商业风云榜：深圳追赶上海、香港 广州你被谁抛弃？

　　（赢商网报道）今年是深圳经济特区成立35周年，35年间，深圳从一个小渔村发展成为我国的第四大城市，在高新技术、金融、文化创意等方面都有卓越的表现。同为广东省内的明星城市，广州与深圳，喻亮之争，伯仲难分。

　　在中国房地产发展史上，以万科、恒大、保利为代表的粤派房企在全国开疆拓土，似乎没有对手，但广深两地的商业地产却大有不同。千年之都广州与35岁之城的深圳，在商业方面的差异表现在房企性格、品牌吸引力、产业结构、文化背景等多个方面，多方因素影响，两地的商业面貌迥然不同。

　　赢商网独家策划《千年商都广州与35岁之城深圳的商业PK》系列报道，聚焦广州深圳总体商业对比、主要商圈对比、第一家购物中心的开发历史、最赚钱的购物中心运营情况比较、百货业的突围与涅槃以及广深本土品牌的发展情况，把脉商业变革之路。

　　从全国范围来看，在这一轮的商业地产竞争中，广州落后于北京、上海、深圳，甚至被南京、成都、武汉等城市超越，或者说广州的商业与它的城市地位不匹配。而敢拼、敢闯、学习能力强的深圳已在商业方面积极追赶上海、香港，以期跟上时代的步伐，但也面临着成长的烦恼。

　　广深商业风云榜，深圳正在追赶上海、香港，广州你被谁抛弃？

广深商业风云榜，广州、深圳总体经济、商业数据对比

　　广州借助产业发展商圈 深圳商业有创意有活力

　　产业结构反应了一个城市的经济发展水平，主导产业的构成往往也决定了一个城市商业的整体面貌。

　　广州的主导产业是制造业（汽车、电子、石化）、商贸业和航运业，传统商贸、批发、会展产业在广州的经济比重中较大。而深圳的主导产业是高新技术、金融、物流和文化创意产业，作为设计之都，深圳的商业往往会与文化创意产业相结合，零售的活力更加明显。

　　历年来，广州的商贸会展业增加值在各大产业中都位居榜首，在全国主要城市中排第三位，传统的各类批发市场以及会展业深刻地影响着人们的生活，包括科技电脑配套市场、通讯产品市场、皮具市场、百货精品市场、玩具小商品市场、文化用品市场、花鸟虫鱼水族市场、古玩玉器市场、服装市场等。

　　不客气地说，这些专业市场相当大程度上满足了广州老城区居民的消费需求，各种高仿的国际品牌包包、钱夹、皮带应有尽有，很大程度上使国际品牌的进入顾虑重重。

　　戴德梁行商业地产服务部主管及高级助理董事伍林表示，针对这种情况，广州不少的商圈都希望借助产业发展来带动商业走向成熟，白云新城借助空港经济概念，萝岗嫁接高科技题材，万博商圈注重旅游经济和城市副中心的概念，南沙则以自贸区作为商业的推动力，使经济成长和商业的走向成熟同步并进，加快人口导入速度促进商业发展。

　　深圳以现代产业为主导，文化创意产业的快速发展给商业项目带来活力的现象层出不穷。

　　深圳市目前拥有超过60000名创意产业从业人员，孕育了超过6000家设计企业。世邦魏理仕商业服务部副董事钟廉军表示，源于政府、金融机构、风投机构对文化创意产业的支持，创意型产业在深圳经济中的比重较大，创新、创意与深圳商业的融合在增强，在华侨城创意园、欢乐海岸、龙华九方中心、海上世界、招商局蛇口项目等都有具体的表现。

　　华侨城创意园通过对华侨城东部工业区的部分工业建筑重新设计改造，为活跃在珠三角和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供创意工作场所，并吸引文化创造与设计企业的进驻，成为融合“创意、设计、艺术”的创意产业基地。 

　　招商局集团旗下招商地产的跨界举动更加新颖，招商局集团与英国国立维多利亚和艾尔伯特博物馆（V&A）共同创办的中国首个大型设计博物馆，2016年将在蛇口海上世界面世。

　　在前海自贸区蛇口片区，招商局集团的大型娱乐商业项目太子湾海港城，该项目包含商业、餐饮娱乐建筑、商务公寓、酒店旅馆、文化艺术建筑、国际学校、住宅、办公、仓储、医院等业态，将呈现乐活的概念，注重打造体验式商业与创意商务，未来更加值得期待。

　　商贸批发会展业与文化创意产业各领风骚，显然给广深两地的零售商业带来截然不同的影响，广州更应该学习深圳，支持创意、拥抱创新才能有更好的发展前景。

　　粤派房企做商业 广深两地各不同

　　在中国房地产发展史上，以广州、深圳、佛山、中山等地为代表的粤派房企迅速崛起，万科、恒大、保利、碧桂园、中海、华润、富力等开发商在全国开疆拓土，占据了房地产行业的半壁江山。

　　但具体到商业地产，广深两地的房企在商业地产战略、商业产品线上都表现出较大的差异。深圳的本土房企以印力集团、华润置地、万科、绿景、星河、中海、花样年、京基、卓越、海雅等为代表，这些企业在扎根本地市场的同时，较早地展开全国化布局，且都有着清晰的商业地产发展战略和完整的产品线，企业战略更加清晰。

华润置地有着清晰的商业地产发展战略和完整的产品线

　　华润置地在中国商业地产企业综合实力排行榜中排名居前，万象城长期起来都是国内优质零售商业的代表。自2005年第一个万象城在深圳开业至今，华润系万象城、五彩城、欢乐颂三大产品线已扩张至全国20多个城市，据深圳零售商业协会公布的数据，截至2014年底华润持有的购物中心规模已达270万平方米。

　　印力集团原名深国投商置集团，2003年在深圳宝安开发第一个深国投广场，此后借助资本的力量迅速壮大，先后引进凯德集团、西蒙和摩根士丹利、华润集团和美国普洛斯、黑石集团等股东，在深圳、杭州、苏州等20多个城市扩展，开发有印象城、印象汇、印象里、印力中心、深国投广场五大产品线，是深圳本土最大的地主。

　　而广州本土做商业的企业主要是天河城集团、越秀、保利、奥园、富力、敏捷、海印股份等，这些企业做商业与深圳企业差距不小。

　　广州天河城开业于1996年，作为内地第一个面世的购物中心，多年来都是华南商业的标杆项目，但此后天河城集团未能进行品牌扩张，错过了商业地产发展的黄金十年。

　　越秀地产近年来大力开发星汇云锦项目，南海星汇云锦、武汉星汇云锦和杭州星汇城项目未来不久将先后开业。保利在开发广州中环广场、佛山保利水城之后开始走出广州布局全国，到2018年保利将新开业11个购物中心，位于上海、宁波、合肥、石家庄等地。奥园集团的商业项目近年来也开始发力，广州大本营之外还在梅州、株洲、重庆等地建设奥园广场项目。

　　分析来看，与深圳企业相比，越秀、保利、富力等广州本土企业的商业地产战略并不清晰，普遍在住宅开发上有着较强的市场表现，并根据物业进行相应的商业操作，且不少地块是因为政府政策上有做商业的要求，做商业只算权宜之计的做法，主动拿纯商业地块开发的情况较少，因此，某些商业项目的产品规划与出品效果并不尽如人意，产品设计与品牌组合方面比较欠缺。

　　与九龙仓、新鸿基等港企相比，广深两地的企业做商业地产仍处于学习阶段，但深圳企业起步较早，视野更开阔，学习能力更强，商业地产的布局早已进入收获期，广州企业还处在交学费的阶段。

　　深圳市场的品牌吸引力强于广州

　　正因为广州房地产企业在商业地产开发运营经验方面的不足，品牌商的选择就只能保持谨慎。

　　世邦魏理仕商业服务部副董事钟廉军表示，不同于快时尚品牌急于跑马圈地似的卡位，国际中高端品牌和知名餐饮品牌在开店选址时，往往一看开发商背景，二看物业的地段效应，三看购物中心的业态品牌组合。

　　具体说来，拥有知名商业项目开发运营经验的开发商对品牌商有说服力，特别是新鸿基、恒隆、大悦城、华润等，广州的房企大多由住宅开发转型而来，中高端品牌在广州开店只能退而求其次，理性和安全起见，首先考虑城市中轴线上的核心商圈，一致的意见是首选天河路商圈。

　　因此，天河路商圈一支独大的局面就越来越明显，类似于番禺、白云等城市副中心的商圈难以做强，必须有知名商业地产开发商的进驻带动，才会对品牌商有吸引效应。

　　品牌商考虑进入一个城市，当然也会分析当地的消费习惯、文化观念和竞争对手情况。

　　具体到广州，喜欢在茶楼里喝早茶、吃大排档、在休闲农庄里聚会的老广们，去购物中心消费的意愿并不强烈，他们有自己的消费选择，他们更喜欢临街商铺，比如上下九、北京路与江南西，商业街。

　　但深圳来自全国各地的外来人口多，包容性更大，需求也都更加多元化，商业要发展必须适应消费者的需求，加上深圳本身是一个很年轻的城市，靠近港澳，接受新思维比较快，创新性更足，所以引进新理念、新思维也比较容易被接受。

　　在深圳，各大商圈都能保持较为均衡的发展态势，以万象城为代表的高端购物中心、以星河coco park为代表的购物公园、以海岸城为代表的体验式商业、以绿景佐邻为代表的社区商业、以8号仓为代表的奥特莱斯，都能在深圳找到自己的定位和客群。

　　更加开放、包容，对新生事物接受意愿更强的深圳，比广州对品牌更有吸引力。

　　于是，不少新品牌、新业态进入广州市场多少会犹豫，比如，在香港、上海风生水起的西餐品牌在广州难见踪影，他们只能窝在星级酒店里望着满大街的广州客们束手无策。

知名杭帮菜品牌外婆家率先进驻深圳

　　又比如，外婆家、探鱼、猪猪侠、小猪猪烤肉、TOPSHOP等品牌进驻华南，都是首先选择在深圳的购物中心里开店，积累知名度之后陆续在广州亮相。

　　2013年11月7日，外婆家首次进入深圳，落户京基100下面的KK mall，半年之后，外婆家深圳第二店在皇庭广场开业，新品牌“炉鱼”也随之到来，而直到2015年5月，广州首家外婆家才在太阳新天地面世。

　　2012年5月，TOPSHOP母公司Arcadia集团直接授权的预热店试水中国市场，落户深圳金光华广场，此后该品牌进驻上海陆家嘴正大广场，锁定年轻人的消费，根据业内的消息，2016年TOPSHOP将在广州亮相，入驻天河路商圈。

　　广深两地共同的问题：商业与人口分布不对称

　　虽然广深两地的商业活力、房企开发水平、品牌吸引力有着较大的不同，但两个城市也有着共同的问题：商业与区域人口分布的不均衡。

　　拿广州来说，海珠、越秀和荔湾三个旧城区人口基数大、密度也大，但是多年来都没有规划出商业地块出让，只能通过旧改项目慢慢调出一些商业面积作为市场供应。海珠区目前仅有乐峰广场、西城都荟两个大型购物中心和广百百货承接市场，多年来越秀区仅有中华广场一个mall，反而是萝岗、番禺市桥等新兴区域规划了大片商业用地。

　　萝岗地广人稀，在已开业的科学城高德汇和万达广场的基础上，未来将有奥园广场、香雪城、敏捷广场、飞晟文汇广场、绿地中央广场等项目陆续开业，人口导入速度慢，萝岗的商业消化也就成了问题。

　　番禺市桥人口密度较大，但同时商业项目也过度集中，汇珑新天地、奥园广场、荔园新天地、永旺梦乐城等商业体全部集中在市桥片区，商业过度集中，市场被过度开发。

　　深圳也是如此，深圳南山区集中了109家上市企业，包括以腾讯、迈瑞等为代表的科技创新型企业，但由于南山房价过高，大批白领上班族被逼到宝安、龙华、龙岗片区居住，南山的居住人口相对较少，但是目前商业供应集中在了南山这样人口相对稀疏的区域，深圳湾、蛇口、前海都有大量商业将面世，南山区商业物业的去化就成了问题。

　　总的来说，政府规划的因素导致广深两地不少区域商业与人口分布不对称，未来需要调整，或者依靠市场行为逐步扭转失衡现象，但市场的反应是滞后的，局面不是短期可以改变。