万科产业地产“重服务、偏运营” 能否撑起万亿市值

　　“2015年万科会发生更多转变，将独立三个事业部”，王石于今年3月份为万科转型划下的经纬，至7月底似乎都逐一水落石出。

　　7月31日，万科北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖宣布，万科将与北京链家地产展开精装业务合作。目前双方已经开始成立家装公司，刘肖也会兼任北京万科装修公司董事长。据悉，8月份北京万科将会向外发布启动装修业务的计划。

　　同一天，几个月前宣布上市计划的万科物业，宣布与首创置业成立新物业公司，以更好地管理双方物业资源。据了解，万科与首创置业此次合作联合注册成立了一家物业公司，公司名称为首万誉业股份有限公司，股权架构为首创占比51%，万科占比49%。

　　与此同时，由上海万科发展起来的万科产业资产管理公司，也抛出了2017年分拆上市、60倍估值以及180亿市值的目标蓝图。

　　华泰证券地产分析师谢皓宇对观点地产新媒体分析指，物业、精装以及产业地产就是王石口中所说独立的“三个事业部”。

　　联系郁亮曾于股东会上发表的，万科将成为有多业态上市平台的一个控股集团，进而实现万亿市值的宣言，市场即有猜想指，上述三个业务或成为万科计划中万亿市值的重要组成部分。

　　“重资产”掘金

　　虽然不论是单一创业方向还是集团整体转型计划，万科都希望能够“轻”起来，但正如谢皓宇所言，“房地产公司想做纯轻业务不是特别好做，只要做，基本会偏重。”尤其万科的创业方向要求“体现万科的优势与潜力”，与万科的“客户基础和能力优势相符合”。

　　在产业地产方向，万科的产业地产包括产业园区和物流地产，目前两大板块分开发展。万科产业资产管理公司负责人郑华近期对外发声表示，万科产业地产想要尝试的是“重服务，偏运营”。

　　然而在培养让行业信服的服务和运营能力的过程中，万科势必要经过一个持有物业、建立口碑和形象的过程。换言之，短时期内万科物业应还是以“重资产”为主。

　　一个佐证是，按照设想，到2017年底、2018年左右，万科希望产业地产重资产部分能产生550亿的总收入，租金约五六十亿元；轻资产部分能有11亿元的收入，利润约为3亿元，利润率约是25%~30%。轻重资产的规模和利润贡献比较可见一斑。

　　至于尚未有太多信息公布的家装公司，以及最先公布分拆上市计划的物业公司，都需要大量人力资源，这在某种程度上来说，也是“重资产”的一种表现。

　　王石于今年3月份演讲中关于大量使用机器人的表态，也即说明万科也意识到拥有太多服务人员，与万科希望轻起来的愿望背道而驰。

　　“据万科计算，在客户数量达到1000万人时，服务人员的比例是30万，6000万客户对应的服务人员将达到180万人。这些服务人员包括保安、清洁、绿化、老年护理等。如何找到这么多的服务人员？答案是机器人。未来十年，万科要做到30%的物业服务用机器人替代，预计头三年进行机器人实验，后五年开始应用。”

　　对比同级别地产企业，万达、绿地转型方向中金融业务在扮演“轻”的角色，而这也是目前房企转型中颇受欢迎的“瘦身”方法。相比之下，万科在金融方面则缺少较好的落脚点。

　　“针对原有物业来讲社区金融也可以提，但意义不大。金融是要有线下消费的，对于万科社区金融来说，就是社区中物业和金融的结合。但目前万科物业的尚没有起势。”

　　万亿市值难题

　　“我们需要万亿的市值。我希望，万科未来能够培养更多业务独立上市，万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团，希望整个平台加起来有1万亿市值。”郁亮为万科喊出的星辰大海般口号，也让这个行业为之振奋。

　　然而现实总是过于骨感。在刚刚过去的短暂牛市中，诸多企业都实现了估值上的跨越式增长，惟有背负原罪的地产股倍显落寞和萧瑟。

　　2015年5月13日，两家创业版公司乐视网以及东方财富，分别以1526.57亿元和1429.43亿元的市值成功超越万科市值。不敌创业板公司和万亿市值梦想间的落差，也是这个传统行业余晖下的一个投影。

　　一个普遍被接受的行业共识是，在目前的经济格局下，地产企业是不可能在资本市场获得高估值的。郁亮亦明白个中道理，因此寄希望于多业态和多平台。

　　对于今年五月提出上市计划的物业公司，郁亮寄望颇高。据称其在内部会议上表态称：“万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产。”

　　而根据中银国际的研报，参考先行者彩生活2014年市盈率为53倍，按照万科物业2014年净利润2.99亿元及估算同期市盈率为50倍，估算万科物业估值可达150亿元。

　　“万科物业所谓的独立出来，是指在新三板上市。确定这个计划是在5月份，那时候整个新三板的估值都已经达到一个非常高的水平。”谢皓宇向观点地产新媒体透露。

　　家装公司方面，刘肖放的狠话是，“预计这项业务在今年就会有5个亿左右的销售额，三年之内，不能再造一个北京万科的市值，就是我的失职。”

　　粗略估算，加上物业公司150亿市值，产业地产180亿市值，家装公司200亿市值，万科地产1400亿估值，距离万亿市值仍有较大距离。

　　值得注意的是，多位分析师和智库研究员对观点地产新媒体指出，万科的万亿市值目标实际上不够明确，因为管理层并未给出达成目标的路径和节点。

　　“目标可以提出来，只是什么时候实现的问题。”