囤房蛇口30年一朝清盘抛售 招商地产究竟在玩什么？

　　纷纭世事，看似各自缤纷不相干，实则千头万绪总相连。

　　这不，招商地产10月9日官微发布，又要转让拍卖蛇口的房产了。这次一共8处房产，包括海景广场、金融中心、碧涛苑别墅、南海小筑、雍华府商场、花园城碧雅轩裙楼、花园城叠翠轩超市、金竹园商业裙楼等，预计总转让价达8.76亿元。消息一经发布立马引起了众多关注。近几日就有多家媒体朋友、房产投资客打来电话咨询，想了解这其中到底有多少内幕，是否值得参与拍卖投资。

　　关注的人其实想法很多，比如说这些房子标价是否太高了？部分房子土地使用年限只有十年。招商地产为啥要拍卖这些房子？等等。

　　其实他们每个人自己心中已经有了一个答案。只不过在“招商地产退市，招商局蛇口IPO”这个充满悬疑的故事笼罩下，每个人的解读，都岔开了好几条分支。然而，对于今日招商地产的甩卖清盘，你真读懂了其内心的小九九？

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　　公开资料显示，今年9月15日，招商地产第一次大规模拍卖蛇口存量房产。该批房产为蛇口四海公园附近的紫竹园小区，一共涉及213套房。在短短20余天之后，招商地产又一次拿出大量房产拍卖转让。这就不能不引起众人的警觉：招商地产这是怎么了？

　　要知道，招商地产可是蛇口的大地主。从那位世纪老人画一个圈开始，30余年来招商地产一直是蛇口开发的霸主，尽管在最近的房地产黄金十年中，招商地产远远落后于“招保万金”昔日四大天王中的另外三位。而且，风格偏向谨慎乃至保守的招商地产，在过去十多年中，迥异于万科地产快速滚动开发的发展模式，自持物业的比重一直很高。今年8月24日发布年中业绩报告时，招商地产还特别提示公司投资性物业租赁收入5.42亿元，这也是万科、金地等无法相比的。

　　换句话来说，招商地产从启动蛇口开发那一日起，就一直在蛇口持有大面积的租赁物业，比如鲸山别墅、原三洋厂房、海景广场写字楼、南海酒店、泰格公寓等等。尽管期间中国房地产市场多番起落，深圳房价更是飙涨、翻倍，但招商地产始终坚持自己持有，出租收租，当蛇口片区最名副其实的包租公，而不是如这两次一样，一次性将自持物业权益出售，收银子，落袋为安。

　　这其中，就有这次要拍卖的11套碧涛苑别墅，土地使用年限自1980年起，兴建于1984至1985年间。上世纪90年代初，当时最风光无限的电影明星刘晓庆就曾经砸了100多万港币购入一套碧涛苑别墅。与碧涛苑别墅毗邻的是招商地产两年前才售出的天价盘——高层公寓豪宅·天玺。在一次天玺顶层天际复式的推荐会上，招商地产高层还透露说，刘晓庆购买的碧涛苑别墅目前依然还是在刘晓庆名下。

　　也就是说，刘晓庆和招商地产一样，都是碧涛苑别墅最原始的业主。他们已经囤房蛇口至少30年了。30年，蛇口演绎了现实版的沧海桑田。30年，当年的《小花》也已成了风韵华妇。白驹过隙，韶华易逝。今日，要分手了。不曾想，先撤退的倒是蛇口正宗大地主，而继续坚守的却是外地房客刘晓庆。如果是炒房，炒成刘晓庆这样，也算是天下一绝、难有二双了。钉子户把地主都给斗死了，真是楼市奇葩。

　　八卦之后，问题来了。既然都已经持有30年了，为何要卖掉呢？

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　　然而，很多咨询者关注的是另一个问题。为什么是现在卖掉呢？

　　要知道，在现在这个中国经济诡异下行时间点上，对于任何一个大型知名上市公司来说，任何一项重大投资行动，都可以引来满城清议。

　　李嘉诚抛售国内房产、迁址长实公司注册地，引来了新华社瞭望周刊的雄文《别让李嘉诚跑了》；张欣潘石屹夫妇表示SOHO中国未来几年内不会收购任何物业，也不会买入任何地块，无论是国内还是海外；香港恒隆地产BOSS陈启宗也极度看淡内地经济大势，预判内地经济将步入漫漫熊市，房地产可能成为经济加速下行的助推剂。

　　而一向跻身国内楼市舆论江湖老大哥地位的上海，市委书记韩正更是在近期宣战高房价：上海房价已经很高，高房价将伤害上海的城市竞争力。考虑到韩正，中央政治局委员、上海市委书记的角色，谁不会臆测：上海的楼市政策导向或许来自更高层的天意？

　　离开深圳，外面的世界似乎在不停的告诉我们：房地产大势有趋冷迹象。

　　在这种背景下，深圳房价在今年半年时间里就上涨超过50%，就更让人觉得高处不胜寒了。在楼市调控的大方针上，向来唯上海马首是瞻的小跟班，深圳会不会亦步亦趋呢？

　　难怪有紫竹园业主在9月15日，招商地产第一次拍卖蛇口物业，时就曾指责招商地产高价卖房：为何年初165万只租不卖，现在300多万却只卖不租？

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　　招商地产真有高价抛售物业套现的意图吗？

　　社会上，谁人都可以去揣测，去给出N个答案。但招商地产内部人士绝不会使用“抛售、清盘”这样的字眼，更不会将这次自持物业的拍卖、转让，与深圳高房价有任何一丝一缕的挂钩。有招商地产匿名人士给出的解答是：年底资金回笼需求。而招商地产董秘刘宁则表示，这仅仅是招商地产内部整合，进行资产优化的需要，会考虑在适当的时候圈出部分占用较多管理成本的项目进行销售。

　　综合之下，放在这里的猜测有三个：

　　第一，招商地产确实需要一笔现金。如果仅仅是惯常的年度业绩考核，从招商地产已经发布的年中业绩报告，看不出有缺钱的端倪，而且招商地产今年也没有买地这样的大型支出。这笔钱可能是为招商局蛇口挂牌上市准备的护盘资金。招商局集团财大气粗，自然不缺这点钱。但这30亿既然是为招商地产护盘的，当然就得是招商地产自己筹集，招商局集团老爷子不方便越俎代庖。而这30亿应该又是招商地产今年预算外的开支。招商地产就不能不急起炉灶抱佛脚打铁了。

　　第二，招商地产认可目前的房价。从开发那一日起，招商地产就把这些房产如金娃娃似得捂在怀里，多则30年，少也有10年了。肯定是不舍得放出的。但目前房价确实也已经是一个阶段的高位，不敢说是触及历史大顶，已经有非常满意的收益了。卖了跟股东也交代得过去。从紫竹园拍卖，预标价3.2万元起，分分钟飙升到5.6万元来看，市场也是接受的。

　　第三，最迟两个多月内，招商局蛇口就要挂牌上市，需要褪卸部分历史包袱。紫竹园，属于蛇口工业区早期的福利房，部分已经出售给了老员工。而另外一部分则长期租赁给了老员工，或社会租赁，这些物业的管理成本较高。超市、商业裙楼等更是未来趋势不明，能早交代清楚，自然更有利于“招商局蛇口”——中国第一房企上市公司轻装启航。

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　　在A股市场，每一次大小非的凶猛减持，都有四平八稳的合理说辞。总之，不能赤裸明白地向小散户坦诚：现在就是高位，我得赶紧逃！

　　从转让物业的总体量上看，招商地产的这次清盘甩卖，还远远没达到“大小非减持”那样的巨量。招商地产依然手握重兵，依然是蛇口最大的地主。这也是招商地产的这次大甩卖清盘售楼行动，没有被放大到李嘉诚跑路那样的千夫所指。幸甚！

　　然而，就意欲在蛇口周边购房的投资客来说，就真没有值得反思的一面？至少大股东认可了这30年的积累，到了一个阶段啦。民间说法就是，再捂就臭了。从这个角度看，那些依然在高呼蛇口房产天价有理的楼盘，比如半岛城邦三期、恒裕滨城、林语堂、水湾1979，你是不是要价值重估一下呢？