房企开始做互联网金融 绿地香港拟将分拆绿地金服

　　对绿地香港来说，两年前的今天是其诞生的日子。而港交所送给其两岁生日的礼物则是“解除母公司绿地集团继续注资的限制”。

　　“今天刚好是绿地香港上市两周年，过了这个期限后，母公司绿地集团向公司注入优质资产的限制就没有了。”绿地香港控股有限公司首席财务官游德锋在业绩会上特地强调。

　　据游德锋介绍，此前绿地集团已向绿地香港注入了四个项目，分别为杭州的绿地旭辉城、昆明绿地云都会、绿地香树花城及绿地海珀澜庭，“满两年后会继续注资”。

　　从母公司注入的资产看，尽管绿地香港目前在金融板块的生意正如火如荼，但其主业仍是房地产开发。“随着绿地香港融资的增多，公司加快发展步伐，房地产主业发展已超出母公司预期。”

　　绿地香港主席兼首席执行官陈军对观点地产新媒体表示，“互联网金融只是公司的一个新的业务模式，体现了公司全球资产定价能力，但其最终还是会反过来支持地产主业的发展，提高资金周转率。”

　　据公告，今年上半年绿地香港的合约销售约为70.24亿元，同比增加20%，完成上半年目标的107%。合约销售总面积为88.36万平方米，同比增加69551平方米，增幅约为9%。

　　其中一二线城市项目的销售为主要来源，海南、江苏、浙江及广西的核心项目分别占总销售额的29%、20%、19%及11%。而公司约1430万平米的土储也主要分布在长三角及南部沿海黄金地段，“能满足三到五年发展需求”。

　　另于今年下半年，绿地香港下半年将推出四个位于上海的项目，分别是黄浦区五里桥项目、绿地云翔大厦、绿地自由港和绿地新都荟。除黄浦区五里桥项目为住宅、商业及办公综合体项目外，其余三个为商业及办公综合体项目。

　　“目前五里桥项目的住宅部分已进入施工阶段，预计今年会面市。”陈军透露称，由于上海的市场规模较大，绿地香港未来也会继续选择性拿地，但这并不意味着与母公司形成竞争关系，“主要还是深耕原定区域，比如广西市场今年就可以突破30亿。”

　　除了增长超一倍的业绩“亮点”外，绿地香港这一场生日宴会的另一聚焦点则是绿地金服，“今年的目标是50亿交易额”。

　　对绿地金服总裁杨晓冬来说，“绿地广财”能在上线仅三天内实现“5.5万注册客户，其中绑卡客户为4.5万人”的成绩是其有信心完后目标的有利佐证。

　　“现在达到了55000个客户，距离30万的目标还有25万，我是非常有信心在年底达到甚至突破这个目标的。”

　　资料显示，8月25日，由绿地金服自主开发的移动互联网金融平台应用程式“绿地广财”APP上线运营。“绿地广财”APP致力于为用户提供围绕房地产互联网金融的、多样化的产品与服务，涵盖投资、理财、社交、生活等多个维度。

　　将三天延伸至三年，绿地金服于公告中明示，其目标是在三年内打通500个社区，平台交易量突破人民币1000亿元，注册用户突破300万，成为互联网投资平台的领军者。

　　此外，说到此，杨晓冬抛给现场媒体的一个问题是，“为绿地金服还在抓紧推进“绿地REITs一号”的落地，首单项目的资产为绿地香港南翔项目。这是绿地金服针对商业地产所发行的私募市场REITs产品。

　　“什么越来越多房企开始做互联网金融？”他给出的解释是，“房地产本来就离不开金融，随着地产行业黄金时代的过去，开发商需要将资产负债由将其从表内移至表外，以实现轻资产运营。”

　　随着绿地金服规模的扩张，“单独分拆”是市场关注的另一问题。对此，陈军则毫不回避地指出，“不排除这样的可能，会根据业务的推进做一些顶层设计。”

　　以下绿地香港控股有限公司2015年中期业绩发布会的现场问答实录：

　　现场提问：刚才也提到绿地借壳盛高到今天整好满两年，港交所明文规定的注资限制也解除了，绿地集团会把哪些资产注入到绿地香港？

　　陈军：绿地借壳盛高在香港上市已经满两年了，应该说绿地香港的房地产主业依然是按照集团公司的整体部署推进的，也比较稳健。由于我们在介入之后，做了很多的发债，发债的过程中也加快了绿地香港的发展步伐，从第一年30多亿的销售到第二年的129亿，再到今年180亿的目标，应该说增长是达到了甚至超出原本集团对绿地香港房地产主业经营业绩的要求。

　　对于集团注资这个问题其实和绿地集团A股整体上市也有相应的关联。从集团层面来讲，绿地提出三个大的发展方向：大基建、大消费、大金融，这是三个核心的板块。绿地集团也会有一个顶层设计，很明确地将绿地香港作为绿地集团重要的增长极，特别是在房地产主业，当然最近我们也肩负了互联网金融的业务。绿地集团在房地产主业的资产比较多，也比较复杂，有海外的，有城市综合体类的，也有不同的产业类的，这也需要从集团层面，即A股上市公司去做一些顶层设计。至于未来的注资对价，我认为一定会是合理的价格。

　　现场提问：目前绿地香港大力发展金融，未来会不会在这方面有所偏重？

　　陈军：从绿地香港现在金融的比重上来讲，并不是说我们做金融忽略了房地产。为什么这么讲？互联网金融平台的建立，实际上是我们一个新的商业模式，这个商业模式的背景有一个很重要的痕迹，是依托于我们对全球资源定价的能力。这样一个产品反过来会支持我们不动产的运营。刚才杨晓东总裁在交流的过程中实际上也讲了绿地香港的一系列金融产品，这对绿地香港房地产主业的资产证券化，包括轻资产化以及资金周转效率都会起到很好的作用，其中很多产品都非常有针对性。

　　另外，作为金融本身来讲，为什么会有那么多的机构或者说资金需求方、投资者对我们信赖，其实也是基于我们对房地产主业的精准判断，如果我们对传统的不动产行业没有精准把握的话，我们也很难在市场上得到投资者或者说资金需求者的信任。

　　现场提问：有分析指今后金服业务可能会从绿地香港平台上分拆出来，有没有这种可能？

　　陈军：未来绿地金服不排除会从绿地香港平台上分拆出来，我们会根据业务的推进做出一些顶层设计。

　　现场提问：绿地香港上半年的毛利率同比上升，但行业趋势其实是在下降的，集团对于未来的毛利率预期是怎样的？

　　陈军：从目前的业绩来讲，资产回报率一直是我们非常关注的，我相信资本市场也非常关注，在这个过程中，我们是希望绿地香港的毛利率能够稳定在一定的水平。当然，当前整个房地产行业都发生了一些调整，因此我们对新获取的项目也有一些相应的标准。在什么样的情况下决定投资，在什么样的情况下会放弃都是有一些净资产回报率的标准和要求。绿地香港本身也要发挥绿地集团的优势，不是在市场上恶性竞争去拼地，更多的是采用一些资源条件和政府建立更好的信任关系，来共同发展房地产主业。

　　现场提问：今年下半年绿地香港将有4个重要的项目推出来，其中包括上海五里桥的地王项目，目前这个项目的进展情况是怎么样的？这四个项目对绿地香港下半年的业绩贡献会有多大？这四个项目都位于上海，未来是否会对毛利率有所提高？

　　陈军：上海五里桥项目对绿地香港来讲是一个非常重要的项目，目前项目整体推进比较顺利，住宅已经进入了基础施工阶段，将于今年四季度进行销售。与此同时，我们其它的项目，包括广西的中央广场等等也都在按照既定的目标在推进。有一些项目，从贡献率来讲，应该说还是比较重的，这些项目也是作为绿地香港下半年房地产主业的重点推进工作，我们也成立了专门的领导小组，对这些重点项目进行监控，希望它们能够为今年全年的业绩做一些相应的贡献。

　　当然，也有一些原来没有在计划内的项目，目前也推进得比较顺利，也希望在那些地方做一些增量，能够补充到绿地香港下半年的业绩当中。

　　从回报率来讲，因为它是涉及到结算，所以预销售可能暂时不一定能够在今年的结算当中体现出来。

　　现场提问：绿地金服创新产品中有一款名为绿地置业宝，其中“零元买房”是如何操作的？如果买了以后可不可以中途出售？是一次性付款还是分期？

　　陈军：零元购房为什么会在绿地金服的平台上来做，实际上我们很容易就会想到它肯定是一个金融产品。这个产品针对的领域也是有所设计的，比如说对旅游度假产品，本身客户有一些需求，而且非常喜欢到这些地方来旅游、度假。过去很多产品是叫分时度假。比如说你买了，你可以在这儿享受多长时间，然后在别的地方可以享受多长时间，但是我们推出的产品是结合资产和金融产品交融在一起，当然资金肯定是一次性支付的，但是25年后可以赎回，在满5年以后可以进行交易，这样可以用我们的金融平台的一些金融产品来进行交割。

　　杨晓冬：零元买房其实是这样的，在买房的第一天，产证、产权都是你的，但同时我们绿地这个零元买房的产品承诺25年后可以把全部房款退给你，但有的人可能等不了25年，就要提前兑现，所以我们这个产品25年兑现全部房款，在5年后可以在平台上折价销售。金融产品不影响房产产权的。我们做“零元买房”也是不能突破限购限制的，我们现在开展了黄山、南宁的几个项目，这些城市都是没有限购限制的，我们不是想用“零元买房”来规避政府的政策，更重要的是什么呢？因为在现在的大环境下，房地产的去化率是比较慢的，用这种方式给大家一个选择，让他更愿意买这种度假类的房子。

　　现场提问：之前杨总提到2015年绿地金服的目标是实现30万获客和50亿人民币的交易量。目前的进展情况如何？

　　杨晓冬：绿地广财APP三天前上线，现在达到了5.5万个客户，距离30万的目标还有25万，我们非常有信心在年底达到甚至突破这个目标的。更重要的一点，我们这5.5万个客户中有4.5万个是绑卡客户，超过80%以上，绑卡就意味着想和我做生意。现在的互联网金融公司，大部分讲有多少客户，但真正有交易的客户只有10%左右，这几天市场上对我们的信任对我们来讲是一个惊喜。

　　另外，关于50亿的交易量，刚才已经说了，我们的地产宝已经做了4个亿，我们的REITs是3.6个亿，所以今年达到50个亿应该是没有任何问题的。

　　现场提问：绿地香港跟绿地集团在区域上是怎么样的划分？包括今后注资会不会在区域上做一些分割？

　　陈军：上海市场本身规模比较大，最近大家看到上海不断有土地出来，我们和集团都会有选择性地参与。当然绿地香港会在原有既定的发展区域里面继续扩张和发展，比如说广西市场，我们从去年的几个亿到现在的20多亿，很有可能突破30亿，明年可能就有40到50亿的规模，我们会依托原来团队的优势继续深耕这些已经深入的市场，这是绿地香港本身的战略构想。

　　从集团层面，对绿地香港的定位也是这样的，希望能在区域市场上成为当地的领头羊和排头兵，我们还需要进一步努力，目前在这几个市场已经初露端倪，下一步我们希望在长三角和福建市场继续有所作为。

　　现场提问：前两天央行降息降准，政策利好不断，您对房地产市场的走势有怎样的预期？

　　陈军：过去资本市场的大发展，增强了房地产的流动性，资本市场也做了一些融资融券的工作，很多房地产企业都去了资本市场，但是现在大家能看到，这一轮股市波动后，大家对不动产资产的需求应该会提升。降息降准，包括5年交易契税变成2年都将对一二线这种产业结构调整比较快的城市有比较大的利好，我们能够明显地感受到在过去这一两个月成交中，这些城市的房地产销售是明显升温的。

　　现场提问：金融这一块对未来绿地香港的贡献是怎样的？

　　杨晓冬：我觉得会是不错的。金融和地产是连在一起的，过去房地产商融资成本很高，银行借不到钱，有了这个平台后，就降低了成本。另外，去化率也是非常重要的，当然这个去化率包括两方面，一是资产负债，另一个是房子。现在包括绿地的资产负债率也超过80%，通过我们这种轻资产转化可以减轻资产负债率的。另外，它可以通过平台直接到社会融资。以前是到银行，现在是直接到社会融资，以后我们会推出一平米众筹，直接向社会拿钱。

　　为什么现在这么多房地产公司都想做互联网金融，他不是想做银行，而是想把主业做好，将两者连在一起的，中国的信托公司要是没有房地产的话，信托公司都不存在了。绿地金服的作用是分为两部分的，一部分是金融平台，一部分是支持主业。金融就是我们现在做的B2C，给客户提供增值服务。支持主业就包括了置业宝、零元买房、REITs、资产证券化、1平米众筹等，这都是非常重要的。

　　房地产公司如果不做资产证券化的话，他没有办法减轻资产负债。我觉得做得好的公司，像万科，5年前已经开始做轻资产了。绿地如果没有金服这个平台的话就要去跟其他的平台进行合作，有了绿地金服平台之后，就可以降低中介成本。所以把绿地金服放到地产公司里面的价值是非常大的，我之前跟投资者交流就指出绿地香港的PE是不能按地产公司衡量的，一个互联网公司的PE至少有四五十倍，一个房地产公司的可能只有10倍，要把这两个平衡起来看绿地香港的PE。

　　绿地金服是要解决房地产公司三个痛点，第一是资产负债率太高了，所以大家对房企不看好；第二，去化率太慢；第三，没有流动性。

　　现场提问：“绿地REITs”是只服务于自己的项目吗？

　　杨晓冬：不是，未来我们也会做别的开发商的项目。目前试点的绿地上海南翔项目的REITs收益是非常好的，因为这个项目本身要求开发的时候是10年不准出售的，绿地是一次性买过来，然后用REITs，刚刚落地。