万科A销售破两千亿 已在7个城市布局物流项目

　　一、事件概述

　　万科10月实现销售面积187.4万方,同比+8.9%,环比-1.7%。销售金额236.5亿元,同比+7.1%,环比-1.7%。2015年1-10月份公司累计实现销售面积1627.3万平方米,同比+11.9%,销售金额2041.2亿元,同比+19.3%。

　　二、分析与判断

　　销售突破2000亿元,四季度增长持续 1-10月公司销售2041.2亿元,同比+19.3%。值得关注的是,虽然2014年同期基数较高,但是10月依然出现正增长(+7.1%)。在三季度新的信贷政策宽松的背景下,我们持续看好主要城市11、12月份的销售,预计公司全年销售大概率超过2500亿元。

　　10月销售均价12620元/平米,同比+8.9%,环比-4.8%。1-10月销售均价12543元平米,同比+6.6%。在目前核心城市房价持续上行的背景下,我们看好公司未来销售均价持续增长,公司地产开发业务毛利率下行的趋势有望得到延缓。

　　公司布局20新项目,投资态度转向积极 9月公司新增加拟开发项目19个,物流项目1个,公司投资态度转向积极。 从10月拿地面积/销售面积(168.6%)以及拿地金额/销售金额(57%)两个指标看,均创下2014年以来新高。我们认为公司连续6个月销售金额保持在200亿元以上,是投资态度转向积极的主要原因。随着后续销售持续增长,我们预计公司拿地还将持续积极。从公司新增项目位置看,侧重于一二线核心城市布局,未来去化有保证。

　　公司在杭州新增物流项目,目前已在7个城市布局物流项目。10月万科链家生活馆在北京开业,家装业务在北京落地,我们认为公司进入存量房服务业,较地产开发业务看前景更为广阔。公司向地产开发细分领域(物流地产)和存量房服务业(家装业务)的转型方向正确,难度较低,有利于发挥现有优势,有望成为未来新的利润增长点。

　　三、盈利预测与投资建议

　　我们认为公司11月、12月销售将会持续增长,全年销售大概率突破2500亿元。销售均价有望持续增长,毛利率下滑势头或会有所延缓。公司持续布局物流项目,家装业务在北京落地,反响较好。同时,公司百亿回购额度尚有98.4亿元,回购价格为不高于13.2元/股,就目前股价看,具有较强的安全边际。预计公司2015年-2017年公司EPS分别为1.68/1.93/2.22元,维持“强烈推荐”投资评级。

　　四、风险提示:

　　销售数据不及预期;新业务推进不及预期。