中交整合绿城已棋至中盘 或成央企整合民企首个样本

　　中国交通建设股份有限公司（简称中交）整合绿城中国已棋至中盘，或将成为房地产领域央企整合民企的首个典型样本。

　　关于这场整合，有两个时间节点值得关注：今年3月27日，中交与绿城正式进行股权交割之后，其与绿城基于房地产业务重组的路径基本明晰：在资本市场，中交将为绿城的融资、银行信用担保等方面提供帮助；中交的土地储备优势与绿城的产品营造能力结合；此外，绿城将在原有房地产开发基础上成立轻资产公司，做大做强代建业务。

　　5月18日，中交宣布增持绿城1亿股，成为单一第一大股东，为整合铺路。据绿城执行董事及执行总裁曹舟南透露，下一步的整合将对中交房地产板块产生协同效应，最终实现并表。

　　克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，目前中房集团持有的中住地产股权已经划转到中交地产，中交地产因此间接持有上市平台中房地产，未来中交集团自有房地产业务还将继续整合到一个平台。以央企追求规模效益来看，未来对绿城并表非常关键，不排除将来中交房地产业务板块有两个上市平台：以中交地产等自有地产业务为核心的国内上市平台，以绿城为核心的香港上市平台。

　　执行董事李青岸强调，绿城作为中交房地产板块境外上市平台的地位不会改变。

　　央企整合民企样本

　　根据公开信息披露，中交房地产业务起步相对中粮系、保利系、招商系要晚，中国房地产开发集团是在2011年经过国务院批准并入中交集团，也是到2011年中交才正式有了房地产业务，并被作为战略业务板块。

　　李青岸认为，房地产正在往专业化、集约化、产品服务化方向转变。而中交地产板块的现状是开发主体太多而效率降低、资源分散、管理成本高，面临如何转型增强核心竞争力的问题。

　　中交目前除绿城以外的总建筑面积有2000万平方米左右，非绿城部分的销售额接近100亿。李青岸指出，中交对绿城的并购属于战略性安排，整合之后的绿城将成为有中交特色的房地产商。

　　在进入绿城的半年时间，中交做了两方面的工作：一是把融绿平台妥善处理，并改组了绿城董事会。根据绿城中国董事会名单可见，7位非独立董事中有5位为中交代表，其中出自绿城的曹舟南同时担任中交地产董事。

　　第二方面工作是，中交成为绿城大股东后，出于绿城要通过代建实现轻资产运作的战略考虑，将绿城旗下高管创业成立的多家绿城体系内公司整合到上市公司平台中。8月3日，绿城发布公告称，旗下主体公司绿城房产已完成收购绿城鼎益100%股权、绿城时代92%股权，其中曹舟南持有绿城鼎益56%股份，这两宗交易分别出资6.25亿元和2.94亿元。

　　据曹舟南透露，绿城集团将在原有的房产开发基础上成立轻资产公司，未来与中交现有土地储备结合，具有非常大的想象空间。在房企top10排行榜里，绿城的轻资产运营走得最早最超前，已经形成一定规模。

　　绿城去年代建面积达到2500多万平方米，据一名接近绿城董事会的人士透露，绿城已经组建绿城代建集团，关于是否将蓝城并入上市公司平台，怎样做有利于推动大绿城的代建业务，绿城和中交正在协商。

　　关于这项整合，李青岸透露，依据中交管理层的思路，中交和绿城的总体定位是互相沟通、相得益彰，特别在拓展海外市场上，是优势互补、资源共享的过程，但中交整合房地产板块总体思路还没有正式对外发布。

　　李青岸表示，中交非常看重绿城的品牌影响力，绿城走出海外是整合的一个重要内容。目前中交海外业务占比30%，境外积累了很多土地和资源，如果可以嫁接绿城品牌进行开发，未来就可实现双赢。据绿城管理层透露，绿城在东南亚与欧洲已有项目落地，并正在跟踪一些地块，年底会有实质性进展。

　　绿城新策略

　　中交操刀的重组目前对绿城产生了怎样的化学反应？首先，绿城在治理规范性和效率方面得到很大提升；另外，困扰绿城20年的资金和债务问题也得到了有效解决，目前绿城境外资金成本也已从9%左右下降至5.875%。

　　曹舟南指出，现阶段中交对绿城的管理，第一要看产品，第二是销售，第三是企业战略。曹认为，行业动荡的根本原因是房地产行业出现重大拐点，“从暴利到均衡获利，我们认为明年还会往下走，现在最大的任务就是去库存。理想情况是，产品品质、服务品质、性价比都是第一；价格上分母不动，分子提高，这样就提高了性价比。三线城市我们已经去化完了，未来只会进入一线城市加二线核心城市总共11地，三线城市原则上不会再进入。”

　　一个明显的变化是，绿城锁定年轻客群的决策。据绿城中国副总经理楼明霞透露，绿城年轻一代的客群几乎拥有相同的世界观，绿城营销甚至可以用倒推的手法推导产品与客户的关联。

　　楼明霞坦陈，绿城一改以往给市场重产品不重营销的印象，认识到这是支撑一个企业长期发展动力。今年公司解决了生存问题，中报显示，绿城上半年完成销售金额323亿元，实现销售目标的54%。

　　绿城的核心竞争力仍是品牌能力、开发能力、营造能力。曹舟南透露，在未来5年或者更长时间，绿城将继续做精做强传统开发业务；其次是做大轻资产代建业务；转型方向的关键是为所有业主提供质量最好的建筑产品，还要围绕生活健康等社区配套提供服务。

　　8月31日，绿城中国（3900.HK）发布2015年中报，管理层在业绩会上回应投资者咨询时表示，中交入主后把权责划分很清晰，而绿城一直坚持高目标导向，严格考核，下一步正在研究管理层的激励措施，包括期权等。

　　不过，蔡建林又指出，中交自有地产业务与绿城在规避同业竞争、进行资源整合方面还需要一定时间。