万科产业地产“重服务、偏运营” 能否撑起万亿市值

观点地产网   2015-08-05 11:38

核心提示:在产业地产方向,万科的产业地产包括产业园区和物流地产,目前两大板块分开发展。万科产业资产管理公司负责人郑华近期对外发声表示,万科产业地产想要尝试的是“重服务,偏运营”。

  “2015年万科会发生更多转变,将独立三个事业部”,王石于今年3月份为万科转型划下的经纬,至7月底似乎都逐一水落石出。

  7月31日,万科北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖宣布,万科将与北京链家地产展开精装业务合作。目前双方已经开始成立家装公司,刘肖也会兼任北京万科装修公司董事长。据悉,8月份北京万科将会向外发布启动装修业务的计划。

  同一天,几个月前宣布上市计划的万科物业,宣布与首创置业成立新物业公司,以更好地管理双方物业资源。据了解,万科与首创置业此次合作联合注册成立了一家物业公司,公司名称为首万誉业股份有限公司,股权架构为首创占比51%,万科占比49%。

  与此同时,由上海万科发展起来的万科产业资产管理公司,也抛出了2017年分拆上市、60倍估值以及180亿市值的目标蓝图。

  华泰证券地产分析师谢皓宇对观点地产新媒体分析指,物业、精装以及产业地产就是王石口中所说独立的“三个事业部”。

  联系郁亮曾于股东会上发表的,万科将成为有多业态上市平台的一个控股集团,进而实现万亿市值的宣言,市场即有猜想指,上述三个业务或成为万科计划中万亿市值的重要组成部分。

  “重资产”掘金

  虽然不论是单一创业方向还是集团整体转型计划,万科都希望能够“轻”起来,但正如谢皓宇所言,“房地产公司想做纯轻业务不是特别好做,只要做,基本会偏重。”尤其万科的创业方向要求“体现万科的优势与潜力”,与万科的“客户基础和能力优势相符合”。

  在产业地产方向,万科的产业地产包括产业园区和物流地产,目前两大板块分开发展。万科产业资产管理公司负责人郑华近期对外发声表示,万科产业地产想要尝试的是“重服务,偏运营”。

  然而在培养让行业信服的服务和运营能力的过程中,万科势必要经过一个持有物业、建立口碑和形象的过程。换言之,短时期内万科物业应还是以“重资产”为主。

  一个佐证是,按照设想,到2017年底、2018年左右,万科希望产业地产重资产部分能产生550亿的总收入,租金约五六十亿元;轻资产部分能有11亿元的收入,利润约为3亿元,利润率约是25%~30%。轻重资产的规模和利润贡献比较可见一斑。

  至于尚未有太多信息公布的家装公司,以及最先公布分拆上市计划的物业公司,都需要大量人力资源,这在某种程度上来说,也是“重资产”的一种表现。

  王石于今年3月份演讲中关于大量使用机器人的表态,也即说明万科也意识到拥有太多服务人员,与万科希望轻起来的愿望背道而驰。

  “据万科计算,在客户数量达到1000万人时,服务人员的比例是30万,6000万客户对应的服务人员将达到180万人。这些服务人员包括保安、清洁、绿化、老年护理等。如何找到这么多的服务人员?答案是机器人。未来十年,万科要做到30%的物业服务用机器人替代,预计头三年进行机器人实验,后五年开始应用。”

  对比同级别地产企业,万达、绿地转型方向中金融业务在扮演“轻”的角色,而这也是目前房企转型中颇受欢迎的“瘦身”方法。相比之下,万科在金融方面则缺少较好的落脚点。

  “针对原有物业来讲社区金融也可以提,但意义不大。金融是要有线下消费的,对于万科社区金融来说,就是社区中物业和金融的结合。但目前万科物业的尚没有起势。”

  万亿市值难题

  “我们需要万亿的市值。我希望,万科未来能够培养更多业务独立上市,万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团,希望整个平台加起来有1万亿市值。”郁亮为万科喊出的星辰大海般口号,也让这个行业为之振奋。

  然而现实总是过于骨感。在刚刚过去的短暂牛市中,诸多企业都实现了估值上的跨越式增长,惟有背负原罪的地产股倍显落寞和萧瑟。

  2015年5月13日,两家创业版公司乐视网以及东方财富,分别以1526.57亿元和1429.43亿元的市值成功超越万科市值。不敌创业板公司和万亿市值梦想间的落差,也是这个传统行业余晖下的一个投影。

  一个普遍被接受的行业共识是,在目前的经济格局下,地产企业是不可能在资本市场获得高估值的。郁亮亦明白个中道理,因此寄希望于多业态和多平台。

  对于今年五月提出上市计划的物业公司,郁亮寄望颇高。据称其在内部会议上表态称:“万科物业前景可期,若上市,它的市值一定会大于万科地产。”

  而根据中银国际的研报,参考先行者彩生活2014年市盈率为53倍,按照万科物业2014年净利润2.99亿元及估算同期市盈率为50倍,估算万科物业估值可达150亿元。

  “万科物业所谓的独立出来,是指在新三板上市。确定这个计划是在5月份,那时候整个新三板的估值都已经达到一个非常高的水平。”谢皓宇向观点地产新媒体透露。

  家装公司方面,刘肖放的狠话是,“预计这项业务在今年就会有5个亿左右的销售额,三年之内,不能再造一个北京万科的市值,就是我的失职。”

  粗略估算,加上物业公司150亿市值,产业地产180亿市值,家装公司200亿市值,万科地产1400亿估值,距离万亿市值仍有较大距离。

  值得注意的是,多位分析师和智库研究员对观点地产新媒体指出,万科的万亿市值目标实际上不够明确,因为管理层并未给出达成目标的路径和节点。

  “目标可以提出来,只是什么时候实现的问题。”

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