千亿房企碧桂园的转型阵痛：前八月业绩“垫底儿”

　　曾以“黑马”姿势成为千亿俱乐部一员的碧桂园，今年要维持这一地位怕是不太轻松。据碧桂园最新公布的数据显示，截至2015年8月31日止八个月，集团共实现合同销售金额约人民币713.8亿元，同比减少1.58%；合同销售建筑面积约1104万平方米，同比增加2.12%。

　　8月单月，碧桂园实现合同销售金额约98.3亿元，环比增长27.54%，同比增加31.42%；合同销售建筑面积约154万平方米，环比增长46.67%，同比增加45%。

　　按全年1350亿元销售目标计算，碧桂园前八月仅完成目标52.87%。而这相比于万科、保利等千亿房企的销售完成情况，碧桂园可以说是略逊一筹。

　　尽管碧桂园总裁及执行董事莫斌曾公开表示完全有信心完成全年目标，但这并不能打消市场的疑虑。“从目前的销售情况来看，表现是很一般的，要完成目标有难度。”国泰君安分析师刘斐凡如此表示。

　　不过，在业绩不如人意之际，碧桂园仍然在全国各大一二线城市频繁落子，仅8月碧桂园就在武汉、杭州、郑州拿下了5宗地块。“很明显碧桂园现在处于一个转型期，而且没那么快完成，阵痛是肯定要经历的。”有市场人士如是评说。

　　业绩“垫底儿”

　　观点地产新媒体点算2014年年终数据，这年进入千亿俱乐部的房企共有7家，包括万科、万达商业、绿地、保利地产、中海、恒大、碧桂园。

　　目前，万科和恒大已经率先跨过千亿门槛，前八月累计分别实现销售额1560.5亿、1175.2亿，保利地产则录得981.11亿元业绩。而中海前七月销售额就已达到959.02亿港元，万达商业为691.07亿元，绿地上半年录得销售额827亿元。

　　现在，尽管后三家房企尚未计得前八月的最新业绩数据，但对比之下，碧桂园目前713.8亿元的成绩已让其毫无悬念地“垫底儿”了。

　　事实上，市场对于碧桂园业绩的质疑之声，在其公布7月业绩时已经显现。彼时，辉立证券发表报告指出，碧桂园7月销售成绩难以令人满意，3-4季度销售进展和去化率仍然具有较大不确定性，全年销售完成的能见度不高。

　　对此，国泰君安分析师刘斐凡也持同样看法：“完成千亿我觉得是有难度的，从碧桂园目前的销售情况来看，表现都很一般。”

　　在刘斐凡看来，今年上半年政策是史前最宽松的，在这种环境下碧桂园卖得都不算太出色的话，下半年的业绩可能也不会那么好，因为下半年边际效应肯定没有上半年大。

　　据观点地产新媒体查阅第三方数据发现，上半年20家典型房企平均目标完成率为41%，而碧桂园上半年合同销售金额约544.7亿，达标40.3%，低于平均水平。

　　不过，碧桂园战略投资部相关负责人则对观点地产新媒体指出，现在并不能说碧桂园上半年业绩表现不佳，因为碧桂园推货的节奏一直都是按照年初制定的2-2-3-3比例来安排的，推货量会集中在9、10、11、12这四个月。

　　看来，年关冲刺是碧桂园常见戏码，但今年在任务加重且达标情况逊于去年的情况下（去年目标为1280亿，前八月达标率56.6%），要重演去年惊险过线的戏份，难度也将升级。

　　千亿转型阵痛

　　一直以来，“三四线”和“大盘模式”都是碧桂园标签，得益于这两个标签，碧桂园2013年成功地迈入了千亿阵营。然而，在三四线城市整体库存量较大，房价遭遇天花板效应，房地产企业经营利润越来越低的背景下，这两个标签已经不再是碧桂园的骄傲。

　　根据国泰君安证券公布的研究报告显示，大规模布局三四线城市的碧桂园2012-2015年的毛利率润呈逐年下降的趋势，分别为37%、30%、26%、23%。与此同时，其净利润率也从2012年的16%逐渐下降至2015年的10%。

　　而在利润下降这一点上，碧桂园自身亦有清晰认知。“房地产行业高毛利率时代一去不返，随着经济走入新常态，我们应该清晰地认识到竞争加剧，利润下降，是任何行业走向成熟的必然结果。碧桂园也正努力适应新形势下的发展需求。”其高层曾如是而言。

　　显然，碧桂园口中的适应新形势，首先体现在今年以来其在一二线土地市场的布局。据了解，今年年初还在媒体见面会上强调“巩固三、四线城市，尝试一、二线”的碧桂园，自4月份引入平安之后，城市布局策略调整为“巩固三四线，拥抱一二线”。

　　其中，碧桂园已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，并开始在杭州、上海、郑州、广州、深圳、武汉等一二线城市大举夺地，不少城市甚至是碧桂园成立23年间的第一次进入。

　　“很明显碧桂园现在处于一个转型期”，但国泰君安分析师刘斐凡认为这个转型不可能那么快实现，现在才刚刚开始，即使转型成功也要等到明年和后年结转的时候才能体现。

　　因此，刘斐凡指出，碧桂园今年业绩很难有比较好的表现。“阵痛是肯定要经历的，碧桂园这两年的压力会比较大。”

　　在刘斐凡看来，仍以三四线城市销售为主的碧桂园，现在把一部分精力转型做一二线，之前在三四线的销售高压态势被打破了。因此未来三四线城市的销售成绩不会有太大的增长。

　　现在，除了过往三四线城市的优势被打破，碧桂园在一二线城市布局也有适应的过程。对于碧桂园进一二线城市，莫斌曾表示，城里人下乡很难适应，但是乡里人进城很快适应。

　　但刘斐凡就告诉观点地产新媒体，称并没有那么简单。他认为碧桂园以前做三四线城市是很大规模的，有一整套的产品线，现在回到一二线城市，首先不能拿那么大的地，然后产品线也要有所改变。

　　“更致命的是，一二线城市已经有太多开发商深耕发展了，碧桂园要把独特性优势体现出来会有相当的难度。”

　　对此，碧桂园战略投资部相关负责人则含蓄的表示，“我们肯定会根据一二线城市的市场做调整，包括我们会推出公司内部称之为‘劳斯莱斯’的产品，未来将会有很多创新。”