上海成都成物流地产最佳投资城市 四因素带动需求增长

　　(赢商网报道)10月15日，世邦魏理仕发布了《中国物业投资指南之物流地产篇》报告，报告认为，中国物流地产发展空间庞大，上海与成都为最佳投资目的地，产业聚集的优势、基础设施的推进、国际物流大通道的建立，以及跨区域的物流网络布局都将成为带动物流仓储需求持续增长的关键因素。

　　近年来，政府一方面积极推行集约用地，另一方面逐年下降城市工业用地指标，在一定程度上限制了物流地产的发展速度。过去十年间，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。截至2015年上半年，在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2,000万平方米，折合人均面积不到0.015平方米。

　　中国物流地产的现状决定优质物流设施将备受关注，在此背景下，世邦魏理仕特别发布《中国物业投资指南之物流地产篇》，重点分析了中国17个主要城市物流地产的投资机会。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟总结：一线城市（尤其是上海）以及成都是当前中国物流地产的最佳投资目的地；中国物流地产已基本形成以普洛斯为首的竞争版图，在融资渠道相对单一的中国市场，后来者若想打破物流地产的竞争格局将任重而道远。

　　世邦魏理仕工业及物流服务部中国区高级董事罗瑾表示：“由于供需缺口较大，物流物业市场依旧是资本追逐的热点领域。近来，机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多，如GAW Capital Partners和维龙成立合资公司；继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。我们预计在内外资巨头的推动下，国内物流地产市场将迎来更加蓬勃发展的春天。”

17个主要城市物流地产的收益风险评估

　　上海：供需两旺 交投活跃

　　在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，便利的交通网络和庞大的内需支撑着上海乃至周边苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面。截止至2015年第二季度，上海优质物流仓储存量达375万平方米，市场整体空置率为9.1%。

　　在需求端，上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化，旺盛的需求推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨，过去五年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。同时，上海也是全国大宗物流交易市场最为活跃的城市，在2011-2014年间，上海录得了八宗物流仓储物业大宗交易，总额达42亿元，是其他一线城市总和的将近四倍。

　　2015年下半年上海优质物流仓储市预计场将有超80万平方米的高标准仓库入市，其中一半的新增供应位于浦东新区的外高桥、浦东机场和洋山陆域三个区域，而另一半则主要分布在浦西的宝山和青浦。鉴于目前这些区域的空置率水平普遍较低，预计下半年新项目的上市将刺激市场成交量的上升。同时，我们预计开发商将推出更多优惠手段来吸引租户以应对更为激烈的竞争。

　　其他一线城市：供应紧俏 需求外溢

　　作为中国的首都和政治经济文化中心，北京良好的经济基本面以及完善的基础设施为物流地产奠定了基础，依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业，整体物流需求由消费品及电商类客户主导。而广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求；此外，作为全球最大的城市带 ，珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。

　　工业土地供应缺口在上述城市一向比较突出。以北京为例，2014年全年北京录得45宗工业土地成交，仅为2010-2013年均值的四成。鉴于供应紧俏，部分专业物流开发商将目光投向了价格更为合理、投资机会更多的周边城市，如北京周边的廊坊、武清，广深周边的佛山、东莞、惠州等。此外，我们亦观察到物流开发商及机构投资者通过购置二手物业或土地进行投资。如2013年6月 Redwood 通过资产收购购置了北京通州配送中心，2014年3月 GLP 购买了北京空港物流园的富达来信托旗下的北京物流园。 

一线城市工业土地供应缺口较大

　　2015年国土部拟出台政策刚性约束新增建设土地供应，特大城市未来城市建设用地供应将更多关注与盘活存量为主。展望未来，北京、广州、深圳的物流设施市场将呈现物流仓储设施优化升级、跨境电商租户活跃度上升，及需求外溢至周边城市这三大趋势。

　　成都：区域枢纽中心地位支撑物流市场发展

　　受益于西部大开发战略，过去十年成都的经济飞速发展。在物流方面，根据2015年4月份发布的《四川省物流业发展中长期规划（2015-2020年）》，四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为最重要的“一核”，依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道，其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现。

　　截至2015年上半年，成都优质仓储物流市场总存量达124万平方米，市场整体空置率为17.2%。目前，成都市场高标库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域，其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。需求端方面，零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业是成都优质物流仓储去化的主要来源。伴随持续活跃的市场需求，成都高标库的未来新增供应仍将保持充沛。

　　综上所述，产业聚集的优势、基础设施的推进、国际物流大通道的建立以及跨区域的物流网络布局都将成为带动物流仓储需求持续增长的关键因素。因此，成都的物流仓储市场仍将迎来一段可持续发展的黄金时期。