范宜昌：闸北区消费力参差不齐 商业开发注意档次错位

　　地王进场，闸北商业如何升级换代？8月19日下午，在赢商网上海站主办的第12期《海上赢商汇》上，作为主持嘉宾的同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌发表观点认为，闸北区域是人口导入型区域，商业发展潜力巨大。他建议区政府在规划商业发展时，应注意对商业开发总量的控制，布局合理、有序发展，切勿一哄而上。他同时建议区域商业地产开发商，区域地价房价由价格“洼地”到“高地”，导致目前区域集中的人群消费能力参差不齐，所以在闸北开发商业项目，要注意满足各个层次的消费者需求，不同的商业项目在档次上应该有所错位。

　　观点一：从地产价值洼地到地王聚集地，闸北需要进一步巩固五要素全面发力。

　　观点二：闸北商业的腾笼换鸟需要做到开发总量控制、布局合理、有序发展。

　　观点三：闸北商业应档次错位，满足不同层次消费者需要。

　　观点四：闸北商业需要创新经营业态，以应对消费者口味变化和招商难带来的挑战。

同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌

　　赢商网：闸北区域从过去的“价值洼地”到如今地王频出、住宅价格高企，您认为促进区域发展最重要的因素是什么？

　　范宜昌：推动闸北从“价值洼地”转身成为“价值高地”是区域“交通改善、环境美化、学校落地、商业配套、就业发展”五要素全面发力的结果。

　　区政府谋划发展眼光看得远并舍得投入，从十多年前开始引进大宁国际、建设改善道路交通、规划建设多个生态公园、引进落户学校，到落地大悦城、协信星光、久光百货等一系列商业项目，再到为北上海产业园区配套的写字楼群落成，闸北做到了五个要素全面发力，才会引来一批以“国家队”为主力的开发商落户，并推出广受市场欢迎的高端项目，收到了领跑上海房地产快速升值成果。

　　反过来，高端项目推出必然会引来高端消费人群入住，还会带来更大的对商业配套的需求，所以闸北中部也成了商业发展的“价值高地”。

　　赢商网：您认为闸北商业未来发展潜力如何？闸北区政府规划发展区域商业过程中，您有哪些建议？

　　范宜昌：从上海整体而言，商业地产属于过量供应，而闸北区域尚有发展空间。闸北以协信星光广场项目为中心的五公里范围，居住人口达100万，随着新住宅项目交付使用，居住区人口将进一步增长。但目前，区域包括大宁国际在内的现有商业面积只有60万平方米，如果加上即将开业的大悦城二期、协信星光广场和在建的大宁久光百货，该区域离国际公认的人均2平方米商业面积这个商业地产饱和警戒线还有距离，发展空间仍然很大。

　　但闸北区域若要长期维护商业发展价值高地的地位，区政府需要全面主导有序商业发展规划，做到以需求为导向，从商业网点布局和项目规模方面希望能够做到“总量控制、合理布局、精准定位、错位设置、特色差异、用心建设、精心培育、有序提升”，切实避免像许多地方一哄而上、过度开发，造成许多商业项目根本招不到商或招不满商，变成项目竣工即烂尾，政府、开发商和品牌商家三败俱伤局面。

　　赢商网：您对已经进驻、或未来将要进驻闸北区域的商业地产开发商有何建议？

　　范宜昌：闸北区域地价房价由价格“洼地”到“高地”，导致目前区域集中的人群消费能力参差不齐，所以在闸北开发商业项目，要注意满足各个层次的消费者需求，不同的商业项目在档次上应该有所错位。与此同时，商业项目的经营业态也需要创新，以应对消费者消费习惯的变化，及目前存在的由于电商冲击而造成的招商难问题。

第12期《海上赢商汇》嘉宾合影