云南城投旅游棋局再落一子 50亿投资彭祖山旅游项目

　　抽身一级开发之后的云南城投，把眼光转向了旅游地产，而云南城投手下所谋的这盘旅游地产棋局正处于征伐当中。

　　继今年3月宣布投资51亿于昆明市呈贡新区一商业旅游地产项目后，9月26日，云南城投在旅游棋局上再落一子，拟在8年时间内，投资50亿元打造四川省彭山区的彭祖山旅游开发项目，最终目标是打造成集文化旅游、休闲度假、养生养老产业等为一体的全国示范性项目。

　　相关资料显示，彭祖山是四川眉山市彭山区境内的省级风景名胜区，据传是商贤大夫彭祖的故里和安葬地，有彭祖墓等景点，是国内独有、世界唯一以长寿养生为特色的文化旅游风景名胜区，总面积约30平方公里。

　　按照彭祖山项目规划，于2018年底，项目的核心景区建设将初具规模。另外，项目的武阳养老养生产业、江口古镇、三角洲、仙女湖区域，待整体规划完成后分期开发。

　　投资额度上，核心景区投资总额不低于10亿元。预计2016年至2023年，整个项目计划投资约40亿元。

　　押宝旅游地产

　　“十二五期间，作为培育业务的旅游地产业务与城市住宅综合体业务并驾齐驱，将成长为云南城投新的核心主业”。在多份公告中，云南城投曾如此强调旅游地产业务之于未来公司的战略意义。

　　为了做好旅游地产，云南城投早在2011年便选择了一个很好的学习对象，那就是华侨城。其通过收购云南华侨城30%的股权，成为参股公司，进而获得与华侨城合作的机会。

　　对于合作，云南城投也不掩饰自身“学生”的身份，表示通过与华侨城的合作，可提升公司的项目管理和开发能力。

　　据悉，双方合作的首个项目为云南阳宗海生态旅游小镇项目。该项目地处云南阳宗海北岸，老昆石公路南侧。项目拟打造成一个融会议、休闲、康体、旅游、度假为一体的高标准国际化休闲度假胜地。

　　云南城投在告别了土地一级开发模式后，在旅游地产方面能否迎来新的曙光？长期研究旅游地产的分析师胡晓莺向观点地产新媒体表示，在旅游品牌的塑造上，云南城投还需要长时间的沉淀。

　　另外，对于回报周期长，资金沉淀大的旅游地产，资金显得非常关键。以云南城投最新打造的彭祖山项目为例，虽然彭祖山项目有一定的历史文化沉淀，但不管是从旅游设施，还是交通配套上来讲都很不成熟，所以不会很快开发旅游度假类产品。

　　而按照云南城投常规的做法，预计会先借彭祖山的概念，去卖养老养生的产品，满足首期回款的要求。若首期产品销售缓慢，旅游地产的开发周期会相应更长。

　　胡晓莺还表示，依照云南城投当前资金及布局现状，自身并没有太多计划要进入到云南以外的板块，而这次进入四川开发彭祖山，或也是跟这个项目大的股东方有一些长久的合作。基于这样的内部关系才考虑拿这样一个项目，否则不会轻易走到四川去。

　　销售反哺模式承压

　　伴随旅游地产的逐步铺网，云南城投旗下旅游地块板块已初具规模。据云南城投所披露报告显示，公司旗下有12个旅游地产项目，拥有权益300亿元，总建筑面积530余万平方米，分布在云南省内的昆明、玉溪、大理、保山、西双版纳等地，和四川、陕西等省份。

　　其“梦云南”系列现有5个项目在建，分别是梦云南雨林澜山（西双版纳）、梦云南海东方（大理）、梦云南太阳山（玉溪抚仙湖）、梦云南黄金海岸（大理）、梦云南温泉山谷（昆明），是目前云南拥有旅游地产项目最多、分布最广的企业，根据云南城投战略，未来将开发更多“梦云南”旅游地产。

　　要想走得更远，拥有一套行之有效的旅游地产开发模式非常关键。

　　“作为公司下一步发展考虑，云南城投也在朝中高端城市住宅和旅游产业、养老方面转型。当然这个转型讲得非常多，但是到底怎么转，应该说非常成熟的运营模式和盈利模式也还没有形成”，在一次接受观点地产新媒体采访时，一位云南城投内部人士曾如此表示。

　　该位内部人士还透露，关于旅游地产这一块，也就是公司旗下梦云南平台，应该说旅游地产是一个周期长、资产重、资金成本高，培育起来比较慢热的。

　　相关人士向观点地产新媒体表示，传统的旅游地产运营模式，即通过销售回款来保证旅游基础设施投入。通过对云南城投过去几年开发的观察情况来看，当下云南城投旅游地产的运营模式更多的也还是地产销售反哺旅游开发模式。

　　但对比云南城投想迅速做大旅游地产的雄心，从云南城投2015年上半年销售来看，支撑其发展的住宅销售或并不那么给力。

　　云南城投于2015年半年报中指出，公司地处云南昆明，项目大部分均在二线城市及三四线城市，由于受经济大环境及区域市场环境的影响，公司上半年销售并未达到预期。

　　1至6月，云南城投营业总收入2.82亿元，利润总额-1.85亿元；完成项目开发投资49.51亿元。目前，公司参控股项目总计29个，规划用地规模近2.6万亩，其中已取得土地证面积1.78万亩，规划总建筑面积约1237万平。

　　另外，云南城投还表示，虽然公司总资产规模迅速扩张，实现了战略定位，但收入、利润等指标仍不理想，同时在当前市场行情下，房地产企业销售速度普遍降低，存货增加，市场压力加大，因此，2015年公司将把去存货作为核心任务，以销售和利润为目标，倒排开发计划。