第一太平戴维斯警示：商业地产转型要避免跟风操作

　　现阶段，商业地产供应量过剩已经是无可厚非的事实。商业地产转型已然迫在眉睫，但如何避免跟风操作，陷入另一类同质化泥潭，这仍然是值得我们仔细研究的话题。第一太平戴维斯上海公司副董事长及中国区商铺及零售服务部主管朱兆荣先生近日针对商业地产两大变革发表看法，指出商业地产在变革过程中的误区，以其高瞻远瞩的市场洞见助力商业地产的开发运营。

　　据朱兆荣了解到，由于受到多重因素的影响，近期商业地产的租金有所下滑，品牌商对于购物中心的选择也显得更为谨慎。这其中也包括了中国经济增速的放缓，网购的盛行，供应的增多等。朱兆荣总结到，目前的购物消费走的是多渠道路线，消费者可以按照自己的习惯、货品、时间和目的来选择不同渠道。多渠道消费也意味着商业地产的竞争愈加激烈。

　　“个性主题”推广形式能否回笼人气？

　　如今的商业地产正走在不断突围的道路上，为商业地产打上特别的“个性标签”，成了近期的风潮。

　　据悉，一线城市艺术主题业态在购物中心占比已上升至2.6%，成为购物中心吸引客流的特色之一。虽然绝对占比低，但处于快速发展期。此外，不少购物中心也将其推广活动往艺术文化类靠拢。朱兆荣表示：过去商场只会考虑租金承受力强的零售品牌，现在的考虑完全不同了，会更倾向于有特色的、有主题的零售品牌，类似于创意书店、亲子业态、体验类业态等尤其适合家庭消费的业态，让商场经营更加多元化，业态更加丰富，同时配以艺术类和主题类的活动增加商场的知名度和人气，这都是现在不错的选择。

　　由此可见，购物中心为了拉拢商场人气费劲了心思。然而，朱兆荣提醒道，商场的人流、人气对商业运营异常重要。但也不得不注意，大部分“尝新”的主题购物中心也遇到了“叫好不叫座”的尴尬处境，即商场的人流量虽大幅提升，但其营业额和租金增幅并不与之成正比增长，这也有提醒到开发商不能盲目跟风，应从拿地初期就着力于市场调研分析、周边人流测算、消费力定位等，在开发期内，更应该仔细规划项目内部动线，业态配比，做好购物的体验度，着力于精神文化需求。朱兆荣先生强调，未来的购物中心其实是每一个人生活的一部分，成功的商场应该是空余时间休闲的去处，是在放松消遣的同时自然而然的去消费而不是被强迫消费。

　　“互联网+”运营模式能否力挽狂澜？

　　除了购物中心的主题性，商业地产运营模式的革新也是热议的话题。O2O的“互联网+”模式成为大家积极想尝试的方向。

　　朱兆荣在看好这一模式的同时也提出了自己的担忧，他认为O2O的互联网+模式对商业地产未来的发展是好的，增加商业地产的竞争力。“但到目前为止，我们看到的成功案例却不是很多。”朱兆荣坦白的说。究其原因，朱兆荣觉得商场的设计、布局、业态、硬件和软件是最重要的，所谓O2O只是营销的辅助方式，不能成为主导。通过营销方式增加人流是可行的，但是吸引人流进入商场最终还是要靠商场的自身魅力，让购物成为消费者休闲的方式之一，并不是纯粹为了花钱购物，因此，周到贴心的规划，亲民的设计风格，合理的运营管理仍然最为关键。

　　同时，商场或零售商并不能将O2O简单的视为致胜法宝，因为现在O2O只是在起步和尝试阶段，很多做O2O的并不是专业零售商，完全不懂得经营品牌，这样的O2O很难成功。O2O是为品牌加分，为商场加分的很好的营销方式，能为经营成功的商业锦上添花，但却不能令经营失败的商业起死回生。O2O与商业地产结合需要务实，需要再经过二到三年的培育，而不能仅仅落在口号上。

　　近年来，我们感受到的是开发商从盲目跟风进入商业地产，到改变同质化，开始标新立异等变化，越来越多地商场开始注重消费者的体验、增加线上线下互动性，这些都是好的方向。朱兆荣进一步表示，目前沪上特色类的购物中心层出不穷，这对于商业地产突破瓶颈力求创新来看，是趋利发展的。但无论如何求新求变，仍不能忘了“初心”，即作好商业地产的服务性。根据受众群体合理布局，有效转化人流、高效运营，作到永续性，才能真正焕发商业地产的价值。

　　最后说到中国的商业地产，朱兆荣认为，中国的消费者很能接受新事物，购物习惯也一直在改变，这对商业地产的运营商来说无疑是最大的挑战也是最大的机遇。