万科入股普洛斯 这是万科真正走向多元化的开端?

赢商网 周蕾 李萌   2017-07-18 09:58
核心提示:郁亮时代,万科不再是原来的万科。

  万科宣布:与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手,以大约790亿人民币的代价,收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。这是要打破房地产多元化没有成功案例的怪圈吗?  

  7月14日,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购新加坡物流巨头普洛斯,成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中,万科集团出资169亿,占股21.4%,完成后万科将成为普洛斯第一大股东,也将成为国内物流地产老大。

  在王石时代,万科曾坚持业务专一化。王石曾公开表示,就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。成为国内物流地产老大的万科集团,是否会继续多元化?郁亮将会带领万科走向何方?商业地产观察逐一解读。

  万科资产并购的背后

  随着房地产白银时代的到来,公司之间的资产并购会越来越多。

  据克尔瑞研究中心发布的数据显示,2017上半年中国房企销售排行中,碧桂园以2842.2亿的超高战绩位居榜首,万科和恒大分别以2727.5亿元和2409.7亿元位列第二、第三名。千亿俱乐部房企由上年的5 家增加至7 家,龙头之争愈演愈烈,强者恒强态势愈加显著。未来几年,市场格局势必会迎来洗牌定局。

  在不断加码的调控政策影响下,传统房地产开发遭遇了前所未有的冲击。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“离开了黄金时代后,大型房企们要谋求可观的增速,在可预测的未来两年,会继续这种频繁的资本并购。”

  严跃进同时表示,“房企通过收购虽然不一定会在房屋销售指标方面得到迅速反映,但却可以快速做大企业营业收入。”

  郁亮曾表示,没有伟大的企业,只有时代的企业,没错,万科正在为未来布局。

  收购普洛斯一事,一向沉稳理性的郁亮表示,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,进一步扩大影响力。

  在业内人士看来,通过收购普洛斯,助力万科从“住宅提供商”向“城市配套服务商”转型,从而跻身物流地产巨头行列。

  物流地产的规模究竟有多大?

  随着城镇化的推进,房地产细分市场越来越受关注,也将获得更大支持。对于万科发展物流地产而言,这是一个不小的驱动力。

  早在2015年年中,万科就正式成立了物流地产发展公司,将其作为一个独立的品牌来运作。万科要做城市配套服务商,而物流网络现在已经成为城市配套不可或缺的一部分, 从战略角度看,进军物流地产可以完善万科的战略板块。

  彼时关于万科进军物流地产的野心,时任万科前高级副总裁肖莉便向媒体透露:国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展,万科认为物流地产发展空间巨大。   

  回到今天,郁亮拿出169亿买下普洛斯,要衡量这笔钱花的值不值,不妨先了解一下物流地产行业现状。

  世邦魏理仕的报告显示,物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。以2017年一季度为例,上海的高档住宅租金环比增长为0.9%,写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%,而物流设施的租金环比增长率为1.4%,南京更是达到了2.6%。

  今年上半年上海共有四个高标仓库交付,为市场带来 25万平方米新增供应。受益于第三方物流和电商企业的持续活跃需求,新项目基本已达满租状态。租金方面,上海高标库同样本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

  稳定回报的背后,是高标仓库的严重短缺。作为全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商,普洛斯恰巧可以帮助万科弥补技术层面的短板,助推其在物流地产领域快速扩大规模。

  中财网分析指出,中国物流地产行业空间巨大,土地资源和学习效应助力弯道超车。中国城镇化和B2C 电商发展拉动物流地产需求,而中美人均仓储面积差异意味着巨大的行业空间。虽然万科(地产)、平安(金融)、京东(电商)等企业纷纷涉足物流地产,但外资仍占据绝对主导地位。巨大的市场空间下,土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车,诞生行业巨头。

  万科正进入一个真正的多元化时代

  除了布局物流地产外,其实早在2013年前后,万科就已经开始多元化发展。

  2010年,万科宣布正式进军商业地产领域,并于2013年1月成立商用地产管理部,将产品线紧紧锁定社区商业。同年,当时万科集团总裁郁亮首次提出,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。

  随后两三年,万科在商业地产、产业地产、物业管理、物流地产、长租公寓、家居装修、冰雪俱乐部、教育等多项领域布局。虽然投入规模并不巨大,但重拾多元化的思路已基本明确。

  之所以说是重拾,因为早在1984年成立之初,万科就是多元化模式。据公开资料显示,在上世纪90年代,万科业务线最多的时候涉足了18个行业,旗下有105个企业,并持有全国各地30多家企业的股权。

  后来企业发展到10亿元大关之时,由于单项业务规模不大,想要实现进一步的扩张反而受限于集团资源。这时,王石站出来要搞专业化,将所有行业都压缩至只有地产一个行业。

  他的决心有多大?举个例子,在做“减法”期间,万科有几大优质企业和品牌,最终都被王石坚决出手,其中最知名的是水饮料品牌怡宝和商业零售企业万家。如今两大品牌在华润集团手中,已经分别成长为中国最大的饮用水饮料企业之一,以及最大的商业连锁企业之一。

  王石推崇的“专业化”理念一直延续到2012年初。当时他说过一句非常著名、且也非常决绝的话:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

  所以在王石的时代,万科一直是专注于住宅开发的房地产企业。虽说近五年也涉及写字楼、酒店、商业等、物流地产、产业地产等,但所占比例并不大,规模也不高。

  据万科2016年年报显示,2016 年全年万科实现营业收入为2404.8 亿元,其中房地产业务的营业收入为2341.4亿元,物业服务和其他业务营业收入为63.3亿,占总营收比例仅为2.6%。   

  但郁亮提出“城市配套服务商”这一概念,显然是不想把“鸡蛋放在一个篮子里”。所以在郁亮的带领下,万科开始向社区商业、物流地产、产业地产等围绕城市配套服务的业务展开。由于王石一直还留在万科管理层,因此有业内人士评价称,万科的多元化总给人一种“放不开手脚”的感觉。

  进入2017年,万科的多元化有了实质性的转变。

  2017年3月,万科以128.7亿元收购了黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。虽然外界一直流传这是“宝万之争”的B计划,但不可否认的是,这大大增强万科在商业地产领域的实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为: “这可以理解为万科正在做积极转型。”

  而对于近日万科以总交易价790亿元入股普洛斯的举动,有业内人士分析称,这是万科真正多元化的开端。

  早在2016年6月30日,万科在深圳大梅沙万科中心召开了2016年度股东大会。会上,王石表示将不再参选也不再任董事,并彻底离开万科决策层。而王石刚走不到15天,郁亮带领的万科便宣布入股普洛斯,且对价790亿元的大手笔在此前任何“非住宅”业务中都未曾有过。

  而王石的一个举动似乎也印证着这一事实。7月15日凌晨,王石在朋友圈转发了万科入股普洛斯的新闻。他在评论中写到:“开始的郁亮时代”。同时,他还把此前“人生轨迹”朋友圈系列,改成了“万科轨迹”。

  可见,万科将进入了一个真正的多元化时代。

  房企多元化没有成功先例

  事实上,房地产企业发展多元化业务早已不是新鲜事。早在2010年,恒大便开始投资足球及商业地产。之后八年,恒大先后进入了文化、百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业,搭建起一个复杂而庞大的架构。

  迥异于其高调宣称的数百亿上千亿投资规模,恒大多元化当下的实际成果却仍是全面亏损。以恒大淘宝足球为例,据其披露的数据显示,2013年该公司亏损5.76亿元,2014年亏损4.83亿元,2015年亏损9.17亿,2016年亏损仍达8.11亿,已连续4年亏损。同时,其他业务的经营情况也不容乐观。   

  而另一个高调多元化的就是万达。自2014年起,万达集团开始实施第四次转型,从房地产为主的企业转向现代服务业为主的企业。为了加快转型,万达集团主动下调了2016年收入指标,其中主要是万达商业下调房地产收入600亿元,但租金收入要求大幅增长,电影、旅游、体育等新兴产业要求快速增长。

  2016年,万达集团的服务业营收在占比达到55%,历史上首次超过房地产,未经审计的净利润也大于房地产。万达正朝着文化娱乐帝国的方向加速转型。

  但万达转型的过程中,万达地产业务排名却持续下滑。据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布《2016年年度中国房地产企业TOP200》排行榜显示,2016年万达集团的销售金额1100.2亿元,排名第十;集团销售面积1221.0万平方米,排名第七。

  而在亿翰智库发布的《2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》中,2016年,万达集团的销售金额为1074亿元,排名是11位;集团销售面积1144.9平米,排名第七。

  无论是销售金额还是销售面积,万达集团的排名均与“商业地产一哥”的头衔不符。

  这一结果与2016年中国楼市的火爆有关。在万达地产业务徘徊在千亿规模之时,中国恒大、万科集团、碧桂园三家企业,在2016年销售金额已经突破3000亿元。所以有业内人士分析,万达踏空了史上最好的行情。

  从恒大到万达,为何房地产企业在多元化上屡屡受挫?华美顾问集团首席知识官赵焕焱告诉笔者,房企多元化的关键在于核心竞争力和核心资源必须共享,这不容易做到。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也对笔者分析,对于此类房企来说,地产开发业务依然有较大的盈利空间,所以这个时候多元化会带来很多问题。比如说精力不足,房企不可能在多元化产业有很多新的创新和投资,反而会分散其投资注意力。

  另外,地产行业本身有较好的投资前景,对于类似企业来说,通过地产滚动开发来促使企业品牌效力扩张显得更有把握,这个是投资的重点。而其他部分产业反而是配合主业发展。

  因此,在这样的背景下,万科能否在房企多元化发展上创造盈利先河?我们持续关注。

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文章关键词: 万科王石物流地产
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