管岩：儿童品牌已过生存期 大悦城最担心品牌不折腾

　　杭州中粮大悦城招商副总监 管岩

　　观点一：儿童业态不是避风港 购物中心过度依赖未来成长性堪忧

　　观点二：大悦城项目很大 但没有一平米是多余的

　　观点三：儿童品牌已经过了生存期 大悦城最担心品牌不折腾

　　观点四：业态平衡已过时 大悦城按氛围营造划分业态

　　儿童业态不是避风港

　　如今，全国的儿童业态面积预计在913万平米，基本以每年100%的增长率扩张。现在的儿童业态已经非常热，每一个产业都会拿儿童业态来作为一个主要支撑点。从大悦城的角度来讲，从最早做儿童到现在，我们并不是把儿童业态当做我们的一个避风港，包括我们一直做的也不错的餐饮方面也不是。因为我们认为，儿童业态本身是比较小的，儿童娱乐的租金回报较低，而儿童零售、儿童效益、儿童服务，包括做得比较好的儿童餐饮，都存在局限性。如果说一个购物中心依靠这种低的租金回报，未来的发展会很有问题，从长远考虑，未来的成本一定是激增的，而成长预期以及利润方面堪忧。对于大悦城来讲，儿童业态是很重要的业态，但绝对不会把它变成完完全全的儿童MALL，或者餐饮MALL。

　　如何看儿童业态在购物中心中扮演的角色？我觉得购物中心不应该把所有的中粮全部压在单个的业态上去，包括儿童业态。拿大悦城举例，它已经是一个导演，这些品牌是明星，大悦城是和明星一起怎么把最好的戏演给观众、演给我的客流消费者去看。

        而全儿童业态并不是以数量或者品类划分，更应该考量其有效性。儿童是带客的业态，可能是，但是带来的客流不一定有用，多数都是无效客流。他背后所对的目标客群是不是我们针对的那个年轻的、时尚的、很潮的、很有品位和品质感的客群。

　　商业地产的核心技术是团队

　　第一点，大悦城的团队非常稳定。

　　第二点，大悦城特别尊重商业地产，认为商业地产是一个财务、工程、商业、综合性的一个大型系统工程，“绝不是逛过什么东西就会做什么东西”。因此，我们在选拔人才上，都是以名校硕士为出发点，有比较契合的专业背景，从团队的专业性，还是潜力培养程度，非常成熟。

　　第三点，专业团队非常稀缺。万达团队就非常值得敬佩，他们能在长期的批判面前，让自己成长为专业性人才。万达的HR都很在乎你究竟做过什么项目，你在这个项目里处于什么位置，参与度到了几轮。因此，如果你没有开过两个15万平方米以上的购物中心，你没有调整升级过一个成熟的购物中心，你很难成为一个专业的地产人。

　　商业地产资本运营 是大浪淘沙的洗牌

　　现在商业地产都在玩资本运作，这是机遇期，更是洗牌期，玩的过程中很多人可能会被洗出去，这个是非常明确了。值得注意的是，资本市场是非常贪婪和利益性的，如果你作为运营方不把自己的场子做好，就不可能在这个大浪淘沙的市场占据一席之地。

　　在跟品牌商的合作洽谈中，一，大悦城不会跟他谈周围客源数量，因为大悦城的选址都是在城市核心区域，不用谈未来几年的导入人口数。第二我们不跟我的合作伙伴谈租金低，和我会给你什么装补等等，因为利益的衡量双方都有一把尺。

　　开发商与品牌商之间如何共谋

　　所以，我们谈的是历史和未来。首先第一点，我谈历史，因为历史不是虚的，看到历史知道未来。

       第二，我要谈我们氛围的打造。普京讲俄罗斯很大，但没有一平米是多余的，而我们大悦城没有一平米是填土的。我们会把卡很多大牌的面积，但是效益不减，坪效极具增升。

       第三，我们谈的是我们未来的发展，因为其实在整个大悦城，我们和我们的品牌一同经历产品线的差异化和行业的升级换代。品牌已经过了生存期，大悦城内部也早已经历从单品牌店到沙龙，到品牌集合店的升级换代。我们最怕品牌不折腾，如果品牌愿意，我们大悦城甘愿折腾。而且我们折腾的不是品牌的一亩三分地，而是拿出公区折腾，所以我们做了骑鹅公社，做了咕噜学院，下一步我们还有很多大的计划，包括在杭州大悦城。

　　第四，我们在谈品牌商并不是将其当成一个积木，我这一块少了你来做，而是把他们当成我们是一个大秀，他是我们最关键的明星，这个明星一定要摆在最适当的位置，这就是我们的想法。

　　第五，我们和品牌商的合作还有一点，一定是针对我们的客群，不然就是对消费观感的伤害。因为每个客群的消费状态都不同，而大悦城的初衷是针对18到35岁，我们要把它做好做精。大悦城有句话叫有具体的沥选客群，我们不是希望我们的人越多越好，而是会选择性或者是不得已去限制人流和车流。大悦城为什么做儿童，就是为了吸引那些从青年成长的1+2模式的家庭，而这些家庭还是年轻的、潮流的、时尚的、品位的。

　　业态平衡已过时 大悦城按氛围营造划分业态

　　原先，大悦城一直在谈业态平衡，现在我们做的是氛围营造，我们做的是一个主题氛围营造。大悦城的内部业态已经不再是传统的划分方式，而是做了升级，现在大悦城完全按照氛围，按照调子来划分业态，组合品牌。比如，在儿童经济的攫取中，面对家长这些大朋友，需要用感性的主题氛围营造。