地王搅动房价？龙华112.5亿准地王背后的房价暗影

　　从2013年中海38.2亿元拿地，到2014年龙光46.8亿元拿地，深圳龙华已连续两年在“金九银十”刷出地王。如今，随着一宗起价高达112.5亿元的地块挂牌，龙华似乎隐约看到了第三代地王的身影。

　　据深圳规土委近日公告，该市将于9月23日正式挂牌出让龙华新区红山站一宗商服用地，土地面积8.70万平方米，挂牌起始价112.5亿元。

　　对此，外界的主流猜测是：红山站地块以112.5亿元的高价起拍，只要溢价率达19.1%，便可以一举刷新2014年兆华斯坦联合深圳前海能源中心拍出的前海地王纪录（134亿元）。

　　新地王的出现并非毫无可能。据市场人士对观点地产新媒体透露，目前已听闻有部分京、沪大型房企对红山站地块表示出兴趣，不排除将和深圳本土房企争夺地块，借此获得进入深圳市场的机会。

　　112.5亿准地王

　　出让公告显示，此次出让的宗地编号A811-0319，土地面积8.70万平方米，用途为商业用地、公园绿地、城市道路用地，建筑面积57.79万平方米，起始价112.5亿元，折合楼面地价1.95万元/平方米。

　　地块地处龙华新区深圳北站商务中心区，并位于地铁红山站两侧，周边已具备相应的商业、医疗、教育配套。同时，龙华商务中心区将规划为总部经济、产业金融服务及综合商业为主，具有国际水平的综合商务片区。

　　第一太平戴维斯投资部董事吴睿接受观点地产新媒体采访时表示，深圳可供出让的商业地块已经相当少，房企并没有合适的拿地机会，此次红山站地块出让属于“非常难得的机会”。

　　据了解，2014年12月，深圳龙华曾出让红山站旁边一宗商业地块，最终被招商华侨城联合体以总价30.4亿元拿下，折合楼面价1.73万元/平方米，溢价率18%。

　　相比之下，时隔9个月再度出让的红山站地块仅起始楼面价便达1.95万元/平方米。对此，吴睿指出，红山站地块与招商华侨城所拿地块不同，几乎未设竞买和规划条件限制，同时商业项目密度由低调高，这是价格不一致的主要原因。

　　据其预测，由于红山站地块是商业用地，且竞价门槛高，资金实力不足的深圳本土民营房企或作壁上观。“参与竞拍的房企主要是两类房企，一类是本土上市公司，另一类则是未进入深圳的外地大型房企。”

　　深圳市场人士蒋南则对观点地产新媒体透露，目前已有消息传出，部分来自北京、上海的房企对于红山站地块表示出兴趣，不排除届时会和本土房企竞拍地块。

　　不过他也指出，尽管红山站地块条件优越，但商业用地对于开发实力要求较高，加上龙华目前的商业氛围尚不成熟，因此地块或不会像此前住宅地块一样，动辄拍出80%、90%的溢价率。

　　“目前龙华的写字楼价格在4-4.5万元/平方米之间，据此倒推，红山站地块的成交楼面价在2.5万元/平方米比较适宜。”蒋南表示，即便是25%的溢价率，该地块总价也将超过140亿元，成为深圳总价地王。

　　地王搅动房价？

　　土地之于项目，正如面粉之于面包。过去两年时间，在供需极其不平衡的深圳市场，几乎每一次地王的出现都会对房价造成异常显著的影响。随着“准地王”红山站地块的挂牌，“房价与地王”再度成为坊间热议的话题。

　　据观点地产新媒体了解，2013年10月16日，中海以总价38.2亿元竞得龙华上塘站地铁站地王，楼面价1.46万元/平方米，溢价率91%。当时地块周边售价不足2.5万元/平方米，但进入2014年便一举突破3万元/平方米关口。

　　2014年10月22日，龙光以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/平方米拿下龙华白石龙地铁站地王，溢价率83.35%。在龙光拿地后，龙华的一手住宅价格先后突破4万元/平方米、4.5万元/平方米，近期星河WORLD入市的单位售价据称达到6万元/平方米。

　　与上述两宗地王相比较，即将出让的红山站地块位于中海地王、龙光地王之间，且体量更为庞大。考虑到深圳政府对龙华新区的产业导入的重视性，未来该区域的办公和集中商业入市价格有不小空间。

　　不过，世联行分析人士刘文春对观点地产新媒体指出，与此前中海、龙光地王出现的情况不同，深圳楼市经过上半年的快速上涨，7月份一手住宅成交面积环比下降12.3%，显示未来房价会存在调整的可能。

　　世联行统计数据也显示，2015年3月，深圳一手住宅成交价格在2.7万元/平方米左右，至6月达3.07万元/平方米。截至7月底，成交价高达3.47万元/平方米，单月环比上升13.31%，深圳也由此成为全国涨幅居首的城市。

　　“龙华乃至深圳的房价已经达到一个临界高点，不管红山站地块底价成交还是溢价成交，它对房价的带动性可能将不会像以前那么大。”

　　刘文春表示，目前宏观经济形势相对严峻，股市也出现震荡，对于房地产而言都是新的挑战。由于上半年深圳购房需求释放过快，进入四季度，房价或进入正常的调整时期。

　　蒋南也指出，中海、龙光获得的地块以住宅性质为主，对于区域的住宅价格容易形成影响；但红山站地块属于商业用地，相对而言并没有住宅用地的影响来得直接。

　　不过他表示，深圳由于土地稀缺，一直是全国供需比最低的城市，因此需求旺盛。同时，随着红山站地块的入市，未来这里将引入更多的产业公司，随之带动的是更多高购买力的人才，这部分群体将是未来房价的支撑。“从长期看，深圳的房价仍是看涨。”