光大安石耗资13亿进军上海市场 嘉定大融城计划年底开业

　　继成功打造重庆大融城后，光大安石将目光瞄准上海，在上海投资13亿元打造嘉定大融城项目。

　　据赢商网了解，嘉定大融城位于嘉定新老城交界处，总建筑面积约12.64万平方米，分地上5层、地下2层组成，是集时尚零售、特色餐饮、电影院、儿童天地于一体的综合购物中心。

　　延续重庆大融城的品牌定位，嘉定大融城定位年轻、时尚、家庭，将目标客群锁定为年轻人群。

　　近日，赢商网专访了大融城商业品牌操盘手光大安石副总裁周颂明。他告诉赢商网，嘉定大融城招商工作已完成85%左右，目前确定进驻品牌包括卢米埃影城、乐购超市、H&M、优衣库、孩子王等。项目现已结构封顶，进入外立面及内部装修阶段，预计今年底开业。

　　嘉定之最

　　13万方全业态城市生活服务平台

　　明发商业广场、嘉定宝龙城市广场等商业体汇聚的嘉定新城板块，区域商业竞争力可想而知。于嘉定大融城而言，这是挑战，但运营方对项目未来发展并不担忧。

　　凭借重庆大融城运营的成功经验，光大安石将嘉定大融城打造成为区域面积最大、业态最全、格局最新的一站式、年轻态购物中心。

　　周颂明向赢商网介绍称，在嘉定，大融城优势明显，项目是这个板块体量最大、开业最早的购物中心。“嘉定大融城精挑细选近200个备受大众欢迎的时尚品牌。根据许多品牌的开店扩展法则，一旦它们选择了我们，那么在五公里内不再会开第二家店。”周颂明认为这种稳固的合作关系将有助于嘉定大融城在上海一战成名。

　　与此同时，嘉定大融城还拥有一条临河商业街，规划特色餐饮、酒吧、特色零售和美容SPA为一体，将极有效地吸引年轻客群。据悉，临河商业街总面积约1万平方米，共两层，全部出售。商业街将由光大安石统一招商，但不允许自主经营。对于小业主而言，年回报将超过保底收益率6%。

　　此外，大融城的优势还在于其位于嘉定新老城交接处，既可坐享老城区20万常住人口的消费群，又能辐射整个新城逾百万的强劲消费力。

　　在购物中心“体验式”盛行的当下，嘉定大融城对于消费者体验的打造也格外用心。除了常规的KTV、影院、儿童设施等体验式业态以外，嘉定大融城开业之后的软硬件服务也在规划中。包括O2O的研发、互动性活动等。

　　周颂明告诉赢商网，购物中心部分招商已完成80%以上，目前的招商重点放在商业街部分。“这段时间有大量品牌正在和我们接洽，我们关注的不仅仅是品牌的数量，更看重的是品牌的合适度，也可以说我们只选对的品牌。”周颂明希望，大融城可以为年轻家庭搭建一个新鲜有趣的生活服务平台，引导年轻人过精彩的生活，让“年轻”不再简单地停留在年龄范畴。

　　运营之道

　　基金公司光大安石操盘自主

　　大融城的运营方光大安石被誉为“中国地产基金NO.1”。基金公司能否做好商业项目运营？行业对此持有疑问。

　　周颂明解称，光大安石与凯德类似，与普通基金公司很大不同之处在于，国内并没有将融（融资）、投（投资）、管（管理）、退（退出）整体打通的基金公司。光大安石在拿到金融牌照后，将融投管退一条线彻底打通了，其优势就是任何阶段的项目都可以进入，开发可以接手，营运也可以接手。“光大安石拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。”周颂明告诉赢商网。

　　据赢商网了解，光大安石另一个和普通基金公司的区别是，基金公司发行产品通常以5年为期限，而重庆大融城2013年以美元退出，达到30%IRR的回报，之后再与信托公司合作，双方约定，年回报达到一定水准之后，信托公司退出，再融资下一轮，出资机构再次退出。这样几轮以后，光大安石一直持有物业，但当时投入的资金基本都已退出了，这样更有利于沉淀优质资产。

　　而光大安石与开发商区别在于，开发商对销售型物业的价格判断比较清楚，但是对持有型物业大部分是不会去测算的，不了解未来退出时物业的价值。“我们投一个项目时首先要做定位，并测算成本，未来十年的租金都测算好了，还包括融资方式、杠杆等，以此判断合适退出的年份。回过头来，看每年的回报，一旦达到要求就可以投了。”周颂明介绍称。周颂明还向赢商网透露，光大安石投资退出有两种渠道，一种是REITs，将优质资产做成资产包。另一种是直接将资产装进已经入股的上市公司，这就实现了退出。

　　对于投资巨大、回报周期较长的商业体而言，光大安石运营商业的另一个优势还在于，资金优势，其本身就有自己的资金池。

　　基于此，光大安石目前旗下运营及在建商业项目已有8个，建筑面积合计已超过近百万方，资产规模约200亿，正以北京，上海，重庆为核心在全国范围内发展。

　　扩张之路

　　未来计划做20-30个大融城

　　大融城不仅仅是一个单独的商业项目，也是一个商业品牌。

　　2010年，重庆首家青年主题购物公园大融城开业，集时尚零售、特色餐饮、电影院、儿童天地于一体，经过4年的运营，已成为当地最受年轻人喜爱的商场，年经营性增长平均超25%，2014年的租金收益更是超过3亿元。

　　作为成熟的青年购物中心综合体，大融城积极扩张，比如接手英利集团旗下所有商业物业，统一更名为大融城，重新定位调改，2015年预期增长将超20%。同时，光大安石还以80亿拿下北京通州地块，正式布点北京市场。

　　在光大安石的发展计划里，未来将建有20-30个大融城项目。周颂明称，做到这样的规模，资金不是问题。重要的是要有合适的人才来做，同时也要培养人，第二是要有合适的平台，吸引最强的人进来。

　　光大安石并不缺少可投的项目，但在项目选择方面，光大安石有着自己的考虑。

　　周颂明告诉赢商网，一线城市一类地段是没问题的，二类三类地段也可以，二类地段指中环以内，三类地段如嘉定项目所在的位置。一线城市以一类地段为核心；二线城市只投两类——最核心的地段或周边整体人口密度高的地段（非郊区）；三线城市只投最核心的地段。“地段位置只是初步条件，还要判断一定范围内的人口、竞争对手、体量等。包括开业时间都要去考虑，因为与竞争对手相比，谁先开业，谁就更有优势。体量大的项目也会更有竞争力，一般来说光大安石都做10万方以上的体量。”周颂明进一步介绍称。

　　在周颂明看来，大融城的连锁规模越大，在品牌引进的商务谈判中，越有话语权。当有几十个位置都不错的项目时，项目在引进品牌、谈判商务条件时就会有一个更加平等的地位。

　　除了大融城的成功，经过近10年来的发展，光大安石目前已成功投资运营了30多个地产项目，面积超过600万平方米，去年参与投资管理的总资金量高达561亿。