万科物业拟分拆上市 要做到百亿营收将如何扩张？

　　2015年8月20日，万科物业已经走过了25个年头。

　　作为龙头老大万科旗下的重要“大员”，万科物业也有一个野心勃勃的新目标。万科集团总裁郁亮在中期业绩会上透露，2017年，万科物业要将管理面积扩张至5亿平方米；万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足：万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

　　与擅长通过并购来扩张的物业服务平台彩生活相比，万科物业的扩张路径似乎显得有些“特立独行”。万科物业总经理朱保全强调，万科物业的市场化并不是“狼来了”，而是想通过与同行合作，真正改变物业与业主之间的关系。

　　朱保全表示，万科物业将资产管理放在第一位，专注做好业主资产的保值和增值，是万科物业的核心盈利来源。

　　直击物业管理的本质

　　作为万科第一个从0到1、从1到10的新业务，万科物业最初也是依靠地产部门补贴的“售后部门”，但 2008年，万科物业开始了“内部市场化”，不再依靠集团补贴。

　　在朱保全看来，无论对盈利有多么迫切的需求，为业主提供资产管理服务、使其保值增值，是物业的第一要务。“今天的市场不能再光是简单的资本受益了，业主也要受益。”朱保全说。

　　据万科提供的数据，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边；截至2015年8月，万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿，较2014年底1.2万亿增长45.83%。

　　“在过去几个月里，凡是听说万科物业要进场的，业主的二手房在中介的报价都有变化。” 朱保全举例说，深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房，在得到万科物业将进驻小区的消息后，房价涨了20%。

　　简单来说，万科物业盈利的逻辑，就是通过物业管理服务，让业主的资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。

　　这一模式可以规模化扩张。“中国超过244亿平方米的住宅建筑存量，是物业管理共享经济的天然存量市场”，朱保全说。

　　基于这样的认识，万科物业立志要做物业界的Uber，“物业+Uberlization”模式就是其对自身的定位。

　　而承载这一模式的，是万科“睿服务2.0”开放平台，依托这一体系，万科将用托管＋收购方式，输出万科物业服务品牌和标准，将合作伙伴纳入。合作伙伴有三类：业主、物业公司和开发商。

　　据万科公布的资料显示，睿服务体系自2015年入市后，已与金隅、首创置地等物业公司合作，其中增加服务的面积已经超过万科物业过去25年总累积面积的20%。在合作的企业中，物业公司、开发商下属公司占七成，私人企业占三成。

　　财务视野下的万科物业

　　万科物业的财务报表显示，2014年实现营收33.7亿元，净利润约3.23亿元，净利率不到10%。对比2014年营收3.89亿元，净利润约1.46亿元，净利率50.5%的彩生活，万科物业的财报似乎并不好看。

　　对此，朱保全表现淡定，“不能只看净利率。只有资产负债表、现金流量表、利润表三大财务报表都好看，那才是真的好。”

　　万科物业目前的盈利基本来自于物业管理费。朱保全指出，业内普遍认为物业管理费再没办法上涨的想法是错的。“过去三年万科有72个项目跟业主大会协商涨了管理费，万科因此增加了8500万元的收入”。

　　万科物业管理费的收缴率相较于同行遥遥领先。朱保全透露，“万科物业费收缴率是96%，行业平均是76%，这就是差异。”

　　截至去年年底，万科物业的收费面积为7000万平方米，而今年将会增加7000-8000万平方米。

　　在可预期的盈利增长中，万科物业采用了一种类似于基金管理的GP-LP模式，为合作的物业公司提升效率、做增量，以收取超额利润。

　　具体模式是：万科首先对合作的物业管理公司业务进行一轮审计，建立基础信息。确定合作后，保留原物业公司手中的物业合同权利不变，由万科物业帮忙打理，原公司的收益优先，万科物业做劣后。

　　至于资本市场关注的另一焦点——O2O社区服务模式及其可能带来的增值服务收益，朱保全指出，市场上很多所谓的O2O，都偏离了“连接”的本质，埋头只做ONLINE的物业，会进入一种“怪圈”，户主只要关掉了手机，O2O就完全不生效了。O2O的本质，在于将线下的东西连接到线上，线下管理和服务仍是第一位。

　　朱保全称，万科物业随时可以做成平台，但目前不希望靠增值服务赚钱，公司还是围绕为房子资产提供服务。

　　光大证券报告提出，物业管理是“被忽略的蓝海市场”。物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。其预测，物业管理的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元。

　　处在当下物业管理行业被资本青睐的风口，万科物业无疑面临很大的机会。万科也适时提出了一个全新的目标：从今年开始用三年时间把管理面积由7000万平方米提高到5亿平米，也就是三年增长7倍。万科高级副总裁、董秘谭华杰也坦言，这是一个野心勃勃的目标。

　　从市场占有率来看，中国的物业管理公司正在迎来跑马圈地、优胜劣汰的兼并浪潮。北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%，而中国的前50强仅为5.6%，且中国没有一家物业公司市场占有率超过1%。

　　如果万科物业2017年可以实现5亿平方米的管理面积，则其市占率将提升至2%左右。董秘谭华杰透露，万科物业的最终目标是达到美国最大物业管理公司4%的市占率水平。