中城投资挂牌新三板 私募基金航母的“REITs”生意经

　　10月26日，拥有万科、万通、旭辉等重量级股东的中城投资终于正式登陆新三板。

　　已有13年历史的中城投资，是国内第一家挂牌的“以房地产及相关新产业链投资见长的资产管理公司”，据悉，其累计发起基金超过50支，基金规模超200亿。

　　中城投资在新三板挂牌上市，是为谋求扩张与转型，如今自称为“百亿级私募基金航母”的中城投资，或许欲通过上市成为私募资产管理机构中的“尼米兹级”，而值得一提的是，中城投资似乎还有颗做“真REITs”的心。

　　中城投资挂牌新三板

　　于4月23日，中城投资总裁路林就在其2015年投资策略报告会上宣布，正式启动新三板挂牌计划，“我们已经确定申万宏源做主办券商，计划年内挂牌新三板”。

　　10月15日，其“新三板”挂牌获批，11天后，也就是10月26日，中城投资在全国中小企业股份转让系统（新三板）正式挂牌。

　　据观点地产新媒体查询，其证券简称“中城投资”，股票代码833880，转让方式为协议转让，申万宏源证券为其上市主办券商，会计师事务所为北京永拓会计师事务所，律师事务所则为德恒上海律师事务所。

　　值得一提的是，早在2013年，中城投资便实施了股份制改造，启动了红筹上市计划，不过，2014年年底开始，新三板的制度创新引起了中城投资重量级股东的注意，路林曾在接受媒体采访时透露，新三板的制度创新让股东们“超级敏感”，“我们商讨后认为，如果登陆这个市场能体现公司价值，为公司转型发展提供更好的资源，为何说不呢？”路林说。

　　深圳市德信创业投资管理有限公司董事长陈义枫在接受观点地产新媒体采访时也称：“（在新三板上市）能提高知名度，能获得可能的融资渠道，能提高规范性，能为高管的股权激励创造一个平台等等，有好处就越快上越好。”

　　中诚投资一直谋求转型与扩张，媒体消息称，自2013年整体变更为股份公司以来，中城投资便宣布，正式从房地产基金管理向多类别资产管理公司转型，逐渐形成房地产产业链投资、股权投资、证券投资、不动产经营、财富管理等板块业务，而这需要大量资金来实现，在新三板挂牌上市是其为转型与扩张跨出的重要一步。

　　百亿级私募基金

　　跨出了这“重要一步”必定是得“庆祝”一番，在其庆祝海报上，中城投资用紫色字体标示其为“百亿级私募基金航母”、“以房地产及相关新产业链投资见长的资产管理公司”。

　　能让其如此“大口气”不仅因其背后有着万科、万通、旭辉等重量级大股东，还因其有着庞大的投资规模。

　　自称为“国内历史最长的私募资产管理机构”的中城投资于2002年成立，其已在房地产基金领域深耕13年之久。

　　2002年9月，万科、万通、建业、龙湖等12房地产及其相关企业共同出资，成立了中城投资，2003年，其还仅为“普通投资公司”，在创始股东间开展投融资业务，探索房地产金融创新。

　　在十余年的发展中，中城投资经历了从“普通投资公司”到“公司型投资基金”，到“投资基金资产管理公司”，再到“投资管理股份有限公司”的变化，如今其业务板块包含房地产基金、商业不动产、股权PE投资、金融信息服务、证券投资、海外资产投资等，公司股东则由原有的12位增至现在的55位。

　　据媒体报道，2014年，中城投资最高管理规模达206.02亿元，而截至2015年3月31日，中城投资累计投资268项目，累计投资金额502.7亿元，自成立以来累计发起51支基金，规模达到247亿元；截至2015年6月30日，其管理资产规模余额为172.48亿元。

　　但数据显示，2013年、2014年和2015年1-3月，中城投资的毛利率分别是61.64%、40.24%和26.79%，呈现了逐年下降的趋势，为改善此情况，中城投资决定从房地产基金管理向多类别资产管理公司转型，因此有了如今的“新三板挂牌上市”。

　　“REITs”的特色经营

　　另外，在庆祝海报上，中诚投资还称自己为“以‘REITs’为特色经营的投资旗舰”，这小小的一行字颇引人关注。

　　一个私募资产管理机构称自己为“以‘REITs’为特色经营的投资旗舰”？业内人士一般认为，中城投资是指自身的“类REITs”模式，而不是“真REITs”。

　　业内人士认为，目前国内运作REITs的环境依然不成熟，国内虽探索REITs已久，但由于法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，税收、监管等问题也一直未得到改善，推行REITs还为时尚早。

　　在2014年，中信证券也开发过“中信启航”等两只私募领域的REITs产品，但并未获得较多的市场关注。市场分析认为，私募基金的募集范围较小，流通性也没那么好，因此不能将REITs的市场价值很好地体现出来。

　　但中城投资似乎有一颗做“真REITs”的心。早在2013年，路林在接受媒体采访时就称，打通私募和公募市场，扩大投资领域，诸如REITs等新产品的金融开放是迟早的事情；他当时表示，中城投资将从此前主要投资于项目股权、增量业务，转向投资持有型物业等权益类资产，包括REITs在内的资产证券化是中城投资未来的主要发展方向。

　　另外，据媒体报道，路林还曾透露，中城投资已在做REITs产品的设计，“把旗下的位于上海浦东浦西商务中心区两座写字楼当作‘引子’，再加上别的城市和区域的几栋写字楼，总资产加起来在100亿左右，打包做一个SPV。”

　　对此，陈义枫对观点地产新媒体发表了自己的看法，他称，国内的REITs还未达到足够的层次，离“真REITs”还有很大的差距，“法规都没有放开，大家都想做，但其实真的不容易。另外，做REITs还是以有金融牌照的公募机构为主，私募机构做REITs有很大的难处，但他想做是没有问题的。”