成都万科旗下首个第五食堂关门 社区商业仍待突围

　　社区商业其实是很难做的。一般的社区商业物业结构很好，就已经是万幸了。有几个是真心想做社区商业的？都想一卖了之。

　　8月18日，成都万科海悦汇城发布公告，旗下运营的第五食堂因业务调整，于8月25日停止营业。

　　（万科海悦汇城的第五食堂现目前已关门）

　　曾作为万科“五菜一汤”的第五食堂是万科社区商业战略里的重要标配，开业不到2年时间就草草关门，社区商业如何运作再次引发思考。

　　业主王女士：第五食堂刚开业时，周边配套还没起来，生意挺好。但去年下半年开始，小区楼下多了不少卖蔬果的超市和餐饮小铺，有些人就不再愿意去第五食堂吃，生意随之变淡。像我这样饭量的人，如果一荤一素加碗米饭差不多要16元，这个价格在海悦汇城周边并没有太大竞争力，真心希望第五食堂能让业主感受到更多的实惠。

　　业主王先生：第五食堂可以算是叫好不叫座！万科对菜品要求很高，加上就餐环境，成本相对高些。现在酒香也怕巷子深，第五食堂很少会做活动，加上小区入住率仅有一半左右，经营自然不会太好

　　记者调查了成都东、南、西、北门的十个社区发现，西门、南门最早一批交房已7、8年的社区的社区商业发展现状都比较好，满铺率以及业态的丰富性都较高。比如鹭岛国际社区、优品道、翡翠城等社区商业发展都较为成熟。记者在优品道调查时发现，除了传统的餐饮、理发、美容等便民商业外，中型的生鲜超市、连锁型幼儿辅导机构、儿童游乐区、金融保险超市等新一类的社区商业业态也迅速成长，并以良好的口碑赢得市场。

　　(早教、酒吧等新业态进入大型社区)

　　（社区商业中出现专业金融投资超市等新业态）

　　与此形成对比的是位置较远的一些新建楼盘，一方面受到入住人口的影响，另一方面由于缺乏统一的规划，经营业态过于单一和重复，品牌性商家的缺乏导致整个社区商业陷入较困难的发展局面。譬如尽管提出以社区商业突围的金科，其第一个在成都真正落地的商业项目金科天籁城9月30日正式开街后，人气方面难有突围，许多店铺门口都贴着“店铺转让”的广告。

　　（部分新建小区由于入住人口影响，社区商业运营相对困难）

　　近2年时间，社区商业逐渐成为成都商业供应的主角，据不完全统计2014年，成都社区商业的销售金额占全部商业地产销售金额的50%以上。一些大盘和品牌开发商把社区商业摆放到重要的位置，蓝光、华润、万科、蓝润、首创等品牌开发商纷纷加入其中。例如华润•二十城推出“万象润街”，蓝光推出社区商业计划，红街、耍街陆续登场。

　　（蓝润推出了社区商业“耍街”系列）

　　(蓝光将社区商业作为其重要的商业战略之一)

　　社区商业如此火热，成为各开发商追捧的香饽饽，主要是市场空间的缩小和土地放量的双重因素影响。随着大型商业供应增多，大型商业的操作难度高；而体量相对更小的社区型商业，似乎更具备可操作空间和更低的市场风险。另外，土地市场供应中，小体量商业地块持续推出，社区商业供应也随之上升。

　　社区商业在欧洲等发达国家占整个商业总额的60%-70%，目前中国低于30%。

　　（东京都神乐坂商业街是一条日本特色浓郁的社区商业街）

　　另一方面社区商业的产品线逐渐成熟，例如万科“五彩一汤”、花样年“彩生活”等都形成了一系列自己的品牌。

　　记者在翡翠城调查时发现，星巴克、汉堡王等连锁餐饮品牌已经进入社区，并成为社区重要的主力店。

　　（深受欢迎的品牌商家例如华润万家（需求面积:8000-15000平方米）、汉堡王、星巴克等商家已进入社区）

　　除此之外，几乎所有餐饮、副食、生鲜店都推出了外送服务，并与京东到家、饿了么等电商合作提供外送服务。

　　（社区商铺与京东到家、美团外卖等O2O电商平台合作）

　　未来，社区商业的互联网化会更为强烈，各种社区O2O应用不断涌现，像上门打扫清洁、按摩、上门厨师烹饪等服务性业态会更加多。孙强认为，未来社区商业的发展方向就是将社区商业作为整个社区的中心地位（区域），原有仅仅以商业为主的空间结构将被打破，更多城市公共空间将加入其中，比如公园、运动场所、休息区。与互联网相互融合的线上、线下平台将被社区商业的每个商户所应用，服务性的商业业态比例会不断加重。

　　面对社区商业供应的大量涌入，以及市场对社区商业的一片看好的现状，对于投资者而言，能否投资社区商业，如何投资社区商业成为最为重要的问题。

　　社区商业通常体量较小，总价不高，对于许多中小型投资者来说可以承受，并且社区周边存在大量的居住客群，客流方面相对稳定。但不同区域、不同社区拥有不同的属性，也并不是所有社区商业都值得投资。投资社区商业，仍需考虑投资回报率，需考虑项目及周边商业供需情况、入住情况、入住客户的消费能力、开发商的品牌、操盘策略及后期运营等.　 

　　在选择社区商铺时，投资者要注意三个问题：1.产品规划：好的商铺产品应具备展示性和可达性，可以增强个体商铺的经营能力 2.成熟时间：成熟的社区比新区拥有更短的培育期，铺子也更容易出租 3.统一的后期经营：能降低投资客的招商压力，获得更为稳定的收益。

　　而对于开发商而言，如何打造、运营好社区商业更是一件头等大事。如今市场上大多数的社区商业多以销售为主，销售与租赁存在失衡。孙强认为，在社区商业销售前期，制定详尽的租售策略，并以租赁为指导思想，带动销售和后期经营在解决租赁问题时，可采用带租约销售、自营品牌等方式，引入优质品牌。并且开发商应准备备后期运营团队，只有统一的运营，才能确保后期项目经营的持续性。

　　（欧洲的社区商业非常发达）

　　面对众多开发商选择以社区商业突围，张扬认为开发商应根据自有的优势和资源来运营、发展社区商业，例如万科统一招商运营，龙湖社区商业偏重于家庭里的老人、小孩等；同时建议做新型互联网社区物业服务。除此之外，开发商引入主力店，对社区商业的快速成熟有极其重要的作用。