深度结构调整的新时代，中国商业地产何去何从？

　　（赢商网浙江分站报道）2015年8月27日，由商业地产第一门户网站赢商网与知名房地产研究机构亿翰智库联合举办的《中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布 会》在上海外滩茂悦酒店隆重举行。正式对外发布“2015年中国房企商业物业价值Top50排行榜”与“2015年中国商业地产企业综合实力Top20排 行榜”。其中，万达集团、华润置地与恒隆地产位列三甲。

　　活动现场，全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生以“深度结构调整下，中国商业地产的重构与转型”为主题进行了精彩的演讲。

　　行业逻辑变化 企业信心回升 创新成为热点

　 　钟彬先生表示“我们在华东、华中几个城市的调研发现，里面有些数据可以充分的显示市场的分化、企业的分化、区域分化非常明显，库存依然是最大的压力。过 去政府用计划来调控，现在他们很希望用制度来调控，通过市场来调控，整个的行业就往金融、绿色生态，跨界互联网与国际化经济的方向发展。

　 　钟彬先生还说到“我们商会委托国家统计局的领导和我们一起团队做一个信心指数。一季度的数据很惨，当时的标杆是两百，一百就是及格线，但是一线城市的信 心指数只有80度，三四线城市的信心只有60多。但是到二季度大家看到整个攀升到临界。意味着他们的信心在恢复，我们看到一线城市又拿地又出现很多地 方。”

　　钟彬先生对行业红利结构的转变提出了如下看法，“过去的商业是制度性的红利，体现出的是一个土地红利，那个时候我们中国的经济红 利、人口红利、国际化红利，只要进入这个行业，你就会趋势性获利。但今天这个东西消失了，人口老龄化，商业地产的消费也开始放慢。已经变成只能靠结构性红 利，风险程度大大提升，所以我们看到有很多企业公告说退出房地产。我从业14年来，中小企业最难过的一年，是特大型企业最迷茫的一年。商业逻辑的改变，不 是靠制度，不是靠土地，是靠商业模式优化下产业结构转变，真正考验水平。因为过去靠趋势、靠商业模式赚钱，全行业基本都是靠趋势赚钱，现在趋势已经变成结 构化，更需要商业模式，尤其是管理和运营的能力。所以创新成了大家最热门的一个话题。”

        实体零售走向集中与电商分化 互联网时代的创新才能突围

　 　1995-2012年，每年城镇化增加1.38个百分点，商业地产年增长12.7%。到了2013年，1-11月份只增加了7%，也就是说商业地产增长 速度也在下滑。2015年零售业竞争过度，盈利艰难，行业的分化重组将进一步加剧，实体零售走向集中、电商渐进分化势成必然。

　　当初国民经济向上，购买力攀升，但如今经历了巨大股灾之后，购买力受挫；部分城市规划联动导致商业地产超过城市容量，加之电商占领部分市场份额，致使大量商业物业失败。

　 　零售业O2O模式大发展，为实体店发展提供了更大空间，京东和苏宁就是较好的例子。从实践当中发现，从线下走到线上，就是缩进一层纸，但是你要从线上走 到线下，比登天还难。阿里巴巴与万达集团的O2O的PK赛，其实都是转型，互联网时代的购物中心的变化明显，北京朝阳大悦城是一个很好的例子，通过对大数 据的利用，探路体验型业态，试水新媒体营销取得了巨大成功。

　　行业整体发展稳定 社区商业或成新增长极

　 　钟彬先生结合发达国家和地区商业零售物业的发展规律，从中国城镇人口规模、居民收入水平角度出发，认为未来商业地产投资机会相对高的地区大致有两类：一 类是收入水平较高而人均零售物业水平较低的地区，另一类是人口规模增加快而人均零售物业水平较低的地区。认为目前商业地产投资机会较高的省区包括江苏、山 东、重庆、天津、四川等地区。

　　目前，中国商业地产仍旧能保持基本发展，因为中国经济我们认为还会稳中求进，服务业发展的拉动力，深化改革释放的改革红利，转型升级带来的巨大潜力，家庭人均可支配收入不断增长使得消费市场保持活跃。

　　   金融、运营和地产的割裂是大陆商业地产发展不良的重要原因，钟彬先生说到“全产业链的金融体系不成熟，导致开发商的高额投入无法有效退出，所以商业真正的地产经纪没法产生；目前的运营有三种，一个是产业资源优化，第二个是移动互联网，第三个是大数据。

　 　你做的产品是不是很好？因为你要持有，最后你能不能有很好的制度运营？怎么让成本下来？但是这三个相辅相成的。当我们把它分开，我们会发现金融我进不进 去，而运营的时候拿到的东西不一样，导致运营艰难。欧美的情况就完全不同，商业地产的投资人，跟最终归属有一个完整的、成模型的、成体系的这样一个商业的 氛围。所以一开始就能准确的选择运营团队，地产在这个里面就是承载者，运营才是关键。

　　未来商业地产业态要更加注重体验，与电商形成差异化，我们承认你必须要面临电商的存在，你必须主动迎接它，拥抱它，其实你有绝对的优势。

　 　钟斌先生认为社区商业会成为行业增长的新亮点，他的表述如下“我们刚刚成立了社区服务研究会，把全国重要的物业，专门搭建一个平台。我们觉得大量的社区 里的碎片资产可以催化。商业地产率先做的是什么？就是做社区养老，我们会把社区养老做进去，紧接着就是社区物业，然后就是社区教育，还有社区健康。这些我 们都在积极的探索，和专业的公司准备做行业的披露。它可能是碎片化的东西，但是它是最被低估的东西，这样的东西进来会给我们带来新的力量。我们认为下一 拨，还是有机会。我们发现房地产企业最麻烦的物业那块，也许就有新的支撑点。”

　　最后，钟彬先生还提到了云物价、重创空间、社区 服务、移动互联网、大数据时代行业颠覆等多个行业话题，他认为产品和服务还是重要因素，只要有过硬的产品和优质的服务，就有竞争力，就能建立优势。房地产 商会将以推动“商业模式升级、商业制度优化、商业精神升华”建立房地产商业文明为己任，为商业地产的进步和发展而努力。