一个老万达的辩护：万达调整惹谁了？不懂不要瞎BB

　　说实话，老猪活这么大唯一值得自我吹嘘的一点，就是镜子照得很清楚。老猪从来都不否认自己既没文化，又少教养，实乃不折不扣的呆子一枚。　 

　　然而，最近看到很多人在议论万达百货的批量关店，要么人云亦云不明事理，智商不如猪。要么别有居心狡诈如狐，人品不如猪。　 

　　呜呼哀哉！目睹种种怪现状，手中的大刀早已饥渴难耐，且看俺老猪“侃”他个鲜血淋淋。　　 

　　也说万达百货

　　很多人把万达百货和万达的商业地产紧密联系在一起，尤其那些别有居心的人。仿佛万达百货批量关店，他们仇视已久的万达广场终于被抓到了把柄，于是这些评论人最终指向的目标就四个字——“大厦将倾”。

　　事实上，完全不是那么回事。

　　首先从组织架构上来说。

　　在万达的混过的人都知道，万达集团的全称是“大连万达集团股份有限公司”而该“集团”下属的支柱性子公司叫做“大连万达商业地产股份有限公司”，万达百货隶属于“集团”但不属于“商业地产”公司。后者里面又主要有谁呢？项目公司，负责整个万达广场的开发建设，以及销售型物业的销售；商管公司，也就是万达商业运营能力最强最赚钱的万达广场室内步行街的招商、运营、管理公司；其它的还有酒店建设公司、酒店管理公司、文旅项目公司、境外地产公司、商业地产研究中心、规划院等，有的做一线业务，有的做后台智囊，但无一不是万达现有业务体系里面的重中之重。

　　而属“集团”这一体系的子公司里，除了万达百货，还有投资公司、财务公司、电子商务、快钱（互联网支付平台）公司等。从形式上看已经一目了然：这些公司都是做商业地产下游产业链的公司，虽然也挂“万达”俩字，但实质上接近于“甲方里的乙方”。

　　这就好比一个大商场，里面有一家商户调整了，有必要那么大惊小怪吗？

　　况且万达刚刚上市，最近又是股市的风口浪尖，万达会笨蛋到在这个节骨眼儿上大规模调整支柱性业务吗？这显然不科学！

　　其次，从万达广场的产品设计上来说。

　　很多人喜欢拿万达广场的商业部分和大悦城、万象城比。其实有点误会他了。万达广场的商业既不是百货也不是购物中心，甚至用Shopping Mall来看待也不完全准确。

　　他就是一个商业综合体，用万达人自己的说法，叫做“大商业”。其形式相当于把一个既有购物中心、又有百货、又有餐饮楼、娱乐楼的中大型商业群落盖到了一栋楼里，从外表上看仿佛是一个商场。

　　这么做的好处显而易见，本来该一个商圈实现的事儿，一个“商场”就实现了。所以“万达广场就是城市中心”这句话其实绝逼不是吹牛逼，甚至我觉得都有点谦虚了。

　　而且万达应该是国内最早着手垂直整合业态资源的商业地产商，百货、影城、大歌星、宝贝王都是他自己的。作为一个商圈，当各主力业态都已经如愿落位了，即使各家水平不高，发挥出来的集群效果也必然是n+n＞m。而且交叉作业，竞合协作，所带来的效率提升，那更不是一点半点！

　　所以说，真正的万达你学不会！很多人学万达的“现金流滚不动产模式”，认为仅靠自持商业带动销售型物业增值再反哺商业，就能实现低成本甚至零成本开发。结果呢？学得人多，死得人更多。你即便做得来“订单式”商业地产，但那些下了单的主力店肯跟你去地价便宜的郊区陪你孤枕难眠吗？开发周期超过36个月，一切都是扯淡！但万达平均20个月！

　　说了这么多万达的好话，很多人又要八卦老猪的真实身份了。其实我就是“自来水”，就是“枪手”，就是“死忠粉”！怎么了？但我说的有没有道理，你是成年人，可以自己去思考。

　　呃，貌似扯远了！花开两朵，咱们各表一支。话说万达的这个“大商业”也有自己的痛点。老万达应该知道，万达的一代店是裙楼商业，二代店是北京建国路CBD万达广场和上海五角场那种商业建筑组合。而目前数量最大（大约已开业100座），也是最被人熟知，并且我上面提到的那种，其实算2.5代产品，因为只是在第2代产品基础上把各种业态和呈现形态由分散变为集中，没有太多本质性变化。至于巨无霸级的那种“万达茂”其实应该算是第4代产品。

　　那么缺失的3代产品哪里去了？

　　问题的关键就在万达百货上。传统老百货店的痛点我们都知道，商铺密集，体验感差，功能受物业条件所限尤为单一，聚客能力不强。面临网购和购物中心的步步紧逼必然被迫转型。短期内少数走中高端精品路线的百货还能一息尚存，长期来看着实不乐观。

　　万达百货当然也不例外。 

　　前期为万达开疆拓土立下汗马功劳的万达百货，必然随着整个万达集团的战略转型，以及业绩需求做一些改变。

　　眼下传统百货的优势并未完全丧失，一方面不得不承认，整个国内百货业这么多年的积累，的确积累了大量招商、营运、管理的人才，具体到细分事业，人其实才是第一生产力。

　　另一方面，很多乙方品牌就喜欢联营扣点，纯租赁人家玩不了，你总不能强求吧？轻资产毕竟也是主流方向嘛！

　　再一方面，百货其实玩得是平效，与那些注重体验的购物中心相比，商品品类更集中，更丰富。国内叫好不叫卖的购物中心比比皆是，虽然是趋势，但眼下还干不过百货这却是不争的事实。尤其是很多三四五线城市，连像样的商贸城都没一个，你让老百姓跨过百货一下子接受宽敞明亮的购物中心，何其艰难！百货在某些市场还是有天然优势的，要不然也不会有那么多连锁百货拼了命地渠道下沉。

　　而眼下万达的需求排第一位的当数业绩。前期万达在商业地产的打法和思维确实过于偏向了不动产销售思维，更多得考虑了土地红利和房子好不好卖，但选址的即视商业价值方面就会差一点，所以他基本把预期都放在了开业的2-5年以后，即便如此，有些预后较好的地段因为经济大环境和区域发展小环境等种种客观问题，2-5年后整体也还不太理想。

　　周边商业氛围是百货这种产品最为敏感的神经，所以调整万达百货实属必然。并且老猪斗胆预测，会出现两条路线。

　　第一，把原万达百货区域外包出去。这主要会涉及到一些选址先天不足，周边发展缓慢的万达广场。这类地段想要崛起，多半得依靠当地资源，万达的庞大品牌库未必会有本地一些企业的资源管用。

　　第二，重新定位包装。这类主要涉及到结构失衡的万达广场。调整的方向就是适应地区消费的个性化需求，强调体验感，增加体验业态。并且这些改造，万达自己就能够充分调动资源，获得差异化生存。事实上万达百货和商管各自也不是没做过这方面努力，包括之前在2012年后提出去“零售化”，这个概念其实主要在大商业室内步行街范围内执行，具体做法为缩小服饰零售比例，将年轻化服饰品牌还归万达百货；随后又在一些城市将中大淑女装品牌引入室内步行街，模糊与万达百货之间固有的定位差异、人群差异。

　　第二种调整，将有可能诞生出万达广场的近3.0代产品。而且不久的将来，万达的一些新项目可能在规划设计上更加突出3.0代产品的特色，可能还要远胜现在的通过改造来实现。

　　写在后面：万达即将开启2.0时代

　　老猪在万达服务了很多年，基本最精力充沛的年纪都卖给万达了。对于这个企业俺是这么看待的：进来三年以上，你能通过他学到优秀的计划管控和团队管理；而五年以上，你就会对他的战略策划产生敬畏了。

　　王健林是当今全球商业地产领域内，最成功的趋势投资者，没有之一。

　　中国今后一定有更富有的地产商，但能够超越他的，即便是有，也一定是300年以后，主战场只能是在宇宙中某星球的中国领土之上。

　　如果说万达1.0时代的核心战略思维，是依托国内的基建需求，老百姓的买房需求，整个市场的投资消费需求。

　　那么万达的2.0时代，其核心战略思维，已经锁定了中国的国际地位需求，金融改革需求，以及老百姓的文化消费需求。

　　1.0时代，万达靠现金流滚不动产，解决了商业地产投资回报慢的关键痛点。

　　2.0时代，万达借中国构建多层次资本市场和内需增长方式转型的契机，将解决整个国内民间流动性过剩的痛点。继续在商业地产领域领跑，但这恐怕只是九牛一毛。这个局尤为庞大。