上实城开终于甩掉中新“包袱” 31亿抛售珠海淇澳岛

　　借壳上市整整五年后，上实城开终于要甩开“前任”中新地产的遗留项目了。

　　9月29日，上实城开宣布，公司拟以31亿元总代价出售一全资附属公司的100%股权予融德集团有限公司，双方已就该项交易订立意向书。

　　上实城开此次出售的全资附属公司旗下主要资产为珠海市淇澳岛一幅总地盘面积约221.5万平方米的土地，该地块计划开发成为包含商用物业与住宅别墅的混合用途综合体，名为珠海淇澳岛项目。截至9月29日，淇澳岛项目的建筑工程尚未展开。

　　就此交易，上实城开还向融德集团授出了90日排他期，两者拟于完成国有资产评估备案后订立最终协议。

　　尽管上实城开强调，出售珠海淇澳岛项目交易可能会亦可能不会实行，但这一意向交易显然又掀开了上实城开收购中新地产的往事。

　　事实上，此次被出售的附属公司Neo-ChinaRealEstate(Shanghai)Limited，从名称上看即是曾经的中新地产（NEO-CHINALAND）。

　　淇澳岛“沉浮”

　　资料显示，淇澳岛项目位于珠海市淇澳岛内的规划主路淇澳东线道路的东侧，距离珠海市中心约20公里，项目计划开发成为集酒店与高端住宅、特色商业于一体的大型生态社区。

　　根据年报，上实城开拥有淇澳岛项目100%权益，该项目土地面积221.5万平方米，规划建筑面积109万平方米，而可售建筑面积为77万平方米。

　　事实上，淇澳岛项目多年来似乎一直处于停滞状态，在上实城开近年年报中，对淇澳岛项目的描述均为“前期筹备阶段”。

　　对于上实城开而言，这个庞大的淇澳岛项目，或许可称之为中新地产的“遗留物”。

　　2010年1月21日，上实控股宣布斥资27.46亿港元收购香港中新地产45.2%股权。2010年6月，收购事项完成，中新地产随后于同年10月正式更名为上实城开。

　　尽管交易最终完成，但上实城开与中新地产之间曾发生了一个插曲。

　　根据当时的收购协议，上实城开收购中新地产时，中新地产前主席郦松校将以25亿港元向中新地产购回淇澳岛项目，同时保留有关淇澳岛项目的若干负债。

　　彼时上实城开表示，不收购淇澳岛项目，主要因为该项目仍未获得政府的相关批文。显然，淇澳岛项目在其看来并非优质资产。

　　在中新地产2010年发出的盈警报告中，淇澳岛项目账目价值约为43.8亿港元，而其截至2009年12月31日的其市价仅为22.5亿元人民币，减值亏损达20亿港元。

　　然而，事情却在四个月后峰回路转。2010年5月11日，上实控股与中新地产发布联合公告，经过商议，中新地产、中新地产前主席郦松校以及上实控股于5月11日签订终止协议，终止了向郦松校出售淇澳岛的交易。

　　淇澳岛项目由此便随着上实对中新的收购，注入至上实城开这一新平台中。而接手中新的上实城开，尽管实现了借壳，却在此后的三年中被市场质疑，陷入了处理中新遗留问题的战略摇摆期。

　　上实城开“减负”

　　2010年收购中新地产，彼时被上实控股视为扩张的大好时机。当时地产项目储备不足，一直是制约其后续发展的短板。

　　而中新地产旗下庞大的土地储备正好弥补了上实控股发展的不足。历史资料显示，剔除珠海淇澳岛项目，上实控股收购中新当年的土储由420万平方米增至1580万平方米。

　　时任上实控股行政副总裁兼上海城开(集团)有限公司董事长的倪建达曾表示，中新地产在11个城市停滞不前的地产项目，在上实强大的资金助力下，很快能打开新局面；反之，借由中新地产的全国化平台，上实控股也能实现走出长三角，布局全国的战略。

　　不过遗憾的是，当时决策者提出的布局全国的战略并未实现，收购中新地产后，上实城开用了差不多三年半的时间去整理。直至2012年，上实城开还是一个亏损的企业。

　　在此期间，上实城开还曾因淇澳岛项目的遗留问题遭遇追债官司。2012年7月，上实城开及全资附属公司Neo-ChinaRealestate(Shanghai)Ltd收到第三方的索赔高票，原因即是中新地产仍未付清收购淇澳岛项目的应付对价。

　　收购中新后的三年，显然并不如上实城开想象得美好。

　　倪建达对媒体回忆这段往事时曾表示，“中新地产原先是一个民营企业，有管制和管控上的缺陷，上实城开花了很多时间对这个项目进行了改造和重启。三年内处置了大量的历史遗留问题，进行了大量的资产结构调整，包括人员的调整，包括管理模式的调整，现在公司运营趋于正常，也走上健康的轨道。不过，虽然这个公司已趋于正常，但还不算一个成功的公司。”

　　时至今日，对于正处于上实系整合中的上实城开而言，处理掉如淇澳岛项目般庞大的项目或许也是一种“减负”。

　　事实上，早在中新地产收购之时，淇澳岛就已不被外界看好。彼时的分析指，淇澳岛项目土地面积庞大，但可供房地产开发的面积并不多，而水电等基础设施建设工程庞大、耗资高，前期巨大投入将带来一定的资金压力。