2015年上半年房地产金融环境评估：下半年复苏在即

　　从房地产业外部金融环境指标来看，上半年，广义货币(M2)同比增速高于一季度0.2个百分点，M1与M2增速差值比一季度提升1.2个百分点，流动性指标有所改善；银行间市场同业拆借月加权平均利率与一季度相比明显下降0.9个百分点，融资成本大幅降低；而金融机构外汇占款增速2011年以来首次同比下降，人民币贷款余额增速重新下降。从房地产业内部金融环境指标来看，房企到位资金同比增速比一季度上升3个百分点，个人住房贷款加权平均利率比一季度明显下降0.48个百分点，房地产信托跌幅略有收窄，房地产贷款增速与一季度持平。这些因素共同作用，使房地产业金融环境指数结束2013年以来的见顶下行趋势，首次明确触底反弹，标志着新一轮上行周期的开始。　 

　　房地产业金融环境指数：上半年首次反弹，助力楼市下半年继续复苏 

　　2015年以来央行推出的宽松型货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善；中央政府和各地陆续放松限购限贷，个人房贷利率大幅下滑，二季度房地产业金融环境明显改善，带动上半年房地产业金融环境指数见底反弹。资金面的改善，有助于下半年房地产市场继续复苏。对购房者而言，三季度，自住型需求仍可积极入市。　 

　　房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。　 

　　本报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面，共选取9个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期房地产业金融环境指数。　 

　　根据2011年以来9个指标波动情况，利用五分法将指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。值得指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。　 

表1 房地产业金融环境指数区间划分

　　一、2015年上半年货币政策动态

　　2015年以来，中国人民银行继续实施稳健的货币政策，针对经济下行压力较大、物价涨幅回落、外汇占款变化等不确定因素有所增多的形势，更加注重松紧适度，适时适度预调微调。搭配使用多种货币政策工具增加流动性供给，有效弥补因外汇流入减少和市场主体持汇意愿变化形成的流动性缺口，保持流动性总量合理充裕；同时下调人民币存贷款基准利率，公开市场逆回购操作利率相应有所下降，引导市场利率下行，促进实际利率维持基本稳定，从量价两个方面保持货币环境的稳健和中性适度。引导金融机构优化信贷结构，支持实体经济发展和结构调整。 

　　（一）灵活开展公开市场操作　 

　　根据流动性供求变化，以逆回购为主灵活开展公开市场操作，保持银行体系流动性总量充裕和分布均衡。同时，针对流动性形势复杂多变、新股IPO 等短期因素对货币市场扰动有所加剧的实际情况，适时将公开市场逆回购操作期限从14天缩短至7天，进一步提高操作的灵活性，加强预调微调，促进银行体系流动性和货币市场平稳运行。第二季度，共开展公开市场逆回购操作投放流动性1650 亿元；上半年，累计开展公开市场逆回购操作投放流动性9580 亿元，开展SLO操作投放流动性1800 亿元。 

　　综合考虑经济金融形势和通胀水平变化等因素，中国人民银行适时增强公开市场操作利率弹性，上半年7 天期公开市场逆回购操作利率先后7次下降，累计降幅达135 个基点，其中第二季度下降4 次，截至6月末，7天期公开市场逆回购操作利率为2.50%。　 

　　适时开展中央国库现金管理商业银行定期存款业务。上半年，共开展5期中央国库现金管理商业银行定期存款业务，操作规模总计2300亿元。　 

　　（二）适时适度开展借贷便利操作　 

　　为保持银行体系流动性总体合理适度，结合商业银行流动性需求情况，上半年，中国人民银行开展中期借贷便利操作投放15290亿元，中期借贷便利到期收回16590亿元，净收回1300亿元，期末中期借贷便利余额5145亿元。为加强中期基础货币供给，6月首次开展6个月期中期借贷便利操作，利率为3.35%，发挥中期政策利率作用，促进降低社会融资成本。中国人民银行在提供中期借贷便利的同时，引导金融机构加大对小微企业和“三农”等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。　 

　　根据货币市场流动性总体情况，上半年中国人民银行累计开展常备借贷便利操作3347 亿元，到期全部收回，期末常备借贷便利余额为0。 

　　（三）普降和定向相结合调整存款准备金率　 

　　2015年2月和4月，中国人民银行两次以普降和定向相结合的方式调整了金融机构人民币存款准备金率。一是普降金融机构存款准备金率累计1.5个百分点。二是定向降低部分金融机构存款准备金率。2015年6月，中国人民银行进一步有针对性地对金融机构实施定向降准。一是对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5 个百分点。二是对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5 个百分点。三是降低财务公司存款准备金率3 个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。此次定向降准实施后，凡符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的商业银行（县域农村商业银行除外）均可执行较同类机构法定水平低1 个百分点的存款准备金率。　　 

　　（四）连续下调金融机构存贷款基准利率，加快推进利率市场化改革　　 

　　2015年以来，为继续发挥好基准利率的引导作用，推动社会融资成本下行，支持实体经济持续健康发展，中国人民银行分别于3月1日、5月11日和6月28日连续三次下调金融机构存贷款基准利率。其中，一年期贷款基准利率累计下调0.75个百分点至4.85%，一年期存款基准利率累计下调0.75个百分点至2%。在基准利率连续下调等多种措施的共同引导下，金融机构贷款利率明显下降。2015 年6月份，金融机构新发放贷款加权平均利率为6.04%，较上年同期下降0.92 个百分点，创2011年以来的最低水平。同时，金融机构存款定价更趋理性，存款利率有所下行，分层有序、差异化竞争的定价格局基本形成。随着各项政策措施效果的逐步显现，货币市场利率和债券市场利率也显著下行，社会融资成本整体有所降低。　 

　　利率市场化改革加快推进。一是利率管制有序放开。2015年3月和5月，将存款利率浮动区间上限由基准利率的1.2倍依次扩大到1.3倍和1.5倍，并在全国范围内放开小额外币存款利率上限。二是机制建设不断完善。全国性市场利率定价自律机制成员范围有序扩大，各地省级市场利率定价自律机制建立健全，为推进利率市场化改革奠定了更坚实的制度基础。三是产品创新有序推进。2015年6月，发布《大额存单管理暂行办法》，允许金融机构面向企业和个人发行市场化定价的大额存单。随着大额存单发行正式启动，以及同业存单发行交易日趋活跃，金融机构的自主定价空间进一步拓宽，主动管理负债和自主定价能力得到提升。

图1 存贷款基准利率走势图

　　二、房地产业外部金融环境

　　（一）M2增速逐步回升　 

　　上半年，广义货币(M2)余额133.3万亿元,同比增长11.8%，接近全年12%的目标，增速比一季度提高0.2个百分点，比去年同期低2.9个百分点。今年4月，M2增速曾跌至10.1%的历史较低点，此后逐月回升。主要受益于央行降息、降准政策效果逐渐显现，去年11月以来，央行4次降息、2次降准，M2逐月回升。　 

图2 M2同比增速走势

　　（二）M1与M2增速差值继续提升 

　　上半年，狭义货币(M1)余额35.6万亿元,同比增长4.3%，增速比一季度高1.4个百分点；M1与M2增速差值为-7.5%，比一季度提升1.2个百分点。二者差值反映资金活性，差值大说明企业与个人投资热情增加，有利于经济、股市、楼市活跃度的提升，差值小则相反。2015年以来，面对经济下行压力，央行多次降准降息，另一方面，上半年流入股市的资金较多、房地产市场活跃度持续提升，均促使流动性不断增强。　 

图3 M1与M2增速差值走势

　　（三）金融机构外汇占款增速2011年以来首次同比下降 

　　上半年，金融机构外汇占款175.5万亿元，同比下降0.4%，增速比一季度和去年同期分别下降0.6个和6.3个百分点，是2011年以来首次同比下降。外汇占款增幅的提升有助于M2总量的增长，有利于流动性，而增幅下降则使流动性降低。2014年末以来，金融机构月度外汇占款同比增速下滑明显，一是由于我国经济持续下滑，对外资的吸引力有所下降；二是QE退出开启美元新一轮上升周期，加剧国际资本从我国流出；三是我国出口低迷，影响外汇流入。　 

图4 金融机构外汇占款同比增速走势

　　（四）人民币贷款余额同比增速重新下降 

　　上半年，人民币贷款余额88.8万亿元，同比增长13.4%，增速比一季度和去年同期均低0.6个百分点，重回下行趋势。受我国经济增速放缓以及实体经济不够活跃的影响，人民币贷款增速降低，预计下半年该走势将会有所改观。　 

图5 人民币贷款余额同比增速走势

　　（五）银行间市场同业拆借月加权平均利率明显下降 

　　上半年，银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.6%，与一季度相比下降0.9个百分点，与去年去期相比下降0.3个百分点。随着2014年末和今年以来一系列降准降息政策效果的逐渐显现，融资成本已明显下降。　 

　　图6 银行间市场同业拆借月加权平均利率走势

　　三、房地产业内部金融环境　 

　　（一）房企到位资金增速由负转正　 

　　上半年，全国房企到位资金总额5.9万亿元，同比增长0.1%，增速比一季度上升3个百分点，与去年同期相比下降2.9个百分点。其中，个人按揭贷款同比增长10%，增幅最高。二季度，一线城市和重点大中城市房地产市场复苏明显，个人购房热情增加，房企资金回笼速度加快。　 

图7 房企到位资金同比增速走势

　　（二）房地产贷款增速保持高位

　　上半年，全国房地产贷款总额19.3万亿元，同比增长19.4%，增速与一季度持平，和去年同期相比提升0.2个百分点。其中房地产开发贷款占比33.3%，个人购房贷款占比65.5%。地产开发贷款同比增幅近四个季度持续扩大，房产开发贷款和个人购房贷款同比增速近四个季度小幅上升。预计随着下半年房企拿地热情增加，房地产贷款仍将提升。　 

图8 房地产贷款同比增速走势

　　（三）房地产信托跌幅略有收窄 

　　二季度，全国房地产信托的发行规模为374亿元，同比下跌50.6%，跌幅比一季度收窄2.8个百分点，和去年同期相比扩大32个百分点。二季度股市异常火爆，打压了房地产信托发行量，预计下半年随着房地产市场进一步稳定及股市趋稳，房地产信托增速有望企稳。　 

图9 房地产信托投资规模同比增速走势

　　（四）个人住房贷款加权平均利率持续下行　 

　　6月份，个人住房贷款加权平均利率为5.53%，比一季度下降0.48个百分点，比去年同期下降了1.4个百分点，延续了2014年四季度以来的下降趋势。今年以来，央行连续三次次下调金融机构人民币贷款基准利率。一方面，有利于企业降低融资成本，缓解经济下行压力；另一方面，促使个人住房贷款利率持续走低，降低购房成本，有利于楼市整体复苏。　 

图10 个人住房贷款加权平均利率走势

　　四、2015年上半年房地产业金融环境评估　 

　　（一）上半年房地产业金融环境指数首次反弹 

　　根据上半年各项指标数据，计算出房地产业金融环境指数。上半年，房地产业金融环境指数为0.15，较一季度末升0.92个百分点，较去年同期上升0.28个百分点，进入正常区间。这是2013年以来该指标见顶下滑后，首次明确触底反弹的信号。　 

　　主要原因有两个方面：从外部金融环境来看，与一季度相比，M2增速提升0.2个百分点、M1与M2增速差值提升1.2个百分点，银行间市场同业拆借月加权平均利率大幅下降0.9个百分点。从房地产业内部金融环境来看，房企到位资金增速上升3个百分点，个人购房贷款加权平均利率下滑0.5个百分点。多种因素共同作用使房地产业金融环境得到明显改善。　 

表2 2011年-2015年上半年房地产业金融环境指数得分

图11 2011年-2015年上半年房地产业金融环境指数彩虹图走势

　　（二）房地产业金融环境和房地产市场的关系　 

　　1、房地产业金融环境和典型城市商品住宅成交量的关系　 

　　将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据进行对比。数据显示，自2012年开始，随着金融环境整体上趋于宽松，30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势，而到了2013年末，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间。当前房地产业金融环境指数已进入正常区间，成交量增幅复苏明显，二者走势基本保持一致，成交量略领先一至两个季度。预计三季度房地产市场仍有一定上升空间，而房地产业金融环境指数可能会略有上升。　 

图12 房地产业金融环境指数和典型城市新建商品住宅成交量同比增幅走势

　　2、房地产业金融环境和70城商品住宅价格同比增幅关系

　　将房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。数据显示，从2012年开始，房地产业金融环境整体上趋于宽松，而70个城市新建商品住宅价格同比增幅至2012年末才逐渐上行；2013年末金融环境开始收紧，而房价同比增幅至2014年后半年开始进入负增长区间。二者整体走势一致，但房价同比增幅滞后于金融环境指数。这是因为房价同比增幅滞后于环比增幅，不及环比增幅对市场走势的反映更为快捷灵敏。上半年，金融环境指数上升明显，70城市房价环比增幅由跌转涨，同比跌幅首次收窄，预计三季度房价同比跌幅将会继续收窄。　 

图13 房地产业金融环境指数和70城新建商品住宅价格同比增幅走势

　　（三）预计三季度房地产业金融环境指数稳中有升 

　　2015年以来央行推出的一系列宽松型货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善；中央政府和各地放松限购限贷等救市政策大大增加了个人的入市热情，个人房贷利率大幅下滑，这些因素共同导致二季度房地产业金融环境明显改善，带动上半年房地产业金融环境指数见底反弹。资金面的改善，反过来有助于下半年房地产市场继续复苏，进而有利于开发商增加购地量，扩张业务，获取更多资金，实现良性循环。对购房者而言，三季度，自住型需求仍可积极入市。