高力国际林丹：“吃出来”的购物中心 餐饮只会越来越火

　　（赢商网深圳站报道）在“吃货经济”火热的当下，餐饮业态变得越来越强势，一跃成为各大商场的“香饽饽”。　　 

　　 据深圳零售商业行业协会调查的数据显示，顾客由于就餐而选择前往购物中心的比例高达7成以上，2014年深圳市各大商场的受访顾客平均每月外出就餐的花费金额约1400元，休闲娱乐花费才1061元。　　 

　　餐饮崛起的根本原因在于体验式消费的不可取代，俗话说“民以食为天”，吃饭是必须实体完成。据了解，从2010年起，深圳不少购物中心顺应市场变化已开始大规模调整业态，逐步将初期引进的面积过大、销售额较低的商店淘汰出局，加大引入餐饮、休闲、儿童教育等体验式业态比例，如今深圳购物中心餐饮业态比例达到35%已成常态。　 

　　 “某某号，请到店内用餐！”随着清脆的女声一出，等待多时的客人被带入用餐，而其身后还有着几十位排成“长龙”的等位者，这是福田COCO PARK餐饮门店门口常见的一幕。　 

　　据赢商网获悉，福田COCO PARK餐饮面积在2010年就达到了35%，截至2013年底已调高至41%，其餐饮业态的人气也是深圳购物中心数一数二的。而在去年开业率仅一半的皇庭广场，其餐饮业态内也是人气爆棚。　　 

　　深圳购物中心餐饮业态为什么这么火？赢商网就深圳购物中心餐饮业态的发展状况采访了高力国际零售房地产服务部董事林丹女士。　

高力国际零售房地产服务部董事林丹女士　 

　　赢商网：就整个华南地区来说，深圳购物中心餐饮的总体租金水平如何？　　 

　　林丹：就整个华南地区购物中心的餐饮租金来说，深圳并不是最高的。若单纯从餐饮租金来看，广州天河城、正佳广场的餐饮租金是最高的。　　 

　　  以天河城作为例子，它是华南地区第一个具有真正意义的购物中心，自地铁开通后，天河城逐渐发展成为目前华南地区最成熟的购物中心之一。天河城的商铺是通过公开竞标、投标的方式进行筛选商家的，故同一个位置的商铺，由于不同的商家进行竞争，最后价高者得，这也是造成天河城商铺租金居高不下的历史原因之一。　　 

　　 就深圳而言，由商圈来划分，其中罗湖区的华润万象城、福田区的星河COCOPARK、南山区的海岸城作为三大片区的商业标杆，其餐饮租金也是片区最高的。　　    

　　林丹还表示，购物中心餐饮租金水平不能一概而论，但不同类别的餐饮所体现的租金水平也是不一样的。按现时餐饮的类别，大致可以分为以下三类。　　 

　　第一类“轻餐饮”，租赁面积在100平方米以下，租金单价每月每平1000元到2000元。这类餐饮承租能力最高，能帮业主提升收益，而且这类餐饮的租期一般在1-3年以内，对于业主灵活调整品牌也起到一定的促进作用。所谓的“轻餐饮”即我们经常说的雪糕店、饮品店等。第二类“特色餐饮”，租赁面积在300-500平方米左右，租金单价每月每平400元到600元。这类餐饮在店铺前期的投入大，运营回本时间较长，所以租期一般至少5-6年。如“很高兴遇见你”、“南小馆”、“探鱼”、“美奈小馆”等。第三类“大型餐饮”，租赁面积在1000到2000平方米左右，租金单价每月每平100元到200元。这类餐饮租用面积最大，导致各方面的投入较先前两者更大，故该类餐饮租期一般在10年以上，如“丹桂轩”、“稻香”等。　　 

　　赢商网：海岸城、万象城、COCOPARK过去一年对餐饮品牌都有大幅调整，特别是万象城，2014年调整了40个品牌，三分之一是餐饮品牌，购物中心在对餐饮品牌进行调整的过程中更倾向于引进什么品牌？　　

　　林丹：在餐饮业态调整的过程中，购物中心更倾向于引进特色餐饮品牌。　　 

　　大型餐饮由于前期投入的人力成本、装修成本较高、运营回本时间长，所以一般要求较长的租赁期限。但对于业主来说，他们租赁的面积虽大，可租金议价的空间和调整的幅度较小，加上竞争力欠缺，所以现在购物中心对于大型餐饮的入驻较为谨慎。　　 

　　特色餐饮所需的店面面积不大，一家大型餐饮所需的店面面积可以分割成几个特色餐饮的门店，这样相应的租金单价较一家大型餐饮而言就提高了。在租金收入提高及品牌选择度相应提高的前提下，购物中心在餐饮调整方面更倾向于引进时尚特色餐饮。　　 

　　赢商网：COCOPARK、万象城、海岸城作为福田、罗湖、南山三大区域的地标性购物中心，他们现在的餐饮业态各有什么特色？　　 

　　林丹：万象城餐饮的受众对象比较倾向于商务白领、上班族，这与它所处的区域位置有关，也与它本身的高端商务定位有关。万象城位于罗湖金融中心，周边有京基100、地王大厦等高档写字楼，所引入的餐饮品牌，无论是在菜单定价还是人均消费上都高于福田COCOPARK。而对于当下火热的特色餐饮品牌，万象城也可能考虑引入。　　        

　　COCOPARK虽然也位于福田CBD中心，周围辐射较庞大写字楼，但COCOPARK定位“年轻、时尚、潮流、体验”，核心客户群是80、90后，未来即使是平安金融中心落成，COCOPARK可能会相对应增加一些商务白领就餐的高端餐饮，但整个购物中心的定位及核心受众群不会变。不难发现近几年COCOPARK餐饮业态的调整，也越来越偏向小资、时尚、休闲，成为年轻人的聚集地，这也是它餐饮越来越火爆的原因。　　 

　　海岸城定位“家庭式消费”，以辐射周边家庭消费为主，所以它的餐饮业态相对比较亲民，今年也引进了许多时尚、特色的餐饮。　　 

　　赢商网：促使COCOPARK、万象城、海岸城餐饮火爆的因素有哪些？　　 

　　林丹：现在购物中心餐饮火爆已经成为一个趋势，一个购物中心的餐饮只要不是特别差，都都会出现排队等餐的现象，不难生存下去。　　 

　　近几年，零售业态受市场大环境的影响走下坡，餐饮和娱乐作为购物中心聚人流的主要业态，业绩越来越好。比如前几年进入深圳的“海底捞”，基本每家店都需要排队，而这种聚人流的餐饮业态也带动了其他业态的消费。这样既带动了购物中心人气客流，也增加了餐饮的营业额。　　 

　　所以开发商在购物中心业态调整的过程中，将更大的比重放到了聚人气的餐饮业态，而且调整后发现，很多餐饮门店的业绩确实做的不错，而且他们也很愿意跟购物中心做业绩分成的分享。这样一举三得，除餐饮商家能获利的同时，也为业主带来较优的租金收入，同时带动整个购物中心的人气。　　 

　　而且，现在人们外出消费的习惯越来越多，为满足消费者多样化的饮食习惯，购物中心在引进餐饮的品类上也越来越多样化。　　 

　　赢商网：你觉得餐饮市场这种火爆的趋势会持续下去吗？未来餐饮市场会呈现出一个怎样的趋势？　　 

　　林丹：目前来说我不觉得餐饮市场会走下坡路，未来两三年内，深圳餐饮市场可能还是会持续这种火爆的趋势，而且会发展得愈来愈成熟，从而导致购物中心餐饮业态出现优胜劣汰。　　 

　　这对于商家来说是一种挑战，他们除了需要专注于做好产品，也需要找准目标受众以至于不被市场淘汰，同时这种优胜劣汰也有利于深圳整个餐饮市场升级，从而吸引更多国外的品牌入驻。对于消费者来说，他们成为了受惠者，可以享受到更好餐饮服务。　　 

　　在“互联网+”时代，未来餐饮品牌会更多地融入互联网。其实电商发展到现在，线下商家已形成一个共识，与其千方百计的应对电商冲击，不如与电商结合，通过线上线下来带动门店业绩。