万科：坚决“不囤地不捂盘” 境外外币负债占比23%

　　随着地产行业步入“白银时代”，曾经风光无限的地产大佬们纷纷谋划转型。

　　作为中国房地产行业领头羊的万科股份（02202.HK），总裁郁亮于去年年底发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。8月17日在香港召开的中期业绩发布会上，集团五大非地产行业的规划版图首次浮现。

　　董事会秘书谭华杰在会上表示：“万科五个事业部的转型将在今年年内完成，分别包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁公寓）以及海外业务。”以物业服务为例，郁亮指出，凭借万科物业在行内的口碑，利用科技手段对这一劳动密集型行业完成相应的管控，并向外扩张。“物业的最大价值，除了安全和保洁以外，最主要的是通过物业管理实现物业资产的保值升值。”

　　截至去年年底，万科物业的合约面积达1亿平方米，根据集团的发展计划，今年是万科物业服务的标杆打造年，将新增6000万平方米的托管项目，启动物业市场化，引入合伙人机制，并在2018年形成5亿平方米以上的托管及外部项目。

　　对于外界关注万科物流地产的上市计划，他表示，暂时未有确实的上市时间表。

　　坚守“不囤地不捂盘”

　　“虽然一线城市的房地产行情火爆，但目前整个行业仍处于去库存的过程中，显然我们的环境无论从资金、融资工具方面出现明显改善，融资环境更为宽松，但行业总体的库存仍然较高，因此行业整体的新开工仍处于历史低位，这是市场自身调整从而达到供求平衡。”郁亮表示。

　　数据显示，全国住宅新开工在今年上半年下滑17.3%，而同期住宅投资增速仅为2.8%，创下十年以来的最低水平。

　　“在这种市场环境下，我们一贯的策略保持不变，销售位于首位，多卖楼，不囤地不捂盘。”他表示。

　　他续称，“毫无疑问楼市正在复苏的过程中，但进程很缓慢，在市场自发调节的过程中，开发商拿地热情减退，需要时间来慢慢消化库存。全年房价将有个位数的增长。”

　　“复苏带来销售量的增加，但未必能提高毛利水平，这是地产行业由黄金时代进入白银时代的主要特征之一，我们目前的毛利率大约21%，以后将稳定在这个水平。但我们通过精细化管理来提高净利润水平。”他表示。

　　8月16日晚间，万科发布了2015年中期报告，上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。销售方面，万科上半年实现销售金额1099.6亿元，期内结算毛利率为21%，与去年全年基本持平。

　　万科统计数据显示，今年上半年全国14个主要城市的住宅（含商住）用地供应和成交面积同比分别下挫36.9%、50.9%，但土地市场却出现“量缩价涨”的现象。以第二季度为例，14个主要城市的土地平均出让底价同比飙升42.5%，而以前呈现的地价与房价比已高达60%。

　　同时，他指出，目前整体土地市场供过于求，除了一线城市以外，80%的土地卖不出去，“好地方大家都想要，不好的地方大家都想避开，造成拿地越来越困难，希望市场经过一段时间恢复理性，一些地产企业由于盈利不再有吸引力而退出，这就给我们创造一些批量拿地的机会。”

　　今年上半年，万科新增权益土地储备约508万平方米，主要分布在广州、深圳、上海、北京、成都等区域，平均楼面地价为3984元／平米。谭华杰透露，目前，集团规划中项目按权益计算的建筑面积为3678万平方米，大约可以支持两年以上的开发需要，位于合理水平。

　　境外外币负债占比23%，均有资产对冲

　　对于近期人民币贬值，市场普遍关注近年来积极在境外举债的内地房地产商，郁亮表示，公司对每种外币都有相应对冲，基本没有暴露在外的头寸，所以人民币贬值对公司影响不太大。

　　他透露，万科目前有25%负债来自境外，其中仅23%是境外外币负债，境外人民币借款约3%；“无论是美元还是其他外币负债，我们都有相应的资产对冲，基本没有暴露在外的头寸。”

　　但是，他指出，不会因为人民币汇率短期波动而放弃境外融资，“建立更稳健、多元化的融资渠道是我们的基本任务之一。国内政策有时说变就变，等到变时才利用海外融资渠道很难，所以会以平衡策略对待境内外融资安排；但我们在考虑外债发行时会利用对冲机制。”

　　同时，公司执行副总裁王文金向21世纪经济报道记者透露：“目前我们海外资产以及离岸NDF（无本金交割远期外汇交易）的规模大于整体外债的规模，因此基本对冲了汇率波动风险。”

　　截至今年6月底，万科的净负债率为16.5%，相比去年5.4%的历史低位有所提升，“这仍然是行业最低水平，未来我们需要更充分利用杠杆。”谭华杰表示。

　　在海外拓展方面，目前万科已在美国、香港及新加坡获得10个项目，并于今年上半年在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲的开发机会。

　　 郁亮表示，公司未来海外业务拓展重心仍以美国和香港为主，由于伦敦是世界主要金融中心，因此万科也要在当地设立一个据点进行尝试。除了香港市场以与伙伴合作及独立发展并行外，其他海外项目万科均会与伙伴合作，将会采用本地化的国际业务团队，主要针对海外本地客户。

　　“我们海外融资基本投资于海外项目，而非跨境将人民币输送到海外市场，这就是资产与负债的对冲。”他指出。

　　今年上半年，公司收购纽约曼哈顿西42街写字楼项目，面积达2.3万平方米，万科拥有96%权益。同时，7月初，旗下万科置业（香港）子公司汇恩中标新界屯门第56区扫管笏路的屯门住宅地块，面积约为2.7万平方米，中标价格为38.22亿港元。