成都写字楼深陷空置率困局 九龙仓IFS项目也在其列

　　2015年以来，成都甲级写字楼市场为数众多的项目深陷空置率困局，整体空置率高达40%，九龙仓IFS不过是成都商业过剩的一个缩影。

　　观点地产网 “血战麻将”是具有浓厚巴蜀文化色彩的麻将游戏，特点便是“血战到底”，直到三个人胡牌游戏才算结束。如今在这款游戏诞生之地，港资大鳄九龙仓似乎也不可避免地卷进了一场“血战”。

　　近日成都地产圈传出消息称，位于春熙路黄金地段的九龙仓国际金融中心（IFS）一期写字楼正式入驻一年时间后，仅完成了5万余平方米的租赁面积，实际出租率不足40%，今年初的二期写字楼租赁情况同样不乐观。

　　作为2007年的地王，成都IFS是九龙仓在中国内地的首个旗舰项目，总投资达160亿元，这个明星项目的出租情况备受外界关注。观点地产新媒体就上述消息向九龙仓方面求证，截至发稿时仍未收到回复。

　　此前8月18日，在九龙仓2015中期业绩会上，该公司助理总经理李美玲曾回应称，成都IFS的三栋写字楼已共计出租8.1万平方米，占总写字楼面积比例30%。

　　明星IFS空置

　　据观点地产新媒体查阅资料发现，2007年9月，九龙仓击败信和、华润置地、新鸿基、太古、和黄、新世界、恒隆等地产大鳄，以总价72.4亿元、楼面价1.65万元/平方米竞得成都最繁华的春熙路商圈红星路82亩商业地王。

　　按照规划，九龙仓将在春熙路首次复制“海港城”模式，打造而成的IFS对于接下来在重庆、长沙、无锡、苏州等地推广具有指向标式作用。

　　成都IFS总建筑面积达76万平方米，包括一座21万平方米的购物中心、总体量26万平方米的写字楼、一栋7万平方米的公寓以及4万平方米的五星级酒店。

　　九龙仓最新披露的数据显示，2015年上半年，开业一年半的成都IFS商场部分收入上升85%，达人民币3.04亿元；商场出租率几乎达100%，包括接近300家国际名牌店，其中逾100个品牌首次入驻华西地区。

　　尽管九龙仓声称成都IFS的写字楼“水准远超华西地区的同类写字楼”，是“金融企业和其它大企业进行金融业务互动的不二之选”，但也不得不承认，IFS写字楼总楼面面积仅30%（约8.1万平方米）获承租，15%正在招租或出于洽谈租约阶段。

　　谈及成都IFS的出租情况，第一太平戴维斯分析人士在接受观点地产新媒体采访时指出，该项目写字楼空置率确实比较高，主要原因一是写字楼体量高达26万平方米，二是同一时间周边还出现几个竞争项目。

　　“也就是说，成都IFS在消化26万平方米体量的同时，还必须面临很多竞争。”该人士认为，尽管成都IFS的安保、配套及管理做得相对不错，但仍面临非常大的租赁压力。

　　成都IFS租金在成都甲级写字楼市场属于偏高水平，这也是导致项目空置率高的重要原因。据九龙仓披露，成都IFS每月租金介乎每平方米人民币130-170元不等，属成都的最高水平。

　　相比之下，在成都几大热门区域中，租金最高的东大街子市场，平均租金为每平方米人民币116.8元，人民南路子市场也为116.3元，天府新区大源子市场则为96.8元。

　　成都商业缩影

　　虽然明星项目成都IFS租赁进度不理想，但进入2015年以来，成都甲级写字楼市场亦有为数众多的项目深陷空置率困局，成都IFS不过是成都整体商业过剩的一个缩影。

　　仲量联行发布的报告显示，成都写字楼租金从2012年二季度起已连续13个季度下滑，跌幅达到19.7%。截至2015年上半年，成都甲级写字楼总存量248万平方米，新增面积28.5万平方米；与此形成对比的是，期内净吸纳量仅7.2万平方米，同比下降达50%。

　　第一太平戴维斯也指出，2015年第二季度成都甲级写字楼市场三个新项目入市，租赁压力较大，尤其是成都IFS有13万平方米的大体量供应，使得全市甲级写字楼整体空置率环比上升7.2个百分点，至39.9%。

　　第一太平戴维斯分析人士介绍称，成都写字楼租赁需求在稳步提升，尤其是一些处于扩充阶段的企业，需要租赁的面积越来越大。

　　不过他指出，成都写字楼吸纳量并没有北上广深那么大，且净吸纳量增长速度远低于供应速度，“企业的租赁选择越来越多，即便是成都IFS也无法将企业都吸引到一块，由此空置率也就越来越高。”

　　开发商急于将项目推向市场，大量供应衍生出更大的空置率问题，成都写字楼市场陷入独特的循环怪圈。上述分析人士指出，东大街、天府新区由于项目过多，成了空置率问题的“重灾区”。其中，东大街素有“成都金融街”之称，成都IFS正是位于该区域。

　　据第一太平戴维斯统计，第二季度，受成都IFS新增13万平米供应的影响，东大街区域空置率环比上升13.9个百分点至48.4%；天府新区则受中海国际中心10.08万平方米供应影响，空置率环比上升9.5个百分点至44.6%。

　　谈及成都写字楼39.9%的空置率，第一太平戴维斯分析人士用了“特别特别高”来表达自己的感受。

　　情况远不止如此，据他预计，下半年成都还将新增供应面积约29万平方米，未来空置率甚至有可能突破50%。

　　面对写字楼市场竞争的加剧，成都市场人士也给出了自己的看法及建议。第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华便表示，成都市场逐渐从“开发时代”步入“增值服务时代”，增值服务已然成为吸引租户的关键因素之一。

　　胡裕华举例称，近年来不少新入市项目均采取“大堂商业模式”，如仁恒置地广场在大堂配备星巴克等业态。同时，中海国际中心开始借助互联网平台为租户提供增值服务，但广泛应用仍有待时日。

　　四川中原地产战略发展部首席分析师向维则从新型写字楼办公模式的角度给出了建议，他对观点地产新媒体表示，市场上出现一些如“Workplace 360”的办公模式，通过提供灵活自由的环境，既能吸引租客，又能减少租赁成本。

　　“这种模式比原办公空间多出12%的支出，但可以减少25%的租赁面积，整体可以节约32%的租金。”