最好与最坏时代：转型风口之下的房地产企业众生相

　　经济增速放缓，身为国民经济支柱产业的房地产也不能置身事外。在这个最好与最坏的时代，房地产企业似乎都在不约而同地找寻那个能让自己起飞的风口。

　　9月24日，由每日经济新闻主办、观点地产新媒体联合主办的第五届价值地产年会在南京举行。会上，中房协原会长朱中一、朗诗集团董事长田明、中锐控股集团董事长钱建蓉、新城控股集团高管欧阳捷等嘉宾出席了会议。

　　朱中一在会上指出，今年房地产全年成交量肯定会好于去年，但至于是否会胜过2013年还没有把握。虽然今年房地产市场在政策刺激下出现了比较大的回升，但现阶段房地产依然有三个问题要关注。

　　首先，房地产市场已经出现了区域性、阶段性、结构性的问题，区域性就是三四线城市压力大；其次，不少地方的房地产开发投资的同比增速和土地购置面积都在持续下降；第三个是常态的问题，就是企业的优胜劣汰、兼并重组将会成为新常态。

　　最好与最坏时代

　　虽然房地产市场如外界所言的那样有些麻烦，但对不少企业而言，这依然是个“香饽饽”。朱中一从宏观角度预测，“十三五”时期还是房地产发展的机遇期。

　　“因为在2020年以前，我国要全面实现小康，对住房的需求是客观存在的。2014年的城镇化率是54.77%，到2020年要达到60%的目标，所以市场还有很大的需求量。”

　　同时，计划生育政策的调整也会给房地产市场带来一些新的需求，但与此同时，朱中一也强调，这其中还会面临一些现实和挑战。

　　“一是城镇化当中的人口流向和发展方针不完全一致，因为我国提出的是大中小城市协调发展，优先发展中小城市，但人口流向是公共服务和就业岗位比较多的大城市。另外，在城镇化的的过程中要解决农业转移人口的市民化问题。”

　　新城控股集团高管欧阳捷同样认为，房地产市场并没有外界想象的那么悲观，“虽然房地产市场没有以前增长那么快，但是市场并不是很差。”

　　欧阳捷表示，今年三四季度房地产市场依然会延续政策刺激的惯性，但明年如果经济增长目标定在6.3%-6.5%，很可能不再需要房地产来拉动经济，透支将会显现，“明年一季度房地产销售增长势头会有所减缓，同比或许会继续增长，环比一定是下降，所以明年下半年的市场可能会比今年下降很多。”

　　在房地产市场蛋糕不会再增大的前提下，企业之间的分化也会进一步明显。欧阳捷以具体数字阐述称，过去五年标杆房企的复合增长率是25%至47%，去年仅有4%到21%。因此，大中企业面临着增长极限和增长危机，小企业则面临着并购的威胁。

　　在欧阳捷看来，小企业的最好路径就是卖项目、卖地、卖股份，若不加快“脱手”，今后就卖不出好价钱。

　　显然，在这个最坏又最好的时代，不同规模房企面临的将是一段迥异的征途。

　　风口转型众生相

　　在触碰到房地产市场壁垒时，开发商们都不约而同地选择了转型、跨界和多元化。

　　朗诗集团董事长田明表示，未来三到五年中国经济都将处于下滑期，到2016年各行各业的日子都不一定好过，因为总体的经济在下滑。在其看来，经济软着陆的可能性非常大。

　　也正是有了这一预判在先，朗诗从2012年开始便开始着手调整。从2014年开始，朗诗坚持产品差异化，同时轻资产化和国际化。

　　在轻资产方面，朗诗从2015年开始就没有拿过100%权益拥有的项目，基本上是50%对50%的合作开发已经30%以下的小股操盘，或者是委托管理。

　　“我们选择了一个标杆，就是美国铁狮门，朗诗以它为标杆做到轻资产化后，我们发现人员队伍和以前不一样了，以前需要的是房地产传统企业的人员，现在需要的更多是会计师和税务师等运营投资的人才。”

　　田明透露，在主营业务轻资产化的同时，朗诗把以前的配套产业、养老、装修和物业等公司独立市场化操作，成为朗诗的战略协同部分，同时也能够独立对外经营。

　　转变经营思路的还有中锐控股集团，中锐董事长钱建蓉坦言，房地产转型也逼迫中锐去做一些思考。前年，中锐选择了几个方向进行尝试。

　　“一个方向首先是选择向有内容的、有商业模式的地产转型，或者说向服务转型，房地产不能够再纯粹是加工业，这个已经不是我们能够赖以持续发展的道路，必须要有内容，而且这个内容能够持续带来利益。商业也是内容，但是我们的大卖场已经大量过剩，互联网电商冲击已经非常得严重，如何向服务+转型，如何向内容+转型是各个企业要去思考的问题。”

　　中锐的另一个方向就是向海外转移，钱建蓉表示，海外市场依然有机会的，选择海外市场不光是房地产行业的需求，同时也是市场变化带来的内在需求。

　　据钱建蓉介绍，中锐在澳洲已经有六个项目，实现了很好的销售业绩，未来中锐将继续加大在海外的投资。

　　不同于上述两家企业的转型方向，欧阳捷则指出，新城控股与新城发展的跨界与多元化逻辑是聚焦商业地产与住宅地产。他认为，未来真正的转型必须要在找到一个好的商业模式前提下确定公司的战略，以人才的匹配以及烧钱式的资金投入才能达到转型。

　　“新城就像匹骆驼在不断奔跑当中，我们认为企业必须‘有所为有所不为’，懂得取舍所才能持久。”