解读“全面二孩”政策：三四线城市房地产影响更大

　　十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。

　　目前中国现状是人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算发现，主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大。虽然在2025年以前，25~44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。对于很多80后、90后而言，放开二孩政策可以增加未来的人口量，但是全面放开二孩对住房需求量的放大效果有待观察，尤其是像上海北京等一线城市。

　　中原地产的一份报告显示，目前上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%。上海等一线城市的生活成本比较高，尽管收入水平在全国处于前列水平，但房价物价成本不低，以北京为例，目前北京一套80平方米普通地段的住房租金大约在4000元，而北京人均工资水平不过4000元，普通打工者收入只购支付房租，又如上海目前住房均价要3万多，市区普通房更是高达5~7万，而2014年上海平均工资5451元，房价收入比很高。一方面房价成本高，另一方面上海人也比较讲究生活品质，旅游休闲已成为必不可少的一部分。即使经济实力有限，对孩子教育等投入也绝不会节省，所以综合来看由于收入抵不上生活成本，而多养一胎必然会加大开支，有些力不从心。

　　中原地产研究部高级经理龚敏认为，上述政策对三四线城市效果可能比一线城市要好，因为他们受传统生子情结影响大，如果一胎女儿很可能还会再生，三四线城市生活成本低，提高了生二胎机率，有利于住房需求增加。放开二孩需要配合一些实质经济?贴去刺激才会有些效果。但目前国内经济状况可能对这部分补助有心无力。

　　但是这并不全面，因为单套住宅中的房间数量的简单增加并不能完全解决二孩家庭的生活和发展，四房不等于3房+1房。通常除双胞胎之外，两个孩子之间存在一定的年龄差，相当多数也会有性别差。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二胎后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

　　由于这样的改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

　　也有业内人士发现，国外很多早已是多子女家庭的城市住宅情况，并不因为家庭里多了一两个孩子就都是大户型主导，相反，还是有很多1房、2房、3房户型的，这个是基本事实。因为孩子都会长大，现有很多准备或已经生育二胎的家庭，其第一胎子女往往已经进幼儿园甚至小学。相信不久的将来，随着年轻人数量的逐步恢复增加，子女独立分户，外出另住的情况必然出现。对住宅套数的要求会更多地体现出来。这是从发展的角度看问题。多子女不仅仅是多间房，而且要考虑多套房源。

　　张宏伟提到，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。