新田等本土企业崛起 未来3-5年郑州商业或将走向下一个巅峰

　　作为一座火车拉来的城市，郑州商业起源于1905年开街的德化步行街（当时该商业街分为南北两部分，靠近南端的叫“天中里”，靠近北端二七广场的叫“惠人街”。）；因20世纪90年代初期的一场“商战”（以亚细亚VS五大国营百货商场而闻名）而名扬全国；中间虽有金博大商城、八方电器、通利电器思达超市等本土商业零售企业的崛起，但也仿佛只是昙花一现而后因各种原因而淡出市场；而今，在沉寂了近20年后，郑州商业终于将再度迎来一轮新的上升期。随着华润、凯德、万达、大商、王府井、塔博曼、锦艺等一批外来优秀开发商、百货零售企业的进驻，以及丹尼斯、新田、正弘等本土企业的崛起，未来3-5年郑州商业或将走向下一个顶峰！

　　商业是任何一个区域最具活力和最为外向的载体，衡量区域发展状况，判断未来走势，商业绝对是不容忽视的视角。 

　　上一期，我们讲到了郑州的百货业，过去两年虽然百货在整体上受电商和购物中心冲击较大，并持续性在走下坡路，但仍有相当一部分老牌百货依靠自身强劲的品牌号召力、品牌矩阵及购物卡等大宗消费体系，取得了较高的营业额表现。丹尼斯、大商两大百货巨擎更是持续多年领销全城。　 

　　作为一座内陆2.5线城市，虽在早期有过短暂的辉煌，但没落多年后郑州商业的反应还是相对来说偏慢。直至2009年，随着深国投（现在已经更名印力集团）携旗下商业产品“印象城”（已于2013年闭店，2014年拆除，原址将兴建万象城二期）登陆二七商圈，郑州才算是有了首个真正意义上的购物中心。随后的两年里，中原、二七万达广场的开业更是将郑州与购物中心时代划上了坚实的“等号”。

　　近年来，郑州购物中心发展迅猛

　　与此同时，有一家企业正在为自己的“商业帝国蓝图”规划并践行着。成立于1997年的本土房企新田置业，因旗下开发的郑州国贸中心（西关虎屯改造）而一战成名，国贸360广场更是被称之为河南最时尚的“潮BUY地”。据新田置业副总裁司小伟介绍，未来除传统住宅业务外，新田置业还将重点打造自己的商业产品线“360广场”，除已开业的花园路国贸360广场外，其余在建项目将均统一以“新田360广场”进行命名。

　　本土起家的新田将陆续进驻许昌、上海

　　国贸360掀起郑州商业“新奇迹”

　　一座建筑面积仅40，000 m²的盒子，是如何缔造了一年近9个亿的销售业绩，并取得了河南最时尚潮“BUY”称号的。　

　　在未改造之前，原本占地68亩的西关虎屯村，拥有385户家庭460人居住，因地理位置优越，这里蜗居了大量的“郑漂族”，至2003年改造前，整个西关虎屯村的常驻及暂住人口达到了1.5万人。2004年，新田进场，在2005年完成拆迁工作后，郑州国贸中心的建设正式开始，国贸360广场也由此在规划图上诞生，并为日后成为郑州乃至河南商业“奇迹”奠定基础。

　　单从规划的角度来看，花园路国贸360项目并不能令人太过满意。严格意义上来讲，动线的走向要对主力店有所避让，为其留足满足功能的空间，要将其内部动线意向表达出来，同时注意沿主动线一侧留出一个店铺进深，避免主动线出现单面铺。而在国贸360项目，单面铺设计直接导致了主动线利用价值的大幅度降低。但很快，360的运营管理团队便用“运营”、“品牌招商”解决了这一硬伤。

　　工作日的上午10:00，刚刚开门营业的国贸360广场

　　众所周知，一个好的商业项目需要2-3年甚至是5年的时间来精雕细琢（行话称之为“养商”）才能展现出其真正的价值，也只有到这个阶段才能看清一个项目的好与坏（项目开业并不代表最终完成，仅仅是万里长征开始的第一步）。

　　Tony认为：规划与运营各占50%。而这其中，思路必须要适度的超前（当然不需要太过超前，否则就会变的天马行空不落地了）。例如360的管理团队结合郑州消费市场的发展，预测到未来人们可能喜欢喝咖啡，咖啡将在未来占据郑州饮品市场的主流阵地，由此在主入口处引入了郑州首家星巴克咖啡。

　　国贸360广场花园路主入口

　　纵观360的整体运营，从对品牌的管理到更迭、区域的改造、活动的组织策划等等，均能看出其在思维及执行力方面的功力。在此郑州商业观察也特别提示诸多商业运营方面的朋友，实践是检验真理的唯一途径，做商业一定要透过数据进行分析与判断，既要有预测也要适度迎合消费者需求。而对于购物中心而言，仅有人流是不够的，更需要形成真正的高提袋率才行。

　　360广场萌宠活动

　　独家连线新田置业副总裁司小伟&2015上半年业绩大增

　　根据郑州商业观察的了解，2014年国贸360广场一方面对现有业态、品牌进行了较大调整，引进了逾50个新品牌，另一方面也对商场的重点区域做了集中升级改造，进一步增强了楼层间的游逛性与体验性。截至目前，实际经营面积仅3万平方米的国贸360广场取得了全年逾9亿元的营业额（日均220万，同比增长40%）与1800多万人次的客流量（日均5万人次客流量，同比增长20%）。

　　客流不代表钱流，如何提升提袋率是每一个运营者都需要思考的

　　而在2015年前7个月，国贸360广场的业绩同比增幅达25%，完成了既定目标，全年销售业绩也有望突破11亿元（昨天几乎是在赶飞机的同时完成了和司总的这次连线）。与此同时，受农业路全线修路的影响，日均客流量虽较上一年同期有所下滑，但郑州商业观察认为，在该路修建完毕后，国贸360广场的销售额仍会有较大的释放空间。

　　此外，据新田置业副总裁司小伟透露，未来花园路项目的业态及品牌还将进一步调整与丰富，项目定位高度也会做进一步的调整。

　　不得不再一次感叹，后期的运营能力能够决定一个项目的成败与未来（经营管理能力是目前被开发商忽视的一个重要问题，由于忽视经营管理，导致商业地产的运作环节与经营管理脱节，比如大量的商业项目存在“为招商而招商”的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，一味追求招商指标，为未来的经营管理带来了隐患）。

　　未来，360将成为新田旗下的商业主产品线

　　如同华润置地打造万象城、五彩城、1234SPACRE；中粮置地打造大悦城等一样，新田置业除去传统的住宅开发外，也在布局自己的商业产品线。

　　备受瞩目的太康路360广场目前规划已经基本确定，工程如期进行并有望年底出地平；招商方面，也在对意向品牌及定位品牌进行测试。据郑州商业观察了解，GAP、it、ZARA等快时尚品牌，外婆家、绿茶等餐饮品牌均对进驻该项目有着极大的意向。

　　新田太康路360广场效果图

　　此外，2014年8月18日，上海新田投资有限公司以起拍价35302万元竞得浦东新区周浦中心镇02单元北块A1-11地块，成交楼板价6009元/平方米。

　　据郑州商业观察了解，该地块位于浦东新区周浦中心镇（根据上海市十一五规划，南汇并入浦东成为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分，浦东新区的发展战略趋向“南进”，各类产业的集聚将产生大量的商贸服务需求，带动项目的发展）。东至沪南公路防护绿带，南至陆家浜防护绿带，西至A1—22地块，北至秀浦路，规划用途为商业用地，出让年限为40年，容积率2.5，建筑限高60米，绿化率不低于35%，出让面积23495.7平方米，交地状况为净地，拟建成浦东核心区域首席家庭体验式消费购物中心。

　　位于浦东新区周浦中心镇的360广场地块

　　地块周边更是云集了绿地集团、百联集团、香港九龙仓集团、上海繁荣置业等知名房企，以及万达广场、百联东郊购物中心、宜家、红星美凯龙等项目。而推迟至2016年初开园的上海迪士尼乐园则距离本项目地块直线距离仅9.5公里。

　　交通便利

　　近期公布的《康桥镇2014年政府工作报告》中也明确提出，2015年，康桥镇将全力推进“新田360商业广场的建设”。据郑州商业观察获悉，FRD福瑞德行（上海）为该项目提供了前期策略顾问、项目财务收益预测及可承载土地成本计算等服务。

　　据郑州商业观察了解，该项目将于今年底或明年初正式开工建设。

位于花园北路，鹿港小镇以北的新田花园广场

　　对于郑州而言，城市越来越大，商圈越来越密，商业项目越来越多，客流越来越分散，人越来越慵懒、越来越宅、越来越精明，跟商场一起争夺闲暇时间的各类场所也变得越来越多。如何吸引消费者来购物中心并反复来，成为各个商业运营者们共同面对的经营难题。与北、上、广、深等一线城市已经步入更加细分的社区化商业及小而美商业阶段相比，郑州商业仍处于购物中心初级阶段。即便近两年接连开出华润万象城、丹尼斯大卫城，但仍需一个养商的阶段（凭华润、丹尼斯的实力及管理能力，养商期在2-3年），现阶段就抛出结论，既不科学、也为之尚早。

　　此外，已度过养商期的二七万达、锦艺城、建文新世界近期也在对业态和品牌进行细化与调整，也值得业内外持续关注。其中，建文新世界项目作为“小而美”与社区化商业的典范，更值得关注与深入探究。而前任业主留下的历史问题对于新团队而言不仅是挑战（三、四层整层给到了KTV、电影院做主力店，对于该项目日后在调整方面灵活性极大的限制，餐饮业态的不足正日益显著）。这也给了将于2017年底面市的恒祥百悦城（胜岗城中村改造项目）在招商层面极大的空间与想象。

　　总之，期待并祝福郑州商业更好！