土地市场“国进民退” 民营房企开启多元化拿地策略

　　严格意义上说，2018年没有出现地王，大部分城市都在呈现下行趋势。但如果针对已成交的土地市场进行分析，有个非常明显的现象，高总价住宅地块基本被国资背景房企拿下。

　　中原地产数据统计显示，截止到目前，全国已成交的住宅类土地中，总价超过34.5亿的地块合计只有50宗。其中，31宗地块买家背景为国企或国资大股东，占比高达62%。而此前，这一比例基本在40%左右。总价超过45亿的住宅地块中全国合计21宗，这些地块的买家全部是国资或者国资大股东。

　　土地市场出现“国进民退”最重要的原因是，2018年以后，房企普遍面临融资难困境。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“房企资金压力更大了，虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对于房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。当然，国资背景的大型品牌房企的融资压力相对较小，而对于中小民营房企来说，融资收紧却可能会引发其债务违约风险乃至业务受挫，直接影响到拿地的资金来源。”

　　融资是最大难题

　　9月13日下午，北京共出让三宗住宅用地。本次出让的三宗地分别位于朝阳区崔各庄乡马泉营村、房山区青龙湖镇、平谷区夏各庄镇。10余家房企前往现场参加竞拍，最终合计揽金47.9亿元。值得关注的是，本次出让的三宗地块均被国企背景房企所得。

　　其中禀赋最优越的是朝阳区崔各庄乡马泉营村29-L02等地块，地块地处东北五环外，隶属中央别墅区的边缘板块朝阳北皋，东距孙河别墅区4公里，西距望京五环也仅4公里，地块临近15号线马泉营站，周边汇集京承、机场、京平三条高速公路，地段位置得天独厚。马泉营地块获得包括中海、万科、招商等在内的10余家房企竞夺，经过78轮竞价，最终竞得者为中海，成交地价为29.1亿元，综合楼面地价为50169元／平方米。

　　在三宗地块中竞地热度居于中游的是平谷夏各庄地块，该地块规划建面113557平方米，全部用于建设“共有产权住房”，销售价格15000元/平方米，而起始楼面价为5478元/平方米，与限售价之间存在较大的价差，因此迎来包括首城、天润等深耕平谷多年的房企抢夺。三宗地块中最冷的地块非房山青龙湖地块莫属。最终，这两宗地块分别被中铁建、首开所得。

　　“房企整体更为谨慎了。今年土地市场上的‘地王’的确销声匿迹了，取而代之的则是土地流标现象增多，表面上体现为楼市出现降温迹象，更直接的原因则是房企拿地相比以往更为谨慎了。导致谨慎的最主要因素有两方面，一是限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期；另一方面，楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。”张波表示。

　　“2018年，房企面临最大难题是融资。各种渠道融资最近都在收紧，而融资成本也在上升。在这种背景之下，国企利用资金成本与资金周期的优势，在土地市场拿地。从土地属性看，复杂的住宅土地属性也是民企逐渐退出大宗地块市场的重要原因。在大宗住宅地块中，配套租赁租房、保障性住房等不可售面积比例越来越高，这种情况下，对于民企来说运营难度越来越大。而且各种不可预知风险、政策风险也非常大。所以很多民企退出了大地块、高单价地块、高总价地块的争抢。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　比如，北京市9月13日成交的房山青龙湖地块，其规划条件也较为复杂，计容建面84310平方米中住宅用地共59066平方米，容积率为1.6，执行90/70政策，探索养老型社区开发。此外还配建24791平方米综合性商业金融服务用地和453平方米S4社会停车场用地，商业面积占到地块总建面的接近三成，在北京执行全国最严格的商办调控政策之时，位置较远，周边商业氛围欠佳的商业地块都面临严峻的去化压力，因此，该地块能以低溢价出让已是难得。

　　民企另辟蹊径

　　融资难背后是民企开启多元化拿地方式。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，从企业拿地和融资等角度看，国企在当前市场上的机会更大，所以拿地方面有便利性。另外很重要的一点是，部分土地的出让，或也会设定条件。尤其是定价比较低的土地，若是流入民企，或和地方政府产业规划不相符合，而国企获取此类土地，其实多半也是有防范国土资源流失风险的导向。

　　张波表示，除了从一级市场拿地，房企的并购将成为民企获取开发土地资源的重要方式，除了股权并购，资产收购和项目收购的占比会进一步提升，从今年来看，融创20亿收购了海航地产两个公司 ，泰禾7.7亿元受让华侨城持有的北京侨禧51%股权。

　　对于未来的投资，雅居乐副总裁王海洋就在中期业绩会上表示，雅居乐将保持“拿好地不拿错地”的“积极审慎”态度，表现在重点拓展核心的城市以及周边城市副中心地区、选择具有潜力的二三线城市、推动产业小镇和城市更新；产品方面则以刚需和改善为主同时兼顾旅游地产；通过招拍挂、收并购和合作等多元化方式进行投资拓展。

　　截至目前，雅居乐已经在9个省12个城市签订了3个产业小镇投资协议及15个产业小镇以及城市更新项目的框架协议，威海体育休闲特色小镇项目已获取715亩土地。王海洋透露：“今年如果是正常的情况下，我们可以通过产业小镇获取3000亩以上的土地，未来还会持续投入。”

　　合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳也在中期业绩会上称，“我们下半年要加大销售，加大回款，尽量用少的资金通过收并购的方式纳储。目前市况确实并不乐观，但是危机也是转机。”据了解，合景泰富在上半年共获得土储292万平方米，平均地价5500元，大概90%都是通过收并购拿的。

　　张波认为，规模化带来的优势在土地市场会更明显呈现。目前资源聚集效应会越来越明显，包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都会更大幅度向规模房企倾斜，国资背景的大型品牌房企在土地市场的资源优势会愈加明显。

　　不过，张波预计，房企补货的内趋力依然明显。“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将处于旺盛状态。