杭州商业三季度租金滞涨明显 奢侈品快时尚表现活跃

　　世邦魏理仕杭州今日发布杭州市场三季度回顾与展望。2015年三季度，杭州写字楼市场继续保持前两个季度的势头，租赁成交活跃，销售不温不火，投资需求继续低迷。优质商铺市场上调整依旧是主旋律，个别项目由于招商和施工进度等问题推迟开业。与商业地产市场相反的是，住宅市场一片欣欣向荣，销量和价格都录得增长。但随着改善型需求的释放，在目前的经济大势下，长久而高速的需求增长短期内预计难以为继，因此尚不可盲目乐观。受住宅市场信心回升的影响，土地市场成交活跃。个别热点板块甚至实现了超出预期的溢价率，而主城区板块的一些热门地块则持续受到追捧，表现出开发商的风险偏好已发生改变。

       世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：未来6-12个月，预计受银根放松以及政策影响，住宅市场的表现依旧可以预期。而办公楼租赁市场整体租金平稳，销售市场则继续冷淡，销售价格上升乏力，办公楼开发商要做好打持久战的准备。

　　优质写字楼市场 –内资科技类企业及金融服务类企业持续引领需求

　　2015年第三季度，位于钱江新城板块的西子国际入市，为市场带来约79,000平方米的新增供应。本季租赁需求以国内企业为主，尤其是科技类企业录得数宗大面积租赁成交。如某国内互联网支付和金融领先企业在黄龙国际中心租赁了整栋约10,400平方米的办公面积；某互联网游戏开发商和一家互联网零售服务商也在该项目各自承租了5,200平方米和5,100平方米。

　　金融服务业的写字楼需求持续活跃。某贵金属投资公司和某证券公司分别在钱江国际时代租赁了整层面积；一家民营投资公司在UDC时代大厦租赁了一个整层1,500平方米。本季市场吸纳量累计58,000平方米，基本与上季度持平；而受新项目交付影响，空置率微升0.2个百分点至19.0%。与此同时，平均租金连续第五个季度保持小幅上涨的态势，同样本环比升0.4%报每月每平方米126.0元；其中甲级办公楼可租面积稀缺的武林租金增长1.9%，在所有板块中继续领跑。 

　　未来六个月将有华峰国际商务大厦和嘉里中心的交付，新增供应约64,000平方米。预计短期内市场空置率会有所回落，租金仍有望缓慢攀升。此外，租户往具有性价比的新写字楼的搬迁意愿正在加强，这将对中心区的部分老旧物业形成一定的挑战。

　　优质商铺市场  -零供应致空置率低位浮动 租金稳定

　　杭州零售物业已连续三个季度未录得新增供应。本季度奢侈品牌和快时尚品牌表现活跃。Louis Vuitton湖滨银泰店历经数年后本季开幕，700平方米左右的双层店主要经营皮具类产品及配件。与此同时，Prada在杭州大厦开出杭州第三家店铺。快时尚品牌方面，H&M和Urban Revivo位于解百A楼旗舰店本季开业，店铺面积分别达2,400平方米和1,377平方米；H&M和ZARA（需求面积:1000-2500平方米）也作为主力店同时入驻非核心区的龙湖天街。

　　此外，家居生活品牌继续活跃在核心商圈。韩国家居品牌Modern House继上海和成都店后登陆杭城，营业面积达1,200平方米。传统百货仍然面临较大的调整压力。本季度解百元华店和银泰庆春店停业装修调整，调整方向均以添设餐饮、生活服务、亲子和文化创意等体验性元素为主。上述调整亦令整体空置率上升1.2个百分点至5.2%。租金滞涨态势较为明显，本季杭州购物中心首层租金报价环比微涨0.3%达每天每平方米35.1元。 

　　受项目招商和工程进度延迟的影响，未来六个月内，杭州主要商圈内将保持优质商铺零供应的局面。市场空置率将继续在低位浮动，同时租金整体保持平稳。 

　　高档住宅市场 –政策宽松三箭连发，高档住宅价格2014年以来首次显著上涨

　　受7月、8月传统楼市淡季的影响，三季度杭州住宅市场的推盘和销量环比均略有放缓，但与2014年同期相比仍有明显增长，在宽松政策推动下楼市延续复苏势头。本季杭州主城区新增批准销售住宅套数9,466套，成交10,384套，同比分别增长35%和21%。均为2013年以来同期新高。本季度杭州高档住宅纯新盘有滨江华家池、金隅学府和万科大都会这三个项目入市。单价在3万元以上的高档住宅本季成交1,544套，是去年同期成交量的2倍以上。与此同时，售价止跌反弹，高档公寓平均价格本季环比上涨1.5%报每平方米38,524元，自2014年以来首次出现显著增长。 

　　8月下旬起，降息、降低非限购城市首套房贷首付比例至25%、调整限外政策三箭连发，楼市宽松继续加码。世邦魏理仕认为，上述措施的后两项对于杭州这类二线城市的需求刺激最为显著，随着10月、11月楼市旺季的来临，2015年杭州楼市有望以涨收官。 

　　土地市场 –土地市场成交放量，宅地溢价水平飙升

　　与世邦魏理仕之前的预期一致，随着楼市复苏和政府推地量的增加，三季度杭州土地市场明显升温。全市共出让72宗经营性地块（不含工业用地），出让总面积达280万平方米；由于多宗地块规划技术指标重新调整，季度成交地块52宗，总面积约177万平方米，为上半年的两倍。 

　　本季共成交30宗住宅用地（含商住用地，下同），总土地面积达128万平方米，占全部成交土地面积的七成以上。世邦魏理仕注意到这些成交中既有祥生、泰禾等区域型房企强势入杭，又有万科、碧桂园、招商等全国型开发商积极补仓，其中万科自9月起已连续拍得6幅住宅用地。30宗住宅用地的平均溢价率达到13.9%，远超上半年的市场平均水平；其中竞争激烈的10幅主城区地块均为溢价10%以上成交，平均溢价率更高达27.9%。政府对于土地溢价率49%的上限也在近期取消，上塘单元宅地成交溢价率为51%，余杭未来科技城板块的一幅宅地的溢价率更是达到70%。另外值得一提的是，两幅位于湖滨的稀缺商业用地被银泰和上城区城投联手以超过每平方米40,000元的楼面价和49%的溢价率竞得。 

　　世邦魏理仕认为，上述各种信号表明发展商对于杭州楼市和土地市场的预期已经得到改善并变得更为积极。鉴于楼市宽松政策持续深化，四季度杭城土地市场仍将保持较高的活跃度。 

　　工业物业市场 –新政利好二手用地市场，物流设施仍是投资热点

　　杭州市政府于8月底发布了《杭州市工业用地规划管理若干规定》，鼓励在工业用地上通过新建、改建、翻建、扩建等方式建设创新型工业项目，适度放开对工业用地在建筑限高、建筑密度、绿地率、容积率等指标上的限制，并简化审批程序。世邦魏理仕认为，这一新规将激活存量工业用地市场，有助于为工业地产领域引入更多的投资。本季，杭州平均工业用地价格继续上涨1.8%至每平方米512.7元。

　　蓬勃发展的电商持续地激发物流设施的需求。本季度临安跨贸园开业，带来新增仓库面积35,000平方米，园区入驻企业以当地B2B出口企业为主。优质仓库平均租金与上季度持平，报每月每平方米24.3元。杭州优质物流设施一直以来供应偏少的状况吸引着各路资金寻找投资机会，万科于10月初购入大江东150亩工业用地，加码物流地产。