2015年中国房企商业价值榜出炉 全方位解读商业地产行业趋势

　　8月27日，由中国最大的商业地产门户网站——赢商网联合中国知名的房地产研究机构——亿翰智库共同举办的“中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海盛大举行。会上，赢商网和亿翰智库联合发布了“2015年中国房企商业物业价值Top50”、“2015年中国商业地产企业综合实力Top20”两大主榜单以及中国商业地产百强峰会四大子榜单。此份以中国房企商业价值为测评标准的专业榜单，首次反映出2015年中国商业地产整个行业的基本运行现状，揭示未来发展趋势。

　　“2015年中国房企商业物业价值Top50榜单”内容显示，万达集团以2106亿元的商业物业价值位居榜首，华润置地945亿元、恒隆地产771亿元紧随其后，并与九龙仓、中粮集团、凯德集团、绿地集团、新鸿基、长实地产、陆家嘴包揽中国房企商业物业价值排行Top10。

　　2015年中国房企商业物业价值Top50榜单

　　2015年中国商业地产企业综合实力Top20榜单中，入围的企业依次为：万达集团、华润置地、恒隆地产、中粮集团、凯德集团、新鸿基、太古地产、五洲国际、新世界地产、嘉里建设、九龙仓、万科地产、龙湖地产、上海证大、瑞安房地产、银泰集团、绿地集团、宝龙地产、正荣集团、新城控股。

　　2015年中国商业地产企业综合实力Top20

　　据了解，此份商业价值榜单选取在中国内地从事商业地产经营活动的100家房企，以2014年12月31日为统计时间点，按照参评房企公开报告中披露的商业地产项目以及土地储备等情况（包含已建成项目、在建项目以及未开工的土地储备），对企业商业部分未来现金流进行量化测算，采用未来现金流贴现模型（DCF模型），计算出测评时点各参评房企的商业地产部分价值。

　　榜单解读1：Top10入围门槛极高

　　按照本次榜单入围门槛来看，Top10企业的商业物业价值总值为511亿元，Top20为209亿元，Top30为143亿元，Top10企业与之后企业的差距较大，呈现梯级的分化情况。

　　从数据可以发现，本次排行榜内50家企业的价值基本集中在100亿元左右，而前十强企业明显具有领先优势，前十强企业价值贡献达到总价值的56%，前二十强企业价值贡献更是达到总价值的77%

　　榜单解读2：群雄逐鹿，各有优势

　　以华润、中粮为代表的国企、以万达、世茂为代表的民企与以恒隆为代表的港企三方逐鹿商业地产市场，说明资源配置能力、机制灵活和运营经验都非常重要。

　　从商业价值排行榜单来看，尽管港企、国企上榜数量不如民企，但是凭借其巨大的规模和积淀，上榜国企与港企在TOP50榜单中虽然只分别占有11席以及9席，但是贡献了28%和30%的商业价值。民企中呈现分化严重，万达遥遥领先。

　　本次排行榜中前三名企业（万达、华润、恒隆）分别是民企、国企和港企的典型代表，也代表了三种不同的竞争优势：万达集团以广泛、灵活的城市布局和业态分布，已经抢占了商业地产市场的先机；华润置地依托集团优势和国企的地位，在一线城市以及重点二线城市建成了多个城市综合体；恒隆地产以高端商办为主，依托优秀的后续管理服务能力成为持有商办类的典型代表。

　　榜单解读3：城市选择需谨慎

　　通过对比不同城市人均商办建筑面积和人均可支配收入，可以看出杭州、宁波、青岛是未来商业发展的机会城市，人均可支配收入高而人均商办建筑面积少；而大连、沈阳、福州却恰恰相反，已透支城市发展规模。

　　2016年持有性商办物业新增面积1681万平方米，其中环渤海、长三角、珠三角、中西部地区达到90%以上。从单个城市来看，上海、长沙2016年新增持有类商办物业建面均破百万平米，其中上海新开业面积超过200万平平方米。

　　榜单解读4：价值创造力不在于规模

　　根据本次排行榜测算的商业价值以及可租售面积（不含酒店）来看，平均单位价值为0.78（万平方米产生的亿元企业商业价值），25家企业超过该平均值，但一些大型企业并未超过平均值。

　　万达集团的商业物业可租售面积达4573万平方米，平均单位价值为0.46，而华润置地的商业物业可租售面积达966万平方米，平均单位价值为0.98。值得注意的是，港资房企的平均单位价值相对较高，其中恒隆地产平均单位值达1.61、九龙仓达1.16、新鸿基1.94。可见，在量与质的较量中，港资房企在商业地产运营上，更胜一筹。

　　本次排行榜前20强企业的商业物业价值与对应的可租售面积详表

　　榜单解读5：三类企业租售选择大不同

　　从本次排行榜的数据来看，国有、港资以及民企在持有和销售的选择上有不同的路径，其中港资最为偏好持有，而民企偏重销售，国企居中。

　　赢商网与亿翰智库认为：造成这些差异的原因主要在于持有物业资金占用较多、时间周期较长，因此对于资金较为敏感的民企偏好于回收期较短的出售模式。而国企由于考核压力偏重于租售并举。

　　按照本次排行榜数据，赢商网与亿翰智库测算了商业地产不同业态持有模式下的资金回收周期，可以发现由于前期投入较高而租金分期支付，结合时间价值。回收期普遍较长（酒店>商业>办公），对于资金的占用量较大。

　　榜单解读6：标杆型项目助力房企价值提升

　　标杆型项目助力企业商业价值的提升。2004年华润第一个万象城在深圳一举成名，成为城市综合体的范本，也奠定了华润在商业地产领域的地位。起初在大陆名不见经传的嘉里建设因上海嘉里中心而开始崭露头角。深业集团也将伴随着深业上城的开业运营而渐露锋芒。

　　赢商网与亿翰智库认为：一个标杆项目成就一家房企的原因主要在于项目体量足够大，涵盖物业类型丰富，往往包括但不限于购物中心、写字楼、星级酒店。

　　榜单解读7：潜力型公司未来发展可期

　　榜单中不乏黑马出现，让人印象深刻，如正荣集团、五洲国际，这些公司未来在商业地产领域的发展值得期待。据了解，正荣集团自从2004年成立以来，已成功布局海峡西岸经济区、长三角经济区、中部经济圈与京津冀地区，业务覆盖上海、福州、莆田等12个城市，投资、开发和运营的住宅、商业、旧改、主题地产等四大产品体系项目70个，总开发面积逾2000万平方米；五洲国际截至2015年7月，公司业务已遍布中国华东、华北、东北、西南、华中和中原地区11大省/直辖市的24个城市，累计已开发项目38个，总建筑面积超1000万平方米。

　　中国商业地产百强峰会四大子榜揭晓

　　除了此次主榜单外，中国商业地产百强峰会的四大子榜也在今天揭晓。据了解，四个子榜单将以商业地产相关企业、商业项目、商业品牌等多个视角，从商业价值的客观表现（即数据指标）与主观判断（即市场评价），采用层次分析法（AHP），将关键影响因素按支配关系分组形成递阶层次结构，使其更有合理性，更符合客观实际并易于定量表示，从而提高综合评判结果的准确性，通过此方法得出测评时点的四个子榜单。

　　其中，2015年中国商业地产创新企业TOP10排行榜，通过对房企在商业地产方面的创新举措及产生的效果进行分析，反映其在战略层面、财务价值、客户价值及运营效率四个方面的综合表现，新鸿基、太古地产、华侨城、深业集团、正荣集团、万达、三盛宏业、中海、新世界地产、万科入选。

　　2015年中国商业地产创新企业TOP10排行榜

　　中国商业综合体城市影响力TOP10，是通过对商业综合体在城市层面的影响力进行分析，反映其在总量指标、城市产业发展、承载功能等三个方面的综合表现评选出：上海国金中心、上海恒隆广场、上海环贸广场、上海港汇广场、复地金融岛、广州太古汇、能兴怡翠晋盛、深圳万象城、北京万达CBD、北京国贸。

　　2015年中国商业综合体城市影响力TOP10排行榜

　　2015年中国最具创新模式社区商业TOP10排行榜，是通过对社区商业在创新举措及产生的效果进行分析，反映其在基本设施、创新亮点、运营表现等三个方面的综合表现，最终绿城、万达、万科、上海证大、华润置地、世茂荃晟、龙湖地产、蓝光地产、彩生活、绿地位居TOP10。

　　2015年中国最具创新模式社区商业TOP10排行榜

　　2015年中国最值得期待的十大城市综合体，通过对在建项目在实际情况及推广层面的效果进行分析，反映其在项目基本情况、开发商基本情况等三个方面的综合表现，由中民投董家渡项目、深业上城、新鸿基徐家汇中心、华润深圳前海中心、北京路劲世界城、武汉恒隆广场、福州阳光天地、上海大中里、新鸿基莘庄项目、中粮闸北项目获得荣誉。

　　2015年中国最值得期待的十大城市综合体

　　此次2015年中国房企商业价值榜单的发布，对于商业地产行业整体而言，有助于拨开该行业的层层迷雾，真实反映出当前整个行业的基本运行现状和未来发展趋势；对于从事商业地产的企业而言，发挥标杆企业的行业示范效应，激励行业内企业积极提高自身价值，进而推动整个行业进步；对资本界而言，通过企业评价，反映出整个行业的基本运行趋势，可以及时识别出高价值企业，有助于资本的优化配置，创造更大的社会财富。