产业地产30强解读：传统地产和产业地产是两种思维

　　产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高；众创空间现在很红火，某种程度上它也是产业地产。传统地产是小客户，大客群，利润率 高，资金周转快。所以传统地产和产业地产是两种思维，这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产，没有一家能达到及格线。

　　2015年9月S-Park火花联合园区中国发布中国产业地产30强。

　　1、华夏幸福

　　综合得分：157分

　　轻资产倾向：0.37

　　重资产倾向：0.79

　　轻重资产比值：0.47

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，华夏幸福的S-Park平衡度：+21.67%

　　属于“一般偏重”

　　固安工业园入选发改委PPP项目库，并获得国务院通报表扬已经给华夏幸福夺取榜首添上了最具分量的砝码。在这一年里，华夏幸福严格以战略驱动布局，在孵化器、海外拓展、全国扩张、产业深度、资源整合、内部优化方面都取得了长足的进步。不过，在内生成长、融资通道、团队建设、内部管控、布局统筹等方面，华夏幸福仍有很多需要提升之处。

　　2、联东集团　　 

　　综合得分：148分

　　轻资产倾向：0.13

　　重资产倾向：0.85

　　轻重资产比值：0.15

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，联东集团的S-Park平衡度：+85%

　　属于“恶性超重”

　　联东集团是中国最纯粹、具实质性规模的产业地产商，心无旁骛，以工业物业的专注开发，守住了中国产业地产的底线。其实，一直以重资产开发见长的联东也遇到了越来越明显的瓶颈，随着产业地产新时代的到来，联东也逐渐转向互联网、轻资产和平台化，并且将战线收缩回更有把握的一二线城市，或许这次革命性的转型会打开联东集团新一轮的增长空间。

　　3、张江高科

　　综合得分：142分

　　轻资产倾向：0.72

　　重资产倾向：0.73

　　轻重资产比值：0.99

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，张江高科的S-Park平衡度：+1%

　　属于“适当偏重”

　　张江高科是上海建设全球影响力科创中心这个风口上势头最强劲的受益者。万般利好的大形势下，张江高科自身也在做出针对性的调整，进行产业地产基金化的尝试，提出了“时间合伙人”概念，高调转型“高科技投行”，创立了“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式，其金融化、投行化、国际化的转型应该成为未来几年产业地产领域最值得关注的重大课题，知易行难，道阻且长。

　　4、天安数码城

　　综合得分：131分

　　轻资产倾向：0.49

　　重资产倾向：0.68

　　轻重资产比值：0.72

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，天安数码城的S-Park平衡度：+28%

　　属于“一般超重”

　　天安数码城25年 的产业地产运作经验积累非同小可，其对产业的理解，对产品的打造和其丰富的园区服务体系令人印象深刻，目前更是将重点放在孵化器和众创空间之上，并展开了对外的轻资产输出，符合其一贯围绕中小创新企业客户的战略逻辑。尽管经过短期的内部震荡和业绩不佳，但调整之后正在重新走回正轨，一些新的创新性经营思路 值得期待。

　　5、宏泰发展

　　综合得分：127分

　　轻资产倾向：0.39

　　重资产倾向：0.62

　　轻重资产比值：0.63

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，宏泰发展的S-Park平衡度：-5%

　　属于“适当偏轻”

　　一家被明显低估的产业市镇运营者，与华夏幸福同为廊坊的“产城地主”。目前其招牌式的产业市镇项目主要布局于京津冀地区、长江经济带和“一带一路”之上，以菜单式的轻重结合模式开发运营产业市镇，最终希望成为一家轻资产的产业综合服务平台。一年一个园区的对外扩张速度近乎保守，但其主要核心原则是稳健与安全。同时，宏泰在孵化、文创、旅游、以及海外资源对接等方面也有不断的尝试，以服务于其“产城良性融合”的宗旨。

　　6、临港集团

　　综合得分：125分

　　轻资产倾向：0.46

　　重资产倾向：0.81

　　轻重资产比值：0.57

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，临港集团的S-Park平衡度：+3.33%

　　属于“适当偏重”

　　2014年底临港集团的园区资产在A股借壳上市，目前更是发行了史上最大规模的园区开发基金，有望在上海国企改革、自贸区建设、园区金融创新以及“盘活存量、区区联合”的浪潮中成为重要受益者，旗下更是拥有漕河泾这个产业园区的金字招牌。漕河泾是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色的产业地产商，被上海官方认定为模范标杆之一，目前是所有上海国有园区对外复制扩张最成规模和体系的，已经将步伐迈出长三角进入中西部地区。问题的关键仍然是国企机制的束缚和改革进程是否顺利，以及如何进一步梳理并打好漕河泾这张王牌，做到“劲往一处使”，否则很可能变成双刃剑。

　　7、亿达中国

　　综合得分：121分

　　轻资产倾向：0.35

　　重资产倾向：0.77

　　轻重资产比值：0.45

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，亿达中国的S-Park平衡度：+25%

　　属于“一般超重”

　　和天安数码城一样，亿达也在今年经历了一些内部震荡与外部质疑。如何将中国产业地产的经典成功案例大连软件园模式复制到全国各地，一直是外界对于亿达中国的殷切期许。不过，亿达中国在早期的对外扩张显得较为犹疑，目前其正在努力补救曾经错失的机会，不过所面临的市场环境并不算理想。目前亿达正在尝试轻资产的输出管理，借以从政府手中获得重资产的粮票，上海、深圳和武汉的三个实质性布局在此时显得至关重要；而针对最新的市场趋势，亿达也提出发展多样化产业整合平台，做产业合伙人进行产业孵化投资等策略。

　　8、中关村发展集团

　　综合得分：120分

　　轻资产倾向：0.45

　　重资产倾向：0.42

　　轻重资产比值：1.07

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，中关村发展集团的S-Park平衡度：-7%

　　属于“适当偏轻”

　　“南张江，北中关”，一南一北的较量，不只是北京上海的城市角逐，还是中国最大的两个园区组团的抗衡，同时也是张江集团与中关村发展集团两个建设实体之间的交 锋。与张江的发展轨迹并无二致，中关村同样在科技投行、综合金融、扶持众创、离岸孵化方面布局广泛，在全国扩张方面也比张江走得更深更远。但这种过快扩张 也是双刃剑，在质量把控，平台统筹，资金支持方面也提出了更高的要求。

　　9、招商局蛇口

　　综合得分：118分

　　轻资产倾向：0.26

　　重资产倾向：0.73

　　轻重资产比值：0.36

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，招商局蛇口的S-Park平衡度：+40%

　　属于“严重超重”

　　另一个有可能被低估的一家未来的园区巨头。目前仍在进行换股吸收合并招商地产，酝酿年底IPO上市的重大资产重组，成为招商局集团今年最重要的任务之一，也是中国产业地产行业的重要事件之一。重新整合后的招商局蛇口兼具30余年的产业园区和房地产开发运营经验，有望打造出一家“产城融合、产融结合、资源整合和跨界联合”的新平台化公司，成为招商局旗下综合性的产城一体化开发航母，同时也是一个能够整合控股集团地产、金融、用户、跨境服务等资源的新平台。

　　10、东湖高新

　　综合得分：116分

　　轻资产倾向：0.31

　　重资产倾向：0.68

　　轻重资产比值：0.46

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，东湖高新的S-Park平衡度：+54%

　　属于“恶性超重”

　　国资的背景和历史的荣耀让东湖高新天生丽质，但其过往成绩却与此并不相符。如今在主观认知、客观驱动、大股东支持的局势下，东湖高新正在试图浴火重生，二次创业，即通过提升产业园区的运营招商能力、产业的运营服务及孵化功能，完成由“园区开发商”向“园区运营商”的战略转型。这既是国企的使命，也是一个老牌产业地产商重新回到自己应该走的轨迹上，有理由期待其新生后的表现。

　　11、平安不动产

　　综合得分：113分

　　轻资产倾向：0.09

　　重资产倾向：0.87

　　轻重资产比值：0.1

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，平安不动产的S-Park平衡度：+83.33%

　　属于“恶性超重”

　　拥有庞大、廉价而长期的保险资金，以及背靠平安强大的金融服务平台，是其最重要的核心武器。目前已经在全国范围内锁定了超过500万平方米的物流地产项目，上升势头极为迅猛，被很多业界人士看好。但除此之外，招商和专业运营能力的欠缺也显而易见，与普洛斯乃至国内一众竞争者的差距还需要快速弥补，以摆脱“暴发户”和“富二代”的形象与嫌疑。

　　12、北科建集团

　　综合得分：110分

　　轻资产倾向：0.28

　　重资产倾向：0.78

　　轻重资产比值：0.36

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，北科建集团的S-Park平衡度：+64%

　　属于“恶性超重”

　　过往中关村的一级开发、房地产开发、园区建设、北京国企的背景和资源、资金渠道以及过往两个版本产品的运作经验积累，都是北科建的优势所在。作为国企，今年表现可谓十分进取，不仅在上海进行园区并购，还进入廊坊广阳，借此转型“产城综合运营商”。不过，在青岛、嘉兴、无锡和长春的对外输出项目并不十分顺利，北科建仍然急切需要更多的成功案例来证明自己。

　　13、中新集团（CSSD）

　　综合得分：106分

　　轻资产倾向：0.53

　　重资产倾向：0.65

　　轻重资产比值：0.81

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，中新集团的S-Park平衡度：+19%

　　属于“一般超重”

　　苏州工业园的建设实体，如今则希望能够扭转公众心中将自己等同于苏州工业园的误解，几个外埠输出项目开始主打“新型城镇化”的招牌，同时不断展开对外活跃的战略合作，以平台化整合者的姿态试图使自己超越产业地产的范畴，并不再吃苏州工业园的老本。目前而言，其对外输出项目成绩如何仍有待时日观察评估，由于国企的身份和比较低调的作风，其品牌影响力并未有太大的提升。至于苏州工业园反腐风波和A股IPO的一拖再拖，则应该不会对中新集团的业务开展产生太决定性的负面影响。

　　14、光谷联合

　　综合得分：100分

　　轻资产倾向：0.38

　　重资产倾向：0.87

　　轻重资产比值：0.44

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，光谷联合的S-Park平衡度：+26.67% 属于“一般偏重”

　　尽管身处武汉，但以敏锐的市场嗅觉和极富品质感的园区形态而为业界称道。谋定而后动的光谷联合如今将自己定位于“新产业综合服务提供者”，谋求将线上线下的虚拟现实结合，构建互联网时代下产城一体的服务生态体系。同时，在逐步增加自持、加强DHC业务、加深产业投资、布局孵化空间、轻资产管理输出等方面，光谷联合也都具有相当的活跃度，“去房地产化”将成为光谷联合未来一段时间的重点任务，当然也是一个艰巨的任务。

　　15、华南城

　　综合得分：99分

　　轻资产倾向：0.24

　　重资产倾向：0.75

　　轻重资产比值：0.32

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，华南城的S-Park平衡度：+46.67%

　　属于“严重超重”

　　华南城在整个产业地产界保持着几个“最”：土地储备最多，土地成本最低，融资成本最低，毛利率最高。目前的华南城正试图通过商铺、零售、物流、仓储、电商等线上线下不断融合互动的各类工具，构建一个轻重平衡、闭合循环的产业生态圈，给入驻的中小商户开展自己的生意提供线上线下全方位的服务平台。腾讯与马可波罗的入伙给华南城增加了更多想象空间，但是难度也正在于此，基因、团队、经验、磨合、时间，每一个都会对华南城的耐心与执行造成巨大的挑战。

　　16、宇培国际控股

　　综合得分：97分

　　轻资产倾向：0.36

　　重资产倾向：0.74

　　轻重资产比值：0.49

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，宇培国际控股的S-Park平衡度：+18.33%

　　属于“一般超重”

　　正在紧锣密鼓筹备2016年的赴港上市。“物流地产+电子商务+冷链物流”，互为依托的三条支流有希望汇聚成宇培强有力的护城河，不仅给宇培上市讲出了一个人人爱听的好故事，更可能成为宇培进一步睥睨中国物流市场的利器。现在的宇培帝国已经隐然具备王者之气，但战线拉得越长，越是考验企业的控制力和执行力，这一点前车覆辙甚多，绝对不容大意。

　　17、易商

　　综合得分：96分

　　轻资产倾向：0.39

　　重资产倾向：0.62

　　轻重资产比值：0.63

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，宇培国际控股的S-Park平衡度：+5%

　　属于“适当偏重”

　　与宇培、平安不动产一样，易商也在廉价的海外资本支撑下攻城略地，并把上市作为一项重要任务。易商以零售业的定制物流仓库产品为主，是京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴，更加精确化和标准化。愿景是做中国零售物流地产的NO.1，声名鹊起之后，易商现在面临的是人才团队、管理体系、品牌塑造、风险防控以及更多本土化特色服务提供的一系列问题，仍有巨大的可塑空间。

　　18、浦东软件园

　　综合得分：93分

　　轻资产倾向：0.51

　　重资产倾向：0.59

　　轻重资产比值：0.86

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，浦东软件园的S-Park平衡度：+14%

　　属于“一般超重”

　　国内软件园运营中的佼佼者，在早期外部扩张尝试不利的情况下，目前只是在上海地区联动运营着六大园区。“三商战略”软硬实力均衡，但园区自身品牌的塑造和本土企业品牌的打造依然不够理想。在上海建设全球性科创中心战略的东风下，浦软在升级众创空间、建设在线孵化平台上正在下大力气， 旨在打造一个独特的O2O创新创业载体群落，希望能够看到其在国有孵化器的转型探索上有更多突破。

　　19、坤鼎集团

　　综合得分：89分

　　轻资产倾向：0.19

　　重资产倾向：0.37

　　轻重资产比值：0.51

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，坤鼎集团的S-Park平衡度：+15%

　　属于“一般超重”

　　正走在转型的关键环节之上。获得了东方资产和亦庄国投两家国资金融大鳄的入股，有望成为中国产业地产行业第一家登陆新三板的企业，借助亦庄经济开发区的政府背景与深厚人脉，已经介入京津冀协同的大蛋糕中。目前亦庄方面已经授权坤鼎作为主要操盘手进行“北京亦庄•永清高新技术产业开发区”这92平方公里超级开发区的规划定位与开发建设，成为角色重要的载体建设者、平台搭建者与资源整合者。同时，坤鼎也在试图摆脱对物业的依赖，以开放式平台和资产整合服务为重要抓手，未来有望迎来爆发式增长。

　　20、启迪控股

　　综合得分：88分

　　轻资产倾向：0.64

　　重资产倾向：0.51

　　轻重资产比值：1.25

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，启迪控股的S-Park平衡度：-25%

　　属于“一般过轻”

　　“校园派产业地产商”中的第一把交椅，清华控股旗下的精锐，拥有清华科技园的品牌和团队。目前正在打造启迪科技服务、启迪科技园及孵化器运营管理、启迪科技城投资开发、启迪科技金融平台四大核心业务支柱，并与重庆地产商协信成立了合资公司，剑指千亿上市平台。由于历史原因，启迪选择此时迅猛扩张的时机稍显迟钝，但经验和品牌仍有很大用武之地，大规模的布局对于如何统筹资源、分配利益机制以及保证管理半径和品质方面提出了不小的考验。

　　21、苏高新集团

　　综合得分：85分

　　轻资产倾向：0.23

　　重资产倾向：0.47

　　轻重资产比值：0.49

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，苏高新集团的S-Park平衡度：+51%

　　属于“恶性超重”

　　在张江高科、东湖高新这些老国企纷纷走上轻资产、重运营的“二次开发”道路上时，苏高新似乎依然陷在重资产的本职工作上难以脱身。但无论如何，其也不愧为苏州产业地产的另一个优秀的代言者，这是一个“穷开发”延续而来的顽强过程，领导班子在谨慎，务实，清醒的推进，在守成和扩张中小心翼翼的平衡。它有守成的资本，却在开拓上稍欠霸气和勇气，这是一种中国特色高新区运营者的特有存活方式，平实，平衡，平铺直叙，但我们更希望看到一些奇崛之处和平地波澜。

　　22、深圳投控

　　综合得分：80分

　　轻资产倾向：0.53

　　重资产倾向：0.85

　　轻重资产比值：0.62

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，深圳投控的S-Park平衡度：-3.33%

　　属于“适当偏轻”

　　深圳市规模最大的国有企业，深圳新一轮国企改革和园区运营转型的重要领军者，旗下正在运营包括深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地等总建面300万平米的六大园区。目前正在探索“开发运营+投资培育+服务集成”商业模式，着重于科技、金融和投资。有机会成为深圳产业革新、园区发展、国企改革、盘活存量的受益者，但和众多国企园区运营者一样，如何在体制的围墙内打好手中的众多好牌也是一种考验与挑战。

　　23、市北高新

　　综合得分：75分

　　轻资产倾向：0.5

　　重资产倾向：0.67

　　轻重资产比值：0.75

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，市北高新的S-Park平衡度：-25%

　　属于“一般过轻”

　　“都市精品型产业园区”的代表正在转型，一方面逐渐由销售走向租售并举，另一方面介入产业新城业务。此外也着重增加了产业投资与孵化，从平台扩张到立体纵深；另一个值得重点关注的则是与阿里巴巴联手进行园区企业的平台式服务，均符合产业地产的大趋势。不足之处在于总体规模仍比较小，业绩波动严重影响可持续性，另外外部扩张也考研其脱离本地政府支持与原生土壤后的实力成色。

　　24、深国际

　　综合得分：74分

　　轻资产倾向：0.35

　　重资产倾向：0.76

　　轻重资产比值：0.46

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，深国际的S-Park平衡度：+23.33%

　　属于“一般超重”

　　深圳市政府的香港窗口企业、物流基础设施旗舰平台，有着不俗的资源、实力和野心，正在全国复制城市综合物流港模式。这种模式想象空间更大，利润空间也更高，但可能复制起来也相对更难。同时，深国际还必须抓住转瞬即逝的窗口，快速实现重资产的积累，在竞争激烈的核心城市抢滩圈地，提前锁定弹药和成本。

　　25、五华集团

　　综合得分：72分

　　轻资产倾向：0.28

　　重资产倾向：0.47

　　轻重资产比值：0.59

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，五华集团的S-Park平衡度：+1.67%

　　属于“适当偏重”

　　福建地区新一代重点布局产业地产的代表者，作为厦门农商行的大股东和厦农投的发起人，五华可以依仗充足的金融牌照撬动产业地产资源，包括绸缪未来的产业地产资产证券化；作为厦门排名第一的孵化器“爱特咖啡”重要股东，其孵化工具也在不断补充进来。正在筹划2.0版本的颇具冲击力的产品形态，未来仍会有很多的想象空间和增长潜力。

　　26、毅德控股

　　综合得分：69分 

　　轻资产倾向：0.26　 

　　重资产倾向：0.63　 

　　轻重资产比值：0.41　 

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，毅德控股的S-Park平衡度：+31.66%　 

　　属于“严重超重”

　　类似华南城模式的毅德控股，但布局大多位于三四线城市，规模相对更小，但目前也在尝试进行海外市场。低廉的拿地成本和快速的销售保证业绩的靓丽，但与华南城类似的是，如何保障商贸物流城开业后持续的人气和商铺成活率依然是个难题。毅德强调自己的商贸物流服务商而非地产商，未来其仍需在服务模式，平台搭建、收入机构，以及电商尝试和网络布局的独特性上证明自己。

　　27、盈田置业

　　综合得分：68分

　　轻资产倾向：0.21

　　重资产倾向：0.69

　　轻重资产比值：0.3

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，盈田置业的S-Park平衡度：+50%

　　属于“严重超重”

　　作为西部最大的工业厂房开发商，盈田置业的发展路径与联东集团十分相似，目前也都在平台化、轻资产和互联网+方面寻求一些新的突破。其目前已经走出西南一隅开启全国扩张，并在图谋资本市场上市，野心可嘉，但必须进一步解决资产过重、增长疲乏和异地扩张的瓶颈，未来发展之路有待于持续观察。

　　28、兵团德坤

　　综合得分：59分

　　轻资产倾向：0.29

　　重资产倾向：0.46

　　轻重资产比值：0.63

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，兵团德坤的S-Park平衡度：-5%

　　属于“适当偏轻”

　　隶属于新疆建设兵团唯一的建工师，沿着建设方向拓展产业链条，其成体系的住宅产业化运作能力及相关的新型建材产业园，可以成为园区的先导产业，具有较强的内生可复制性。如若因循自身的资源禀赋，在产业地产ppp领域走出新的实践，则颇有值得期待之处。

　　29、隆基泰和

　　综合得分：53分

　　轻资产倾向：0.18

　　重资产倾向：0.57

　　轻重资产比值：0.32

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，隆基泰和的S-Park平衡度：+46.67%

　　属于“严重超重”

　　以专业商贸市场的“白沟模式”完成了香港资本市场的首秀。虽然同为商贸物流地产商，但隆基泰和增加了“产业新城”和PPP的概念，在10余年的筚路蓝缕后守得云开见月明，幸运地成为了京津冀协同化发展的“风口之猪”。不过上市之后的隆基泰和并未急于外部扩张，而依然固守在京津冀地区，充分分食趋势蛋糕与增值红利。

　　30、五洲国际

　　综合得分：51分

　　轻资产倾向：0.2

　　重资产倾向：0.69

　　轻重资产比值：0.29

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，五洲国际的S-Park平衡度：+51.67%

　　属于“恶性超重”

　　最擅长“与狼共舞”的商贸物流地产商，与海尔、平安不动产、平安银行、PAG和普洛斯组成了联合舰队，形成了一个“商贸+物流+仓储+金融”的创新平台，旗下的“五洲汇”正在筹谋新三板上市。去地产化和轻资产化是考验所有商贸物流地产商的关键，对于五洲国际而言尤其如此。短期来看，五洲国际的转型仍然有很多障碍和挑战，尤其是如何更准确的认知自己，抵制诱惑和识别风险。