返租式商铺开发模式设计：做好七个问题的前期准备

　　当前由于国内房地产住宅市场进入低迷期，利润率已经是江河日下，如是很多房地产开发商企业进入商业地产领域，但商业地产项目开发如果大面积的持有只租不卖，加上商业地产项目设备装修营销招商等投入资金量大，商业项目开业后又需要一定培育期，开发资金将长期无法回笼输血，没有一定资金实力的开发商恐怕很难支撑下去，如果分散出售不统一招商运营管理又会造成经营混乱，小业主各自为政，很难形成项目在市场上的竞争力，顶聚认为，在国内REITs市场（房地产信托基金）不成熟的情况下，中小型开发商设计合理的返租式商铺开发模式是可行的。

　　返租式商铺是将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，购买商铺的小业主再将商铺经营权反租给开发商。开发商委托授权的商业公司与小业主签订返租合同，商业公司承诺在一定期限内给予小业主购铺金额固定的额度的租金回报，商铺由开发商授权的商业公司统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

深圳顶聚商业咨询董事总经理刘永生

　　返租式商铺模式开发一定要做好前期的模式的设计工作，要做好以下七个问题的前期准备：

　　第一，项目的前期的市场调研、业态定位策划是项目成功的根本。开发商应雇请专业的具有商业运营经验顾问团队负责项目的前期规划，业态定位和前期的主力店、次主力店业态落位摸底调研，做到项目的定位规划具有一定的可实现性，否则瞎子摸象只会给项目后期招商运营带来无法逆转的硬伤。

　　第二，项目的概念、建筑设计、机电设计均需要具有经验的设计单位负责，同时设计单位要与商业顾问公司进行对接会诊。否则在设计上会有很多对后期招商营运的问题会很容易被忽略掉，又或者未来会因此而导致项目设计不断修改，若设计单位因缺乏相关经验而有没有从专业商业运营单位里获得一些指引而导致后来对设计改动不停，这对开发商来讲将是一笔巨大的开支损失。因此，运营招商顾问团队应全程参与设计的每一个环节直接规划报批，以保证设计是按照未来的招商和运营需要。

　　第三，商业顾问公司应根据开发商的资金需求量结合项目的整体预期的营业租金收入，按业态动线规划将返租区域的商铺大小合理分割，做到与超市百货等主力店功能分区，业态互补、人流共享三个原则。

　　第四，返租方式应该根据业态品牌，商铺的位置分为两种，第一种为固定年限，固定回报的商铺，年限最多建议不超过12年，固定回报率7.5-8.5%之间，这种方式主要针对一些10平米左右的小铺、一些位置较差和返租区域内的中心铺，这种商铺即卖即返租。第二种为带租约销售的商铺，即该商铺由商业公司负责先引进较为有影响力的知名品牌，与品牌商签定租赁合同经营后将商铺的产权和租赁经营收益权转给商铺购买者，这种方式的商铺位置一般处于一类位置，这样引进知名品牌保证项目整体的经营性，也能迅速回笼资金，

　　第五，商铺的销售价格和返租区总体的回笼资金的额度应该与整个项目的租金营业收入形成一定的黄金比例关系，即将来项目整体租金营业收入的现金流要大于返回给小业主的金额，例如，如果预计项目有4000万的年现金流收入，建议出售5个亿内的商铺，否则，如果现金流不足以支付给小业主，开发商又没有足够的资金应付，会引起不利后果。

　　第六、在项目开业前四个月内，应该让未来项目运营的团队预先到位，以保证项目在开业前有足够的试运营时间准备与招商团队演练，以利于项目未来能够成功开业和可持续性经营。运营团队和招商团队建议是一家公司，否则信息混乱，各自为政，将会造成未开业先内耗的局面，顶聚商业咨询贵州凯里世纪城项目即采用返租式开发模式，由顶聚团队全程托管，开业已经两年多，经营状况持续稳定良好。

　　第七，要规避好法律风险的问题，有关法律规定开发企业不得自行售后反租，这需要开发商委托非常有运营管理经验的经营管理公司来负责项目的长期运营管理，在项目招商期和开业后的培育期，开发商需要补贴一定的资金来引进知名品牌和补贴营销推广费用来形成项目的核心竞争力，以保证项目长期稳定健康持续发展，与小业主合同期满后可按国家法律规定成立业主委员会，具有法人资质的业主委员会可委托商业公司经营管理，盈亏自负，这样开发企业可平稳将经营风险按市场规律转移。