新城控股欲加速布局三四线城市 5年后将超过80个项目

　　由于正处于B转A缄默期，新城控股（1030.HK）近期比较低调，但这并不妨碍其年初提出来的“奔跑的骆驼”式扩张。

　　2014年12月，位于上海青浦的上海新城吾悦广场首度实现100%商家开业；此后董事长王振华要求全部项目要100%开业，2015年6月开业的苏州吾悦广场也做到了。2015年将陆续迎来苏州吴江、张家港、丹阳吾悦广场开业。

　　这让新城控股管理层觉得，一直以来，学习借鉴万达模式，进入三四线城市的路子是走得通的。“我们也在边走边学边总结。”新城控股高级副总裁欧阳捷坦言，最近新城控股内部也在探讨，新城吾悦广场与万达广场的商业模式相仿，但品牌、招商、客服都与万达完全不一样。

　　骆驼为何奔跑？

　　在去年底新城控股首届商业年会上，董事长王振华宣布，未来五年，吾悦广场全国化绽放的时代即将来临。据悉，“吾悦”旗下已开业的标杆性综合体常州新城吾悦广场和国际广场，客流总量已近4000万人次，租金回报率较前一年增幅超240%。

　　欧阳捷分析，新城控股开始转型商业地产，模式基本与万达差不多，有两个核心要素：开发商持有物业的开发利润能够覆盖运营成本；经营的利润能够覆盖贷款成本。新城控股内部在拿新项目时都必须测算这两个模式是否可行。

　　万达拥有自营主力店，只要提前一年招商餐饮、配套即可。但新城吾悦广场没有自营主力店，商业团队要提前两年进入，相当于一拿地就要开始招商了，且要求开业前半年招商率要达到70%，开业前3个月招商率要达到90%。

　　骆驼要奔跑意在跑马圈地。欧阳捷指出，一二线城市商业趋于饱和，有的已经过剩，但三四线城市还缺少购物中心这样的新兴业态，比如在浙江，一些百万人口的地级市里还没有一个像样的购物中心。

　　全国有54个三线城市、103个四线城市，按照城镇化50%来算，按照每个城市有200万个潜在消费者，每个购物中心覆盖20万人口，每个城市最多只能建10个左右的购物中心。欧阳捷认为，10年后全国一二三四线城市的购物中心布点将全部完成，不会再有新的空白点和机会，未来10年是商业地产在三四线城市跑马圈地的时代。

　　2020年将有80个以上项目

　　欧阳捷认为，当商业地产进入商业业态、运营、人才之间竞争的战国时代，那时候经营有道的企业才能打出一片天。

　　只有跑起来才可能在行业中占据一席之地，新城控股现在也在加速布点。2017年将有40个项目开业和在建，2020年达到80-100个商业项目。“我们要求拿地后3个月开工、6个月开盘，现在有的项目4个月就开盘了。”欧阳捷表示，新城控股现在还是重资产模式，要实现高周转，仍然只能通过贷款、融资、卖房子的传统方式，现在也在研究万达的轻资产模式。

　　拿地是最重要也最耗时的环节。新城控股获取商业地有三个原则：要在城市比较重要的位置，属于城市中心、副中心，或者未来新城市的中心；商业地价不能过高，要保证所有现金流平衡；高周转模式，前期的地勘要非常细致。

　　新城控股目前的土地拓展团队，有四个副总裁负责拿地，100多人的团队在全国各地奔跑，除了港澳台和新疆西藏，剩下的省市都跑到了。

　　在互联网时代，新城控股如何将移动互联网放进商业去？欧阳捷认为，这需要研究人性和人的需求，新城控股希望利用移动终端的便利性和随时性，为客户提供最便利的信息服务和体验场景。比如开车到新城吾悦广场，客户出门前就可以通过新城吾悦APP预订车位，买了东西之后可以利用反向寻车系统很方便地找到自己的车，利用中央缴费系统的微信、支付宝直接缴停车费，还可以用购物积分换停车费。

　　在后台，新城吾悦广场自己的数据系统可以形成大数据分析，一方面为商家运营提供决策参考，另一方面为广场招商企划提供支持。

　　新城控股还在互联网+物业方面在做增值服务。例如此前开辟的一块新业务——社区O2O平台新橙社，也可以与新城吾悦广场的商业互动，带来人流和消费的新增长。