武汉青山滨江商务区地块再度挂牌出让 叫价32.3亿元

　　在8月28日3宗地无人举牌遭遇流拍后，被认为是目前青山最好地块的青山滨江商务区启动项目地块将再度挂牌出让。11月26日，以编号P(2015)148号的新身份整体挂牌、叫价32.3亿元的地块将“重出江湖”，该报价较此前小涨3300万元，楼面地价约为4087元/平米。

　　10亿元竞买保证金是本次土拍的准入门槛之一。与此同时，青山区政府对开发商的招商引资能力也提出了更高的要求，明确要求土地竞得人签署在项目建成后引入1家以上(含1家)世界500强企业的省级以上区域总部、引入3家以上(含3家)全国性金融机构的承诺函。

　　但这并不是本轮地块出让唯一的亮点，开发商拿地条件变得较为优渥、开工期限尺度放宽才是个中奥义。

　　变化一：5栋150米+超高层楼群“身高”急剧缩水 施工难度系数降低

　　根据此前武汉土地市场网发布的出让文件，在青山滨江商务区西片核心区，将在拿地后建起1栋350米、1栋300米、2栋200米、1栋150米以上高度的超高商务楼群，且需建造2栋精装住宅，并配建幼儿园。

　　8月28日挂牌出让地块位置及细部规划

　　而本次的土拍规划条件则在高度上变化不小，集体变矮是其共性。根据规划，该打包地块将兴建1栋250米、1栋220米、1栋140米、1栋100米以上高度的商务高楼。其中，靠近临江大道的D-1地块将兴建两栋超高层点式塔楼，此前该地块规划建设1栋高度不低于350米的超高层建筑。

　　最新规划公示细部要求图

　　变化二：住宅用地置换商务用地 商住比由1:1变为4.3:5.7

　　净用地面积约1.6万平方米，建筑面积约9万方平方米，建筑高度不低于200米的E-2商服用地从本轮土拍中被摘除，取而代之的是编号为39-4、净用地面积为22830平方米，总规划建筑面积不大于10.3万平方米的住宅用地。

　　总建筑面积由此前的87万方变为此番的最大建筑面积不超过79万方，从表面上看，总体体量的缩减似乎是让开发商吃亏了，但玄机在于建筑面积中商务、住宅占比的变化。在8月28日的土拍中，青山滨江商务区3地块规划商务建筑面积为43万方，住宅建筑面积为44万方;而将于11月26日举行的土拍活动上，商务建筑面积缩水为约32.44万方，住宅建筑面积基本维持了原样，最多不超过44.66万方。

　　在业内人士看来，在一定范围内，住宅体量占比的扩大对于诸多开发商的吸引力显然更大，更符合房企短平快的发展模式。“对于开发商来说，开发住宅项目回笼资金的速度明显优于商业项目，因为目前武前市政府及各区政府都对于开发商开发商业项目有一定的自持比例及年限要求，就这一点来说，将会占用大量的资金。规划设计条件变更后的青山地块自然符合开发商对项目开发、资金周转短平快的利益诉求。”某代理公司市场营销总监对记者表示。

　　变化三：开发时限要求放宽 3年内竣工不再是硬性规定

　　交地1年内开工建设、超高层建筑自开工之日起3年内竣工，主体建筑因工程技术原因确延期的，延期时间不得超过1年，这是此前青山区政府对于P(2015)066、067号两宗地竞买人的硬性要求。但这一项规定在P(2015)148号地块的挂牌文件中悄然消失。

　　开发商在不囤地的前提下，将有更宽容的时间对项目进行规划设计及施工打磨，这是新招标文件带来的另一利好。

　　变化四：开发商招商引资能力成硬性杠杆 青山区政府着眼长远发展

　　精装修也不再是住宅兴建的必须标准，在P(2015)148号地块的招标文件中，这一变化基本上可以忽略不计，更引发人注意的是，尽管在商住比例上青山区政府做出了一定的调整让步，但与此同时他们对开发商的竞买资质考较标准上则有了更高的要求，这便是明确要求土地竞得人签署在项目建成后引入1家以上(含1家)世界500强企业的省级以上区域总部、引入3家以上(含3家)全国性金融机构的承诺函。

　　青山区政府提出的此项要求更符合长远的发展目标，无论是引入世界500强企业区域总部还是全国性金融机构，对于后期青山区的经济结构调整优化、税收都将大有裨益，且将带来新的就业机会、吸引更多的置业人群。

　　综合多方面消息来看，此前就该片区的开发与青山区政府签署项目500亿投资框架协议的恒大集团仍然是最有望出手的房企。