中国286城房地产投资前景排行榜发布：昆明未进前50

　　《中国城市房地产投资前景排行榜》（2015）19日下午由克而瑞研究中心正式发布！易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱公布了五大榜单，克而瑞信息集团副总经理林波作了深入解读。　 

　　一、榜单发布

　　目前，供应结构性过剩已是当前行业最为突出的矛盾，城市分化进一步加剧的挑战已经到来，因此在城市进入选择时，如何从纷杂的数据中选择有效指标，对市场前景做出客观的量化评价，也更加为企业所关注。　 

　　对此，克而瑞研究中心在过去三年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、层次分析、 德尔菲法等多种数学工具，并进一步对指标体系进行调整，重点考核购买能力、供求关系等主导市场稳定发展的内生变量，结合GIS空间分析，对房地产市场前景进行定量化研究。　 

　　与上次发布成果相比，本次测评结果中前景较优的城市依然主要位于黑河-腾冲线以东，沿长江黄河T字形轴线分布。但具体到城市视角，也发生了值得注意的变化，如近年来待售量相对较高，供求矛盾相对突出的沈阳、青岛、宁波等市排名下降，退出前20名，而厦门、佛山、中山等需求旺盛、成交火热的城市排名上升，进入TOP20。

　　城市群成为热点，长三角、珠三角市场前景最高　　 

　　现行的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中明确指出：“城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。”并强调了“城镇化是现代化的必由之路”，“城镇化是保持经济持续健康发展的强大引擎”，“城镇化是加快产业结构转型升级的重要抓手”,“城镇化是解决农业农村农民问题的重要途径”，“城镇化是推动区域协调发展的有力支撑”，“城镇化是促进社会全面进步的必然要求”。 

　　从房地产市场来前景来看，城市群也起到了引领的作用。长三角、珠三角、环渤海是中国经济实力最为雄厚、人口最为集聚的三个城市群。其中长三角、珠三角更是改革开放30年以来城市群集中发展成果的最好体现，结合测评结果来看，中国房地产市场前景得分TOP50城市也趋向于长三角、珠三角集聚。 

　　长三角方面，上海、苏州、杭州、南京、苏州、嘉兴、绍兴、常州、宁波、金华等城市进入前景前50名榜单，占前50名比例为20%，也充分显示出长三角房地产发展的良好的前景。这些城市除了金华之外，集中在沪宁、沪杭、杭甬Z字形发展轴线。排名相对靠后的城市主要位于浙西南山区和苏北地区。如浙西南的衢州、丽水和苏北的宿迁、盐城等。　　

　　珠三角方面，广州、深圳、东莞、佛山、中山、惠州、珠海、汕头、江门9个城市进入前50名，所占比例为18%。排名靠后的城市汕尾，梅州，阳江，云浮等主要作为广州省经济相对薄弱的东西两翼。与长三角的丽水、盐城排名进入200名以外相比，这些城市由于房价相对较低，房地产前景略微好于房价高企的丽水等长三角城市。　 

　　一线城市领先优势十分明显，二、三线城市前景明显分化　 

　　从各线之间市场之间比较来看，各能级城市出现了明显的分化。一线城市、二线城市、三线城市前景平均得分为83.29，43.66，18.79。一线城市领先优势十分明显，这主要是由于一线城市凭借发达的产业，吸引大量外来人口，形成强劲的市场需求。二线城市发展前景落后于一线城市，但领先于三线城市。三线城市整体房地产市场前景较为暗淡。特别是在整个房地产行业趋向于平稳发展的时候，各线城市的分化将更为明显，将出现更为显著的“强者越强，弱者越弱”的马太效应。　 

　　从各线城市内部的市场前景来看，一线城市相对内部差距较小，最大得分与最小得分之间的差距仅为8.21，京沪穗深仍然高居全国前4名，虽然一线城市中心地段土地几已开发殆尽，但强大的人口吸纳能力还是带来了持续充沛的住房需求，国家级经济中心的地位也保证了市场的购买力。　 

　　二线城市指标极差为63.88，分化情况最为显著，其中排名靠后的拉萨（253名）、银川（184名）远远落后于其他二线城市，究其原因，还是城市人口基数过小，且经济体量不大，而近年城市土地成交规模增长速度过快所致。以拉萨为例，全市人口仅为59万人，仅相当于上海浦东新区1/9的人口，但土地供应持续处于高位，人均供地面积为一线城市平均水平的四倍，消化周期更是高居全国首位，房地产市场去化压力显著高企。　 

　　三线城市该指标极差为51.71，分化情况也较为明显。排名靠后的城市多为人口流出现象显著，人均可支配收入较低、住房需求长期处于低位的城市，如乌兰察布、定西、张掖均是如此。

　　二、观点集锦

丁祖昱 易居（中国）控股执行总裁

　　我们已经搞了第三次中国城市房地产投资前景发布会，对城市我们也有定义，一直研究的是286个地及级以上市。为什么是286个？这里面有个别城市都没有房地产，所以我们也不研究。

　　指标体系蛮有意思的，如果大家对城市发展想研究的话，就把这些指标体系研究一遍，基本上都可以。比如我们有几个比较好玩的指标，人均住宅用地供应面积，比如我们用这个是把土地供应面积除以常住人口，对于每个人来讲供应量是多少你就算出来了，数字越高，这个城市市场越差，未来供应就越多。

　　有一个指标叫首付能力，是我们自己创的，全市城乡居民人均储蓄，按照当地房价算一下可购房面积就可以算出首付。就看购买力了,储蓄越多，购买力越强，当然也要看当地的房价。这个指标还是正向指标。

　　50强当中有一些城市相对较小，前景好不等于可以在那里做大开发，因为是匹配于它的居民和房地产目前的量，这样我们来判断好还是不好。如果这些城市一好，政府大量出让土地，可能明年就会变成不好的，现在这些城市我们认为还是市场比较匹配的，整体情况相对来说可以排在前五十位。

　　越往中西部越排名靠后，大家可以看一下，228位是营口，只是比较差的其中一个，还不是最差的，像营口这样的城市还有更多，至少有一些经济数据还马马虎虎过得去。但是现在很多城市一穷二白，土地又多，购买力又差，样样都不好的城市还不少，中国地大物博，城市差异性特别大。

林波 克而瑞信息集团研究中心 副总经理

　　高等级的省级副省级城市说白了，聚集了大量的人口和国家的资源，不管是从教育也好，医疗也好，或者是交通资源各方面，从房地产发展角度有一个很强的向心力。

　　房地产跟政府投资密切相关，很简单一个道理，一条地铁就能把近一个区域的房价拉起来，我们也用了一个基础设施投资来衡量市场的发展前景。京津冀那一带其实是国家这几年重点投资的一个区域，投资不管是用来建设地铁还是高速，更多还是在新区方面的建设上，其实是容易产生一些鬼城这种概念。

　　企业角度来看金额更能够与企业销售业绩直接挂钩。譬如我在上海市场份额占1%，我平均每年上海2700亿销售，我1%份额就是27个亿，譬如我们现在看三线城市平均值一年只有90亿，我占1%我只有九千万，差距非常明显。

　　三、现场问答　　 

　　记者：成都的投资潜力为什么那么大？

　　丁祖昱：我还是要从指标来说，如果有一个指标特别差，某一项指标排在倒数五十，肯定是差的。但是基本上我们要看综合指标。比如说成都，土地我们用的是住宅土地，根本算不上差的，成都各项指标其实都排在蛮前面的。 

　　记者：在前几个月，您还对西安不是特别看好，一带一路什么的，好像这次西安的排名非常靠前。

　　丁祖昱：也没非常靠前，只是十几位，西安也算西部重镇。西安差还是差在供应比较多，购买力一般。另外西安有一些指标比较高，比如说财政对教育的投入，基础设施建设，这些指标都还不错，所以十几位还可以。　 

　　微信粉丝：我们风险榜2012年2013年，过去我们传统意义上理解的鬼城，比如说鄂尔多斯，比如说营口，在今年新榜单上有没有新的体现和变化？

　　丁祖昱：营口在228位，鄂尔多斯比较富裕，在202位，但都是200位后的，为什么鄂尔多斯排名靠前？因为它至少从GDP、存款数，还有一些指标是特别靠前的，甚至是排在前十位甚至前五位的都有，这些指标会把它拉上去，但是拉就拉到200位。做投资前景的时候，我更看重综合，风险时更看重单项，比如说土地特别多，购买力特别差，风险就大。

　　微信粉丝：我们列了14个指标，对房地产开发企业来说，就城市进入的角度来看，有哪些关键指标需要特别关注？

　　丁祖昱：我觉得这些指标都应该关注一下，常驻户籍人口比，你来判断这个城市是人口导入还是导出的城市。还有住宅成交金额，总金额越高越好，这个城市市场容量就大。土地消化周期越短越好，人均住宅用地供应面积越少越好，人口密度越高越好，人均购房支出越高越好。这些指标都蛮重要的，甚至对企业来说还不止这些指标。我是做整体判断用这些指标，对于企业来说还应该考虑竞争性的指标。　 

　　记者：最近一段时间大家说东北一些城市留不住人，产业有一些问题，在排名里面东北那里排名最高的就是哈尔滨，在35名，具体是些什么状况？

　　丁祖昱：东北今天产业发展相对滞后，人口居住也不太适合。讲个最简单的例子，过去闯关东，要进关，过了东北进入到内地，东北是外面的。但是这些人都已经不再回到东北了，有的在北京，有的在上海，有的在一个城市就这样居住下来不再回去。其实东北水平最高、能力最强的、最富裕的这些人群慢慢地离开东北，就造成了整个东北高素质人群的外移，而补充又不够。这种情况不仅仅在东北，东北比较明显一点，东北还有一个气候问题不太适合居住，其他地方像西北也是比较明显的。　 

　　粉丝群：投资前景是更偏向开发商投资前景还是个人买房投资前景？

　　林波：开发商。投资前景代表的是房价一定上涨的，可以说排在前列的，对于开发企业来说，进去投资能够获得相对来说比较高的收益，也能够全身而退的这种城市，不见得房价一定要上涨涨到多少。 

　　粉丝群：前50名为什么没有“大滇王国”？前一百名里面为什么没有大理、香格里拉、腾冲这些呢？

　　林波：如果是地级市我们一定会有的。有一些自治州没放，西部有很多是自治州，比如大理。　 

　　粉丝群：香格里拉呢？腾冲呢？

　　林波：都是县。可以加一句，我们丁总对这些地方的旅游地产不看好。