跨境购方兴未艾 开发商分羹保税仓储物流市场“门槛”高

　　（赢商网深圳分站报道）2015年的双十一在喧嚣中落下帷幕，天猫更是以912亿元的成交额再创历史新高。而数以亿计的包裹无疑将给物流仓储带来严峻考验，尤其是今年各大电商以“全球化”为亮点、在线跨境购方兴未艾，更是给那些跨境电商试点城市的保税仓储设施带来新的契机与挑战。　

       跨境保税仓储用地一席难求 

　　仲量联行中国物流地产研究经理张阳指出，跨境电商与普通电商的主要区别在于前者涉及进口这一环节。据了解，目前跨境电商进口主要分直购进口和保税进口，直购进口是指电商平台与海关联网，国内下单后在境外发货同时下单信息同步传输给海关，走特别通道清关，可看作是正规的"海淘"；保税进口则先由电商企业大批进口货物，存放于保税区的保税仓库内，当国内下单后再由保税仓库出货、清关，适用行邮税出关, 然后进入国内物流网络。　

　　"而在大量订单集中产生的'双十一'期间，如果想要满足客户对于物流速度的要求，电商企业必须提前大量备货。因此保税进口的模式将更加受到青睐，从而推高了对于跨境保税仓库的需求。"仲量联行工业地产部副董事姜悦表示。　　     

　　然而，由于政策限制，目前仅有上海、广州、郑州、杭州、天津等一些跨境电商试点城市正式获准保税进口，因此保税仓储业务将集中在这些试点城市。以郑州为例，作为跨境电商业务开展的示范城市，其保税区内仓储面积已然供不应求，甚至有企业将货物存放于简易帐篷内，这些有跨境政策的仓储物流项目可谓一席难求。　　 

　　对于想要开拓保税仓储市场的物流地产开发商而言，这些试点城市在短期内是较好的投资选择。不过，姜悦同时指出，仅从目前来看，保税仓储领域对于普通开发商来说还是"看上去很美"。由于保税仓库受到海关特别监管，大多数具有跨境政策的保税仓储项目是由具有政府背景的企业开发和持有，哪些仓库有跨境政策也由政府决定，再加上保税物流用地十分紧张，市场进入门槛非常高，普通物流地产开发商想要分一杯羹，并非易事。 　　 

　　虽然开发商目前可能并未从跨境业务中受益很多，但从长期来看, 如果跨境购业务能够持续蓬勃发展，政府很可能会将保税政策扩展到更多仓库，令这些仓库的物流开发商受益。例如，郑州市政府现在也会拿出一些保税区物流用地出来，但要求必须是跨境业务订单较大的电商平台才有可能拿到，再委托开发商定制仓储设施。

       开发商抢物流地产香饽饽　　 

　　事实上，除了跨境电商的物流仓储问题，针对国内电商多年来快递“爆仓”的现象，电商企业业不是没有采取措施。阿里巴巴、亚马逊、京东商城等电商企业纷纷自建物流园区，但是，今年双十一至少6-7亿个包裹则并不是上述“电商企业+自建物流园区”这些措施短期内就可以缓解的。这对于电商企业来讲也值得反思其物流构架的得失，一定程度上给房企提供了转型物流地产的机会。　　 

　　嗅觉敏感的开发商，考虑到物流地产的投资回报、市场实际需求与企业的战略转型，近年来开始陆续进军物流地产。绿地去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进；万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目；万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产，复星、华夏幸福、富力等房企也不甘示弱，纷纷涉足物流领域。　　 

　　然而，国内房企进军物流地产也并非易事。据观察，近年来，外资物流地产营运商进入国内市场接近10年，占据70%以上的市场份额，其业务遍布国内经济发达区域，像普洛斯这种龙头企业不仅拥有丰富的开发营运经验，背后更拥有强大的融资渠道，尽管以万科、阿里巴巴、京东为代表的“电商派”、“房企派”也在加紧跑马圈地，但国内地产商要从这些外资巨头手上分一杯羹并非易事。