北京汉博商业管理张海勇：商业地产全渠道转型与创新

　　（赢商网江苏站报道）2015年11月5日，由中国最大的商业地产门户网站赢商网举办的商业推动地产论坛华东峰会暨赢商网·中国商业地产招商大会，在南京金奥费尔蒙酒店举办。众多知名商业地产开发商与全业态品牌商家参与其中，围绕新常态与商业嬗变等热点话题深度交流，多角度、全方位审视中国商业地产，共同探索中国商业地产的新方向。

　　会上，北京汉博商业管理股份有限公司商业地产研究院院长张海勇给我们分享了他的观点。

　　诚如所言，商业地产以15年的突飞猛进走过了西方150年的发展历程，商业本身作从单一购物徒然上升至多元体验，而商业开发则一脚天堂一脚地狱的状态。总体而言，这个年代是一个合纵连横的年代，是一个拥抱金融、拥抱互联网、拥抱大数据的年代，是一个商业创新发展的年代。

　　所谓的商业新常态是商业模式变迁所带来的新的需求和变化，是从消费模式到经营模式的行业链条整合创新求变的过程。商业的理念是从商品经营转向客群经营的概念，也就是转向以人为中心，其中有一个问题就是电商，电商很难实现对人的全方位的体验。

　　商业理念从“商品经营”转而“客群经营”

　　电商迅猛发展加快实体商业消费客群的分化分流，尤其对年轻消费群体更具吸引力，与传统商业相比，电商在消费便捷性、品类丰富度及商品价格等方面更具优势，但从消费价值看，电商网购侧重是消费目的--商品，实体商业侧重的事消费过程—体验和服务；商业发展看，商业发展将从“商品经营”向“客群经营”全面转型，并以此为特色增加消费黏性；从品牌特色到情景化营造再到以WIFI等特色服务增强消费黏性，商业经营理念面临从“商品经营”向“客群经营” 转型发展的必然。

　　商业模式从“品牌运营”转而“价值运营”

　　电商对传统商业冲击巨大，从大型商业到品牌，商户均面临巨大的竞争压力，在此条件下，传统商业的转型不可避免，从主题化情景营造到跨界，混搭式经营，再到线上，线下的相互融合，商业正尝试通过从价值运营角度出发对经营模式进行创新和探索；从跨界，混搭到线上，线下融合，品牌和商业均面临创新发展的现实需求，商业发展看，从“品牌运营”转向“价值运营”既是创新之需同时为市场之需。

　　商业开发从“产品导向”转而“营运导向”

　　伴随10年房地产市场的迅猛发展，商业地产持续放量加快城市商业发展的同时，过量且无序的粗放式开发模式给商业地产后续运营埋下隐患，商业地产行业一直突出的 “招商难”、“选址难”问题并未得到有效解决，且在电商的冲击下逐步衍化为“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的三难时代。

　　以”运营“为开发导向，优化商业物业条件，最大满足商业功能创新及业态需求的同时，通过金融杠杆等手段实现商业价值最大化，并由重转轻。

　　商业嬗变：冰与火中潜行

　　年初开始，万达就由重转轻的热点，第二个是平台化的打造，第三个是互联网+与资本对接，第四个是全渠道创新，第五个就是跨界融合。轻资产成为一个热点和共识，但是对于地产企业而言，轻资产的转型不是人人都可为的，也是商业地产经营方式的一个突变，应该在输出与输入方式的调整，这需要一系列资源和技术平台的跟上。

　　实体商业籍体验化娱乐化而跨界融合，实际上它是空间、业态、功能及感官上的娱乐化体验化的过程。例如北京侨福芳草地和上海的K11，侨福芳草地整个商业就是一个艺术品，把商业做到极致的时候就是一个艺术品，就是为了融合大家不同需求的一个商业。

　　互联网的价值核心是一个分享与共享，商业服务也应该是在分享行业的经验，同时也在共享这个行业上所取得的一个成绩。汉博是致力于商业地产平台化资源服务的分享与共享，从定位前期到建筑设计到招商营运，商业待建和运营管理上都有一个良好的技术平台。