绿色商业地产究竟是个啥 如何开启玩转绿色模式？

　　对于国内成功的开发商而言，绿色建筑代表着一整套新型运营模式。未来，受益于此的开发商将会热衷于打造绿色建筑项目。当空气质量、人类生存环境越来越受到关注时，作为公共生活和消费空间的购物中心也开始考虑绿色环保问题。如今全国商业地产项目中已经有100多个绿色认证项目，部分开发商正从用水、用电等各方面打造绿色购物中心。

　　绿色购物中心不仅仅是一个环保与企业社会责任的概念，同时也能为业主带来租金提升、成本节省等经济利益，这背后是非常精细化和高专业度的节能运作。当然，由于国内市场有种种因素限制，并非所有商家都愿意进行绿色商业地产的投入。

　　何为绿色商业?

　　现在的商场大多标榜大体量、体验式、娱乐化概念，但很少有业者突出绿色主题。事实上，在国际上大多数有品牌的百货店、购物中心都会将绿色环保作为内部或外部的必备认证条件之一。

　　那么何为绿色商业?

　　长期研究绿色商业的RET睿意德首席分析师施瑾告诉《第一财经日报》记者，多数商家进行绿色设计时主要从水、电、采光、可循环使用和机电系统等方面入手，其中，水的循环处理使用和LED节能灯是最为常见的绿色建筑节能手段。

　　换言之，这主要体现在对绿色建筑的要求上。《第一财经日报》记者采访了解到，LEED绿色认证在世界范围被广泛采用，在中国则有《绿色建筑评价标准》，简称GB。这两项标准都在关注雨水回收利用和可再生能源，LEED还对中水处理系统、机电系统等方面有额外的要求。

　　RET睿意德最新“绿色商业地产”报告显示，获得LEED和GB认证与预认证的开发商主要有万达、华润、太古、瑞安、方兴和凯德等。全国经过GB认证的商业地产绿色建筑约117个，其中万达获得了84个，万达要求从2010年之后所有的万达广场都取得绿色建筑设计标识。

　　“K11、尚嘉中心等就大量使用了LED灯，这种节能灯比普通的灯减少15%~20%的灯光能耗，同时灯光自动感应控制系统也可以大大节省电能。而水循环系统则可大做文章，比如K11利用雨水回收系统，回收雨水后可以用于户外灌溉，尚嘉中心则利用雨水回收系统增加机房收集池，珠江城大厦以冷却盘管冷浆水进行水回收。在建筑设计上，星巴克的部分门店屋顶增加节能隔热板并采用45度倾斜设计，让室内降温还能收集雨水灌溉。”施瑾说。

　　欧尚一位内部人员告诉《第一财经日报》记者，欧尚就使用了中水系统，将水资源循环利用，比如一次使用后的水可以再用于厕所或其他方面的冲洗，可节省20%~30%的水资源。有时还可以利用一些高科技的低流水或无流水设备来节水，比如节水小便池等。

　　施瑾进一步指出，除了水和电，材料的环保也很重要。以星巴克为例，在直营门店建设和翻修过程中均是采用本地材料和工人，并尽可能采用重复利用和回收利用的材料，其墙纸是用星巴克装咖啡豆的袋子循环利用制作的。

　　机电系统当数最为成体系的节能技术，尚嘉中心最为高技巧技术之一就是高效变频空调系统，其采用冷冻机组、热交换器，可以节省15%能耗;珠江城大厦的风涡轮发电机有2个吸风口，另有4个风涡轮发电机。此外，还有CO2检测系统，若有浓度超标则可自动报警，增加新风量。

　　此外，企业的绿色商业理念还体现在加入绿色行动之中。比如，家乐福在华使用电动车作为购物班车，以节能环保。从2006年开始，家乐福平均每年对现有门店投入约3000万元人民币资金进行节能改造。

　　记者在采访中注意到，在与开发商合作的入驻购物中心的各业态品牌中，不少外资品牌如ZARA、LV、GAP、耐克、肯德基、麦当劳、星巴克等，都对自身门店的节能、节水、节材、室内环境、绿色营运等各方面有一定要求。

　　绿色经济模型

　　如果你以为绿色环保节能仅仅是一味地投入，那就错了，在上述高科技精细化的环保设计之下，绿色商业有一套完整的经济模型。

　　首先当然要看成本，上述节能设备每平方米的成本从100多元到1000多元不等，“比如K11的雨水回收系统、LED灯、CO2检测系统、能耗分项计量系统和节水系统等每平方米的成本为144元。而珠江城大厦的日光感应细听、冷辐射、双层幕墙、低水流装置、高效制冷机、CO2感应器、水回收等的每平方米成本则在1000元左右。绿色装修和设备的投入占整体购物中心建安成本的2%至10%不等。”施瑾透露。

　　根据RET睿意德“绿色商业地产”报告，进行了环保节能投入后，绿色购物中心在水电等能耗方面可以节省20%左右的成本，细化到每平方米，则GB认证的一星级项目每平方米每年因节能而节省的成本约为6元，二星级节省50元/平方米·年，三星级的节省数字为75元/平方米·年。这一点也可以从商家的数据得到证实：截至2013年底，家乐福较2008年单店总耗电量平均节省了13.7%。

　　而且，绿色购物中心的经济意义远不止于此，它对于业主方和使用方形成了一条绿色商业价值链。

　　对业主方而言，绿色商业首先能增加物业收入，包括较高的租金、高租金增长率和高出租率，比如绿色商业的租金可以提高9%~10%，售价可提高5%~6%。此外绿色购物中心的营运成本和能耗皆可降低、有利于物业价值提高、建造成本控制，绿色购物中心的生命周期维修成本也会降低。

　　对使用方而言，绿色商业项目的建筑营运成本、建筑能耗消费和成本都可降低，装修和维护成本也可降低，另外有一项隐形益处——建筑环境素质的改善，比如降低员工病假率、吸引雇员和提升生产力，从而提升企业净利润率、提升企业价值。

　　RET睿意德“绿色商业地产”报告显示，美国的绿色购物中心每年每平方米的生产效益可提升1200元，商业租金可提升9%~10%。在新加坡，44%的用户愿意支付达5%的额外售价来购买绿色建筑物业。澳大利亚市场通过绿色商业可提升1.25%的生产力，每年每平方米的生产效益可提升190元~220元。

　　既然效果如此显著，为什么国内的绿色商业地产数目寥寥?据估计，中国市场目前只有约15%~16%的购物中心是绿色建筑。

　　“国外的绿色环保意识较强，因此绿色建筑的购物中心会比较容易提升租金和售价，而国内的绿色商业项目就不一定了。还有个隐性问题，在海外市场，很多建筑都是几十年甚至上百年不变的，绿色投入会有长期回报保障，即便第一任业主出售了物业，万一之后物业出现问题，第一任开发商也要配合解决，可在国内市场，几十年内一个物业可能翻修或出售多次，前任业主不会对后续物业问题负责，所以中国的绿色商业还为数不多。”一位曾经参与环保商场设计的业者坦言。

　　正因如此，在中国市场绿色商业的开展会有一定困难，比如绿色商业的收益在短期内不能完全体现，许多开发商只看眼前利益而不愿意多投入。然而，对于国内成功的开发商而言，绿色建筑代表着一整套新型运营模式。未来，受益于此的开发商将会热衷于打造绿色建筑项目。