险资瞄准海外物流地产 中国人寿入股物流巨头普洛斯

　　财大气粗的险资集团，在抢占完一轮海外地标建筑后，开始逐渐把战线伸向物流地产领域。

　　11月5日，在新加坡上市的物流巨头普洛斯公告宣布，公司已经完成收购总部位于美国丹佛的Industrial Income Trust Inc.旗下200多个仓库，耗资45.5亿美元。

　　普洛斯透露，公司将成立一只新的基金来管理这部分资产，在基金投资者名单中，中国人寿（需求面积:200-400平方米）在列。

　　有知情人士透露，中国人寿拟投资10多亿美元，持有这笔资产约30%股权，这将是中国人寿迄今规模最大的跨境房地产交易。

　　不止中国人寿，平安集团、中邮人寿等保险资金也已经相继参与到物流地产的投资中。可以预见的是，在物流地产成为投资新宠的同时，一场险资争霸赛也在缓缓拉开序幕。

　　普洛斯情结

　　普洛斯此次收购的200多个仓库在美国20个主要城市，如洛杉矶和华盛顿，总面积达5800万平方英尺，平均租用率为93%，此前由美国工业房地产投资信托Industrial Income Trust拥有。

　　交易完成后，普洛斯在美国的资产大增50%至1.73亿平方英尺，这也意味着最大股东为新加坡政府投资公司（GIC）的普洛斯，将成为美国规模第二大的物流业者和物流营运商，并紧跟在美国最大工业房地产业者美国普洛斯（ProLogis）之后。

　　普洛斯表示，资产收购后将注入基金管理平台，并向机构投资者出售仓库部分股权，普洛斯握有的股权将从100%减少至不到10%。

　　据观点地产新媒体查阅公告，中国人寿和另外两家机构投资者一共投资了该基金66%的股份，中国人寿占比约30%，成为最大股东。剩余近24%的股权仍处于洽谈阶段，将于2016年4月完成。

　　普洛斯首席执行官梅志明表示，非常高兴能够与三家领先的全球投资机构共同完成此次收购，本次交易符合公司通过基金管理平台扩展物流国际市场的战略。

　　值得一提的是，中国人寿似乎对普洛斯一直青睐有加。在此次入股美国物流业务之前，中国人寿已经完成了在公司层面上对普洛斯的投资。

　　2014年2月，普洛斯与中资财团签署了高达25亿美元的战略投资协议，第二阶段8.75亿美元资金在9月份全部到位，在普洛斯公布的投资者名单中，中国人寿位列第一，中邮人寿位列第四。

　　分析人士表示，脱离美国总部在新加坡重新上市的普洛斯近年来增长速度非常快，而且市场占有率很高，这是吸引险资的重要原因之一。

　　据了解，普洛斯已经是中国、日本、巴西最大的现代物流仓库供应商，完成最新这笔美国交易后，该公司在全球仓库管理面积将超过5亿平方英尺，总值约330亿美元。仅此次收购的200多个仓库，普洛斯的管理费用一年将增加0.8亿美元。

　　险资物流争霸

　　当传统住宅和商业地产项目利润率逐步下降，但电商蓬勃发展的时候，物流地产已经不少房企新的投资热点。

　　万科甚至将物流地产作为冲击万亿市值的重要组成部分，投资嗅觉灵敏的险资自然也不会放过这个机会。

　　细数近两年来险资在物流地产领域的表现，最突出的无疑是平安集团和中国人寿两大财团，在新的淘金宝地中，两者之间的争夺也是互不相让。

　　2014年9月16日，五洲国际发公告宣布，将引入平安不动产为战略投资者，平安不动产拟于5年内就五洲国际集团未来的专业批发市场及物流项目进行总额不高于人民币15亿元的战略投资。

　　就在平安不动产与五洲国际签署战略投资一周后（9月24日)，中国人寿也成为了普洛斯第二阶段8.75亿美元战略投资中前三大投资者。

　　踏入2015年，平安和人寿开始将目光投向海外的物流地产。平安2015年10月27日宣布，公司与美国Blum berg InvestmentPartners合作，双方将投资于美国的长期、优质租赁资产。初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。

　　此外，该合资企业计划持续收购优质资产，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

　　中国人寿则于11月5日正式成为普洛斯美国200多个仓库资产的最大股东。

　　不管平安和人寿是否在暗中较劲，但从两者在物流地产投资道路上前赴后继的身影中不难看出，物流地产充满了诱惑。

　　据观点地产新媒体了解，无论是国内还是国外，物流地产相较于住宅和商业地产来说回报率都明显高出不少。

　　世邦魏理仕数据显示，2008-2013年，北京和上海高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼投资回报率分别为4.8%和4.5%，物流设施投资回报率则分别为6.5%和6.7%，优质物流设施达到8%以上。

　　在物流地产发展相对成熟的美国市场，物流地产属于工业地产范畴，据美国时间10月26日公布的数据显示，工业地产2015年三季度投资回报为1.35%，仅次于酒店的2.17%；三季度增值为2.32%，为全部地产类型的最高。

　　普洛斯也在最新公告中强调，是次收购美国200多家仓库的投资组合收益率将达到5.6%。

　　追逐高回报是资本市场中永恒不变的定律，在物流地产成为投资新宠之际，也就意味着猎食者将越来越多，在这场愈发激烈的抢滩战中，险资自然也不会是唯一玩家。