解密万科：已在60多城布点 商业地产能否成新的增长点?

　　随着万科商业地产化转型的深入，各种解读与质疑纷至沓来。早先宣称只做住宅的房企巨头，面对商业地产领域巨大的开发空间时同样难以免俗。专攻于住宅领域的万科，在大刀阔斧进军商业地产后，前期能否保持良好的资金周转以及后期的运营管理和有效退出等方面，万科都将面临严峻考验。

　　住宅利润率下滑

　　万科方面称，房地产业的“黄金时代”已经过去，作为业内龙头企业的万科也逐步进入了“白银时代”。随着房地产行业暴利时代的结束，利润空间被逐步压缩，尤其是住宅领域的利润率在快速下滑。

　　数据显示，2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为37.3%，2010年后明显放缓，2014年进一步放缓至平均15%左右的水平。与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位。数据显示，随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业将面临长期拐点的到来以及净利润下滑的压力。

　　根据中原地产、同花顺的不完全数据统计,截至7月24日,共有34家房企公布了今年上半年销售额,其中有25家企业销售额同比出现上涨,占比达到74%。剩下的9家企业销售额同比出现下降,占比达到26%。

　　而作为住宅房企龙头的万科，数据显示其住宅利润率面临5年连续下滑的窘境。万科早前发布的业绩报告显示，2014年公司房地产业务结算毛利率同比下降1.55 个百分点至20.76%，结算净利率则比2013年下降了0.6个百分点至11.41%。万科集团董秘谭华杰解释称，一方面2014年地价涨幅较大，从而挤压了开发商的利润空间；另一方面，2014年市场经历调整期，部分利润较低的现房销售转入当期结算。

　　万科利润率逐年下滑已是不争的事实。业内人士认为，这与近几年来地价过快上涨，建筑、人工等成本持续上升分不开，而房地产利润率被挤压也是所有房企均面临的问题。

　　由于2014年全国主要城市地价不降反升，万科拿地策略极为保守，全年新获取项目只有41个，权益建筑面积591万平方米，与2013年拿下2590万平方米项目、金额超过800亿元相比急剧萎缩。早前在深圳万科中心召开的业绩发布会上，万科总裁郁亮表示，今年万科将继续淡化规模和速度，在10年内将继续探索除住宅外的新业务增长点。截至2014年，万科规划项目按权益计算的建筑面积约3801万平方米，仍可支撑2年至3年发展。由于地价高企，今年将继续采取谨慎拿地的策略。

　　皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平在接受中国商报记者采访时表示，住宅限购政策的频繁密集出台，是导致住宅利润率下滑的直接导火索。虽然部分城市限购已陆续放开，但从政府角度来说，限购政策将会是持续性的。从这个方面来看，住宅价格疯狂增长的时代已告终结，而开发商以散售住宅赚取暴利的时代也已经结束。限购令可以视作政府抑制住房投资性增长的调节手段。“近几年，地价很贵，再建成商品房价格将会更加高昂，消费者难以承受如此高的价格，这就从地价上削减了开发商的利润空间。”张平说。

　　张平表示，传统的住宅开发商正在遭遇越来越多的困境，即便是作为房地产行业龙头的万科也不例外，就住宅领域的长期发展来看，整体行业呈现下行趋势。由于早前中国一直实行计划生育政策，“一孩政策”对房地产的影响尤为直接。从人口结构来看，多数70、80后及大部分90后，作为独生子女的他们将来可能继承父母及祖辈名下的多套房产。再过10年，住房对于这一代人来说，将不会构成刚需，届时市场整体将出现较大供应量，而最终影响房地产价格的仍是供需关系。就房地产企业前景来看，住宅领域未来将进入理性增长时代。

　　据了解，万科早在2006年就进行过一项关于中国人口结构的调查。结果显示，2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降，到2017年左右,老龄人口将不断增加。这意味着,住宅市场将面临需求萎缩的局面。也许,万科在今年涉足商业地产，正是为未来的发展和业务模式的可持续性留出空间。

　　进军商业地产

　　万科集团董秘谭华杰说，万科在研究了27个国家过去40年的房地产大周期之后得出结论：未来10年中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。基于此，万科仍会将住宅作为最重要业务，但万科需要寻找新的业务增长点。

　　据谭华杰介绍，万科设想的思路是围绕“城市配套服务商”来开拓新业务，主要方向包括消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，切入点包括新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产以及物业服务市场化、健康养老服务、装修与智能家居、建筑产业化等。“为了推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。”

　　6月28日，万科正式对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。“未来两年内，万科在深圳将完成3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内要达到100万平方米的商业物业开发体量。”深圳万科营销总监罗霆说。

　　皇家特许测量师总经理张平向中国商报记者介绍道，住宅开发商向商业地产转型并非今年才出现，无论规模大小的房地产企业，在战略规划上都开始不断向商业地产领域靠拢。

　　她表示，商业地产前景乐观，近几年的城建规划数字显示，政府实际在不断加大工业建设用地比重，减少住宅用地配比。很多地块住宅用地比曾高达85%至90%，现在这一数字正在明显下降。从用地属性规划来观察，楼宇经济的快速发展需要众多载体，楼宇经济一定不是住宅经济，而商业地产正是其中的重要载体之一。

　　从另一宏观层面观察，未来经济的走势同样离不开对GDP的构成分析。张平表示，在2013年的GDP数据中，我国第三产业比重首次超过第二产业，代表着2013年我国已经进入到现代服务业的元年。而2014年第三产业的占比相对第二产业又有小幅拉升，这一数字意义重大，因为第三产业是现代服务业的代表，这也显示出了我国未来产业结构调整一定是逐渐趋向于现代服务业。产业结构的调整需要载体，国内市场对于服务业需求的激增同样离不开载体支撑，从基本面来看，目前我国商业地产仍处在起步阶段，其蕴含的巨大空间刺激了传统住宅开发商展开战略转型。

　　谈到商业地产，万科集团董事长王石称，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。万科集团总裁郁亮说，最初进军商业地产是“被动”的，现在已经拿不到“干净”的地（只有住宅、不需建其他配套设施的地块）了。在这种情况下，作为创始人的王石不得不做出妥协。

　　自从2009年进军商业地产之后，万科对商业地产的投入与重视度逐年提高。2013年1月，万科正式组建商用地产管理部，负责统筹万科商用地产的实施工作。随着万科转型为“城市配套服务商”，万科商用近年来不断丰富产品线，努力完善城市商业布局。

　　然而至今，万科的商业地产发展并不出彩，但规模已经非常大了。资料显示，目前，万科商业地产已在全国60多个城市铺开，在一二线城市中心商圈已经规划了20多座城市商业综合体项目，还具有为数众多的社区商业和区域购物中心，如万科红广场、万科生活广场等。今年初，履新万科集团商业地产业务负责人的丁长峰对媒体表示，万科集团下属的独立商业地产公司6月底会完成25个万科旗下购物中心的资产处理。早前在香港举行的2014年业绩发布会上，万科总裁郁亮称：“关于未来商业做大后有没有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前还没计划。”