万科入股普洛斯 这是万科真正走向多元化的开端？

　　万科宣布：与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手，以大约790亿人民币的代价，收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。这是要打破房地产多元化没有成功案例的怪圈吗?　 

　　7月14日，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购新加坡物流巨头普洛斯，成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中，万科集团出资169亿，占股21.4%，完成后万科将成为普洛斯第一大股东，也将成为国内物流地产老大。

　　在王石时代，万科曾坚持业务专一化。王石曾公开表示，就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。成为国内物流地产老大的万科集团，是否会继续多元化？郁亮将会带领万科走向何方？商业地产观察逐一解读。

　　万科资产并购的背后

　　随着房地产白银时代的到来，公司之间的资产并购会越来越多。

　　据克尔瑞研究中心发布的数据显示，2017上半年中国房企销售排行中，碧桂园以2842.2亿的超高战绩位居榜首，万科和恒大分别以2727.5亿元和2409.7亿元位列第二、第三名。千亿俱乐部房企由上年的5 家增加至7 家，龙头之争愈演愈烈，强者恒强态势愈加显著。未来几年，市场格局势必会迎来洗牌定局。

　　在不断加码的调控政策影响下，传统房地产开发遭遇了前所未有的冲击。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“离开了黄金时代后，大型房企们要谋求可观的增速，在可预测的未来两年，会继续这种频繁的资本并购。”

　　严跃进同时表示，“房企通过收购虽然不一定会在房屋销售指标方面得到迅速反映，但却可以快速做大企业营业收入。”

　　郁亮曾表示，没有伟大的企业，只有时代的企业，没错，万科正在为未来布局。

　　收购普洛斯一事，一向沉稳理性的郁亮表示，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。

　　在业内人士看来，通过收购普洛斯，助力万科从“住宅提供商”向“城市配套服务商”转型，从而跻身物流地产巨头行列。

　　物流地产的规模究竟有多大？

　　随着城镇化的推进，房地产细分市场越来越受关注，也将获得更大支持。对于万科发展物流地产而言，这是一个不小的驱动力。

　　早在2015年年中，万科就正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作。万科要做城市配套服务商，而物流网络现在已经成为城市配套不可或缺的一部分， 从战略角度看，进军物流地产可以完善万科的战略板块。

　　彼时关于万科进军物流地产的野心，时任万科前高级副总裁肖莉便向媒体透露：国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，万科认为物流地产发展空间巨大。　　 

　　回到今天，郁亮拿出169亿买下普洛斯，要衡量这笔钱花的值不值，不妨先了解一下物流地产行业现状。

　　世邦魏理仕的报告显示，物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。以2017年一季度为例，上海的高档住宅租金环比增长为0.9%，写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%，而物流设施的租金环比增长率为1.4%，南京更是达到了2.6%。

　　今年上半年上海共有四个高标仓库交付，为市场带来 25万平方米新增供应。受益于第三方物流和电商企业的持续活跃需求，新项目基本已达满租状态。租金方面，上海高标库同样本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

　　稳定回报的背后，是高标仓库的严重短缺。作为全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商，普洛斯恰巧可以帮助万科弥补技术层面的短板，助推其在物流地产领域快速扩大规模。

　　中财网分析指出，中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助力弯道超车。中国城镇化和B2C 电商发展拉动物流地产需求，而中美人均仓储面积差异意味着巨大的行业空间。虽然万科（地产）、平安（金融）、京东（电商）等企业纷纷涉足物流地产，但外资仍占据绝对主导地位。巨大的市场空间下，土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车，诞生行业巨头。

　　万科正进入一个真正的多元化时代

　　除了布局物流地产外，其实早在2013年前后，万科就已经开始多元化发展。

　　2010年，万科宣布正式进军商业地产领域，并于2013年1月成立商用地产管理部，将产品线紧紧锁定社区商业。同年，当时万科集团总裁郁亮首次提出，万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。

　　随后两三年，万科在商业地产、产业地产、物业管理、物流地产、长租公寓、家居装修、冰雪俱乐部、教育等多项领域布局。虽然投入规模并不巨大，但重拾多元化的思路已基本明确。

　　之所以说是重拾，因为早在1984年成立之初，万科就是多元化模式。据公开资料显示，在上世纪90年代，万科业务线最多的时候涉足了18个行业，旗下有105个企业，并持有全国各地30多家企业的股权。

　　后来企业发展到10亿元大关之时，由于单项业务规模不大，想要实现进一步的扩张反而受限于集团资源。这时，王石站出来要搞专业化，将所有行业都压缩至只有地产一个行业。

　　他的决心有多大？举个例子，在做“减法”期间，万科有几大优质企业和品牌，最终都被王石坚决出手，其中最知名的是水饮料品牌怡宝和商业零售企业万家。如今两大品牌在华润集团手中，已经分别成长为中国最大的饮用水饮料企业之一，以及最大的商业连锁企业之一。

　　王石推崇的“专业化”理念一直延续到2012年初。当时他说过一句非常著名、且也非常决绝的话：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

　　所以在王石的时代，万科一直是专注于住宅开发的房地产企业。虽说近五年也涉及写字楼、酒店、商业等、物流地产、产业地产等，但所占比例并不大，规模也不高。

　　据万科2016年年报显示，2016 年全年万科实现营业收入为2404.8 亿元，其中房地产业务的营业收入为2341.4亿元，物业服务和其他业务营业收入为63.3亿，占总营收比例仅为2.6%。　　 

　　但郁亮提出“城市配套服务商”这一概念，显然是不想把“鸡蛋放在一个篮子里”。所以在郁亮的带领下，万科开始向社区商业、物流地产、产业地产等围绕城市配套服务的业务展开。由于王石一直还留在万科管理层，因此有业内人士评价称，万科的多元化总给人一种“放不开手脚”的感觉。

　　进入2017年，万科的多元化有了实质性的转变。

　　2017年3月，万科以128.7亿元收购了黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。虽然外界一直流传这是“宝万之争”的B计划，但不可否认的是，这大大增强万科在商业地产领域的实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为： “这可以理解为万科正在做积极转型。”

　　而对于近日万科以总交易价790亿元入股普洛斯的举动，有业内人士分析称，这是万科真正多元化的开端。

　　早在2016年6月30日，万科在深圳大梅沙万科中心召开了2016年度股东大会。会上，王石表示将不再参选也不再任董事，并彻底离开万科决策层。而王石刚走不到15天，郁亮带领的万科便宣布入股普洛斯，且对价790亿元的大手笔在此前任何“非住宅”业务中都未曾有过。

　　而王石的一个举动似乎也印证着这一事实。7月15日凌晨，王石在朋友圈转发了万科入股普洛斯的新闻。他在评论中写到：“开始的郁亮时代”。同时，他还把此前“人生轨迹”朋友圈系列，改成了“万科轨迹”。

　　可见，万科将进入了一个真正的多元化时代。

　　房企多元化没有成功先例

　　事实上，房地产企业发展多元化业务早已不是新鲜事。早在2010年，恒大便开始投资足球及商业地产。之后八年，恒大先后进入了文化、百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业，搭建起一个复杂而庞大的架构。

　　迥异于其高调宣称的数百亿上千亿投资规模，恒大多元化当下的实际成果却仍是全面亏损。以恒大淘宝足球为例，据其披露的数据显示，2013年该公司亏损5.76亿元，2014年亏损4.83亿元，2015年亏损9.17亿，2016年亏损仍达8.11亿，已连续4年亏损。同时，其他业务的经营情况也不容乐观。　　 

　　而另一个高调多元化的就是万达。自2014年起，万达集团开始实施第四次转型，从房地产为主的企业转向现代服务业为主的企业。为了加快转型，万达集团主动下调了2016年收入指标，其中主要是万达商业下调房地产收入600亿元，但租金收入要求大幅增长，电影、旅游、体育等新兴产业要求快速增长。

　　2016年，万达集团的服务业营收在占比达到55%，历史上首次超过房地产，未经审计的净利润也大于房地产。万达正朝着文化娱乐帝国的方向加速转型。

　　但万达转型的过程中，万达地产业务排名却持续下滑。据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布《2016年年度中国房地产企业TOP200》排行榜显示，2016年万达集团的销售金额1100.2亿元，排名第十；集团销售面积1221.0万平方米，排名第七。

　　而在亿翰智库发布的《2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》中，2016年，万达集团的销售金额为1074亿元，排名是11位；集团销售面积1144.9平米，排名第七。

　　无论是销售金额还是销售面积，万达集团的排名均与“商业地产一哥”的头衔不符。

　　这一结果与2016年中国楼市的火爆有关。在万达地产业务徘徊在千亿规模之时，中国恒大、万科集团、碧桂园三家企业，在2016年销售金额已经突破3000亿元。所以有业内人士分析，万达踏空了史上最好的行情。

　　从恒大到万达，为何房地产企业在多元化上屡屡受挫？华美顾问集团首席知识官赵焕焱告诉笔者，房企多元化的关键在于核心竞争力和核心资源必须共享，这不容易做到。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也对笔者分析，对于此类房企来说，地产开发业务依然有较大的盈利空间，所以这个时候多元化会带来很多问题。比如说精力不足，房企不可能在多元化产业有很多新的创新和投资，反而会分散其投资注意力。

　　另外，地产行业本身有较好的投资前景，对于类似企业来说，通过地产滚动开发来促使企业品牌效力扩张显得更有把握，这个是投资的重点。而其他部分产业反而是配合主业发展。

　　因此，在这样的背景下，万科能否在房企多元化发展上创造盈利先河？我们持续关注。