不是所有底商都能称为商业街 底商要蜕变需潜心经营

　　在国内现阶段且相当长的时期，底商被普遍认为是商业地产价值体系里一种高价值、高回报、高收益的“三高”业态。国内各地的开发商在拿地后的规划方案研讨的结果，无一例外不将底商业态的开发模式囊括在整体项目其中，不管是住宅还是综合体，都会规划一定量的面积给底商，而且绝大部分开发商都憧憬着自己项目业态中的底商(自称底商为商业街)如何卖高价、高利润、商业能够呈现巨大的价值、运营后有多繁荣等理想的观点。

　　实则不然，底商之所以叫底商，是由于其临近行人或机动车通行的交通动线，被多数人误认为就是商业街或者商业步行街。底商是商业地产的一种商业价值表现形态，真正的商业街要有一定规模体量、要有名符其实的商业主题、要能够聚集商气、人气、财气，更要能够形成城市里的“商业集市”，能够被地域人群朗朗上口。所以国内绝大多数城市里知名的商业街都是通过该城市历史文化的底蕴沉积作为其吸客的基石，所以我认为一个地产项目的底商充其量只能被冠以住宅里的“开放式客厅”的代名词，只能成为该开发项目住宅业态或商务业态等的配套产品，狭义上不能称之为商业街。

　　在国内几乎百分之百的开发商都会将规划项目的底商业态进行销售，中国的商业地产的开发模式起步和发展与发达国家相比较晚，长期在众多国人思想意识里的底商能够实现“一铺养三代”的高投资收益观点被项目城市地域的投资客所追捧。数年前，地产项目的底商，尤其是沿街底商销售都不犯愁，但随着社会文化水平与经济的不断发展，人们对商业地产行业的逐步了解，投资客愈来愈加理性，投资人对商业地产基础知识的“普及”，导致在各级城市里众多地产项目的底商也开始出现滞销的问题。大多数地产项目底商的售价都是透支未来产权者的租金收益，导致即使将底商销售后，产权者的实际市场租金收益无法达到当初购买单价折算后的预期租金收益，以致市场上出现了众多虽然已经卖掉的底商但还处于长期空置的状态，例如潘石屹SOHO中国的SOHO系列产品，无论是银河SOHO、望京SOHO还是三里屯SOHO等，SOHO系列的底商销售单价已经将业主未来多年的租金收益榨取干净，导致产权持有者不得不坚持相对较高的租金来努力博得预期的收益回报，SOHO系列产品现状的租金高、问客少、成交低、空置长的现象就呈现在我们眼前，这种情形的底商就是无商机、无人气、无价值的“三无产品”，如何称能将其成之为商业街？！

　　我认为，在目前国内商业街(室外)可分为三大类：第一类是历史商业街，如北京的王府井、上海的南京路、成都的春熙路、广州的北京路、重庆解放碑、武汉江汉路、哈尔滨中央大街等，形成时间基本在新中国解放前就已经名存或已成街，经过几十年的不断修缮、改建进而更加完善，这些商业街无一不依托城市历史文化的沉淀和地域特色商业的高度聚集而来，所以能够成为城市的名片或者是中国商业街的名片，进而吸引着来自全国各地乃至世界的游客。有商气、有人气、有财气，称得上商业街。第二类是主题商业街，像北京的三里屯酒吧一条街和东直门簋街美食街、天津意式风情街、香港湾仔区太原街形成的玩具街、西安鼓楼旁的回民小吃街、杭州中山北路的动漫主题商业街等，这些街大多是依托道路分布在两旁，主要表现的形式为同类业态的汇集，如北京的簋街以特色餐饮店汇集，基本没有除餐饮系之外的其他商业业态，可以称之为餐饮街。当然在国内很多城市还有汽配一条街、花卉一条街、建材灯具一条街等等，但无一例外都是以单一业态或连带主题业态汇集而成的街，这些街所在城市的地理位置唯一、竞争对手少、单一商业业态集中等因素，称得上商业街。第三类是道路商业街，顾名思义，就是以城市中相对繁华商圈、街道、市政路为依托，在道路两侧汇集了各种商业业态品类，像服装零售、餐饮、便利店、美容美发、银行、洗衣店、通讯器材、五金建材等等，业态非单一、无主题，更多是自然形成，众多业态汇集在道路两侧，这样的街区在目前国内各级别城市里都可以找到，也可称之为商业街。现在我们能够看到的底商，除传统城市核心商圈内历史遗留的街区底商外，其余基本都为新建商业综合体或多业态项目中的底商，而且由于城市土地存有量有限，多数开发项目都在城市边缘、新区等与传统城市核心商圈较远的地带，加之这样的底商基本都要被开发者拿来销售，“四权”中的产权从集中到分散，产权持有者拥有后各自为政，开发商很难进行后期的统一管理，这种“后娘养的孩儿”(销售后不管)要想形成商业街，没有一定体量规模和有特色有特点的规划，以及良性的运营管理，不能称为商业街，只能将其归类到项目商业配套或社区配套的范畴。

　　地产综合体的底商要想成为名符其实的商业街，必须像开发购物中心、百货商场一样进行潜心经营。底商其实也是一种建筑形态变形的购物中心，要像规划购物中心一样去研究其如何旺场的街区主题商魂、考虑其业态搭配比例最优的组合、品牌定位等级的组合、主力店以及运营模式等综合因素。可退一步讲，开发商投资地块要的既得利益和快速回笼资金的变现，将底商进行全盘托出销售后，有谁还愿意考虑散售后小业主的死活，当然我相信大多数开发商都想项目销售的好、资金回笼快、规划的商业业态旺场，但将散售全部底商这种“娘胎里形成的死胎”拯救成活，恐怕不解决散售本质问题是无法实现的。

　　世间万物都均相互，小业主各行其是：自营、出租、变卖、空置等现象就成了眼下在全国各地都能一见的经营惨淡、脏乱差、无序管理的现象，所以底商的集合难以称为商业街。

作者：昌盛联行(北京)商业地产管理顾问有限公司执行总经理 李超