全国主要城市人口老龄化排名：商业地产的灾难来临

　　电商对实体店的冲击当然是有的，或许是致使实体店关门的最后稻草，但人口才是决定性因素，商业地产开发商和商家普遍低估了人口老龄化带来的影响。

　　1、全国多个主要城市早已进入老龄化阶段

　　2、老龄化对商业地产是一场灾难 

　　未来5到10年，中国市场的消费趋势有以下几个特点会对零售业产生影响：　 

　　一是人口快速老龄化。数据显示，‍到2030年，中国的老年人口将达到3.5亿；

　　二是中国人普遍未富先老，多数人养老条件令人堪忧；

　　三是与许多发达国家相似，中国正面临严重的少子化。家庭规模变小，空巢家庭和单身家庭越来越多。

　　四是人口分布不均匀，主力消费群涌向一二线城市，小城市面临萧条。。 

　　从长远看，中国零售业的整体市场规模将会缩小，三四线城市更是不容乐观。但实际上，零售企业普遍低估了人口老龄化将对零售业带来的影响，目前实体零售仍在大肆扩张，大型购物中心遍地开花。陈立平教授认为，他对此表示担忧：或许最惨烈的关店潮尚未真正到来。　 

　　3、日本实体零售业的前车之鉴　 

　　日本人口老年化非常明显，青少年人口占总人口比重不断下降，尤其是在06 年以后，老年人占总人口比重超过20%，并呈现上升趋势。人口结构的变化对零售业态的变迁有着重要影响，居民消费习惯及消费结构都会有所改变。

　　日本的一个研究表明，人口到60岁以上，每增加一个百分点，食品销售额就会降低1.5%。所以，不仅要高度关注网络、年轻人、网络购物对实体零售店的挑战，更要关注老龄化对零售业会提出哪些挑战。

　　日本实体零售有以下几个特点：　 

　　一方面是发展极不平衡，表现出过密和过疏。像东京、大阪、名古屋等城市的零售业高度发达，地方城市零售业却一片萧条，大量购物中心、商业街倒闭，造成现在日本3000多万60岁以上的老人成为“购物难民”(即住处周围500米内没有商店的居民)，这已经是很严重的社会问题。另一方面，年轻一代形成完全是以女性为主导的消费结构，女性教育程度变高、经济独立，导致离婚率上升，生育率下降。　　 

　　从日本的经验来看，人口问题带来的一个结果是以个人消费为主的社区店、小业态迅速发展，如小型超市、便利店、药妆店等，都有非常大的发展潜力。　 

　　据2012年日本零售百强统计的结果表明，排名前十的零售商当中，有五家是便利店。在未来老龄化环境下，从日本的经验看，零售业将呈小型化发展，最近东京推出了300、400平方米的微型百货店，主要经营服装，百货中一些杂货和有机食品，部分家庭的厨房，卫生间的用品，这是日本零售业目前发展的一个动向。　 

　　另据观察，711在2012年的时候，它的来店顾客发生了变化。1994年的时候，50岁的顾客只占10%，到2012年基本上已经超过30%，如果按50岁以上算，一半都是来自50岁以上的，所以从这点来看，消费者在发生巨大的变化，这也给我国零售业提出了很多启示。

　　另一方面是以家庭消费为中心的体验式购物中心受到欢迎，从而产生个人消费和家庭消费的两极化发展。在日本能适应这一发展趋势积极变革创新的企业都发展的相当顺利，如永旺、711、全家便利等，而象征大家庭化、大量消费时代的百货店和大卖场急剧衰落。