万科逐鹿华东加速物业并购 开启扩张模式的竞争红海

　　物业服务部分每家房企都有涉及，讲述的物业故事虽各有不同，但终极目标一致，那就是做“老大”。对万科物业而言，并购是其壮大的主要方式。

　　10月17日，万科物业与杭州本土企业天阳物业签订战略合作协议，合作后万科将向天阳物业输入万科物业睿服务体系，逐步在天阳物业服务项目导入万科物业“睿服务”解决方案。

　　据观点地产新媒体了解，“睿服务”是万科物业主要的服务体系，以传统的物业管理模式为基础，通过互联网技术与数字科学进行物业服务管理的定制系统。

　　资料显示，天阳物业为杭州天阳置业旗下物业服务公司，现服务于天阳置业旗下天阳·上河、天阳·观筑、天阳·半岛国际、天阳·九筑、天阳·云筑等七大建成社区。

　　签约仪式上，万科集团高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全宣布，这是万科物业睿服务首进杭州。

　　事实上，万科物业进入杭州，并非其在华东布局的孤案。市场消息指，万科物业目前正与雅戈尔秘密洽谈深度合作，年内将确定成果。据了解，雅戈尔物业在杭州虽只有两个项目，但在宁波及其周边有51个项目，总物业面积约500万方。

　　睿服务的竞争者

　　万科物业不是这个行业第一个“吃螃蟹”的企业，但因为物业规模一直靠前，也形成了以“睿服务”为主的服务体系，这是万科在这场物业角力赛中赢得竞争的优势之一。

　　如果说并购扩张是万科实现计划的桥梁，那“睿服务”是引领万科物业向前的引擎。万科寄望“睿服务”能成为物业服务界的Uber，借助该平台实现业主和物业、业主和业主、人和物之间的对接。发展至今，靠着这套体系，万科物业也闯下了属于自己的一片天地。

　　相关人士曾对观点地产新媒体提及，在内部万科更喜欢讲这样一个故事：2014年底万科内部统计万科物业服务小区的二手房总价值约为1.2万亿，2015年8月份增长到1.75万亿，除了上半年增长的将近700万平米新增面积之外，万科把业主房子价格上涨的主要原因归结为万科的物业服务质量。

　　但随着越来越多企业加入物业服务行业“吃螃蟹”，有分析认为，万科“睿服务”管理平台到所服务类型过于单一，也使得其在物业扩张路上走的有点缓慢。

　　该部分分析人士指出：“万科物业路走的是传统物业模式加上数据化管理后台的思路，缺乏创新性。”

　　对此，时任中银国际控股有限公司董事总经理的程雁曾向观点地产新媒体介绍，在服务类公司中，服务界面有突破性的，有创新性的，能够给生活、给地产做增值服务的公司更受投资者认可，一旦上市，估值也会比缺乏这类概念企业更高。

　　而服务类型较为单一也让万科物业面临时更多竞争，而这样的竞争在万科物业与北京金泰地产合作得到印证。据了解，早在今年7月25日，北京金泰地产就已签约万科物业睿服务。

　　但在随后的9月9日，金泰地产一女二嫁，再次牵手花样年物业服务，签约双方宣布，未来金泰集团计划将旗下地产、商业、酒店三类物业全面引入花样年的服务，住宅版块将与彩生活合作，办公版块将与花创空间合作，酒店版块将与美易家合作。

　　因此，金泰集团党委书记、董事长周建裕在签约现场就表示，选择和花样年合作的主要原因是因为花样年的管理板块更为丰富。据金泰方面人士介绍，目前金泰集团旗下100多万平方米的物业面积中有约80万平米的商用物业。同时，彩生活的模式中，把业主变成终端客户的思维也更符合金泰集团的口味。

　　“现在，万科虽也有参与到金泰物业服务当中，但相比花样年拿到金泰集团超过百万平方的存量物业服务权，其份额或仅是少数的几个项目。”分析人士补充指。

　　由此次合作来看，在不确定形式下，相比第一个吃螃蟹且涉猎更广的花样年（彩生活），甚至是其他更会“讲故事”的物业公司，万科物业未来需增色地方还较多。

　　逐鹿物业之王

　　与花样年的竞争仅是一个开始，万科或也深知该现实，但这不影响万科物业扩大规模的上市大计。

　　万科董事会主席王石曾披露其心中的千万计划：“10年后，万科物业的客户数量是1000万。但如果接受其他楼盘的物业，10年后则是6000万-8000万。”

　　而据观点地产新媒体查阅相关资料获悉，万科物业发展已有初步时间表和目标：2015年为万科物业标杆打造年，将托管外部6000万平米项目，计划2017年实现托管外部约2亿平米项目目标。

　　针对此宏伟目标，万科方面就曾公开表示，万科物业业务未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目，同时鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长。

　　数据显示，万科物业成立24年后，目前已布局全国59个城市，管理面积超1.1亿平米，覆盖65万户家庭，还管理超1.2万亿元客户资产，累计物业费收缴率达96.11%。

　　据悉，相关数据仍在持续增长中，现在万科除逐步增加自有物业外，万科也一直在通过并购方式，来扩大非万科开发的物业规模。观点地产新媒体不完全统计，今年内万科除与上述提及的天阳物业、金泰地产合作外，还有包括与首创成立新物业公司，全面接管首创面积为11800万平方米的物业合作。

　　因此，伴随规模的逐步壮大，万科物业估值将得以进一步提高。有分析人士就告诉观点地产新媒体，“参考彩生活2014年市盈率为53倍，按照万科物业2014年净利润2.99亿元及估算同期市盈率为50倍，我们估算未来万科物业上市估值可达150亿元”。

　　但就万科在急速扩张规模的同时，其他竞争者也在四面八方赶来，而其市场主要的竞争对手花样年就放言，花样年现在的管理面积已经达到3亿平方米，未来目标是服务1亿人口。

　　目前，花样年方面披露数据就显示，截止2015年6月30日，花样年合约管理建筑面积已达到了270.2百万平方米，比去年年末的205.3百万平方米增加了31.6%；公司签约管理和提供顾问服务的住宅数目达到1700个，比去年年末的1265个增加了34.4%，服务遍及147个城市。

　　同时，近期将完成分拆介绍上市的中海物业也披露了自己的最新数据，如果计入中海在今年5月并入的中海宏洋物业管理业务，其管理面积将超过6000万平方米，约为彩生活管理面积2亿平方米的30%。

　　针对当下物业市场激烈的竞争，有分析对观点地产新媒体指出，未来物业市场占有率将仍有提升空间，但物业公司这样的薄利行业，不达到垄断地位就很难建立绝对的生存优势。显然，在这场未来市场王者的逐鹿中，谁更有竞争力，谁将笑到最后。