。彼时曾有不少市场声音认为，该项收购价格偏高。

　　似乎是对于这些指责的回应，安邦保险集团董事长吴小晖于后来的哈佛演讲中集中阐释了安邦的投资策略：做商业决策的时候最基本原则是盈利，以及它的商业模型可不可持续。

　　“这个酒店共1400多个房间，16.3万平方米的面积，19.5亿美金的投资约合每个平方米73000人民币，与中国北京金融街拍卖地价每平米十万块且40年使用权相比，这个项目获得的是终身产权，每平米只有七万元人民币，我们觉得有很大的盈利空间。”

　　吴小晖称，安邦的投资团队详细分析了纽约中城地区周边住宅价格，达到每平米售价约20-30万元，其中差价至少十万多人民币。“同样可比的纽约广场酒店住房改造投资计划，已经获得丰厚回报，证明是成熟的商业模型。”

　　而基汇资本的创立人吴继炜，其曾坦言做地产有三个重点，一是地点，二是地点，第三还是地点。吴认为，当中等收入群体崛起的时候，在一线城市的商用不动产会有更多的需求，核心地段的商业中心将成为必争之?地。

　　分析人士亦为观点地产新媒体指出，虽然收购价格创下纪录，但是在香港维多利亚港附近无法复制的精华地段，收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得。

　　此外，在基汇资本过去投资的所有项目中，从来不做单纯的财务投资，而是采用深度操盘、战略增值的运作模式。其主要策略可以简单归结为：买楼—包装—高价卖出，俨然一个楼盘“包装大师”。

　　作为机会型的投资人，基汇资本娴熟于在不明朗的投资环境中，锁定有合理风险回报率，却尚未充分发挥商机的项目，其全数出清结束的基汇中国I期基金年回报率超过20%。

　　一个合理的猜想是，收购协议中承诺将于2017年开始进行的翻新工作，或许将是香港洲际酒店价值再挖掘的新起点。