商业地产轻资产再探讨 大资管或成行业发展主流模式

　　2015年11月15日，“2015资产管理高峰论坛”举办，众多金融、地产、投资等领域的行业领袖和专家学者就“新常态下大资管时代的投资趋势”这一主题展开了深度的探讨。

　　当下，“新常态”已逐渐成为中国经济的主旋律，意味着经济增长速度由过去的高速向中高速转换。中国经济体系走向新常态，必然会带动金融体系走向新常态，财富管理行业的旧有格局也随之发生改变。近几年，监管层推进了一系列市场化改革措施，逐步打破了银行、券商、保险、基金、信托、期货等各类资产管理机构之间的竞争壁垒，形成了相互交叉、跨界竞争、创新合作、混业经营的“大资管时代”发展态势。中国银行协会首席经济学家巴曙松先生对其作出了这样的解释：“目前，整个社会的资金状况实际上是非常宽松的。从结构上来看，贷款已经不是很重要的融资渠道了。十年前，贷款占社会社会融资总量的比重在90%以上，今年一季度降到只有40%左右，而其他的富有活力的部分则来自于私募、信托等理财方式，这就是我们当前金融业发展的大格局，有人也把它称之为‘大资管时代’”。

　　在此次论坛上，巴曙松教授发表了《中国金融政策趋势》主题演讲，深度解读了当前国内外经济形势，并分析了国家宏观政策调控情况以及其对不同投资渠道，尤其是商业地产投资产生的影响。

　　光大安石CEO潘颖、北京市网贷行业协会秘书长郭大刚、证券行业专家韩云、美桥投资董事长杨邦本就“新常态下大资管时代，投资人如何把握投资方向”这一话题，展开了精彩的讨论。他们各自就不同投资渠道的投资特点发表了自己的观点。潘颖指出，商业地产投资具有稳定性高的特点，其收益与风险能够达到平衡。

　　对于商业地产的投资价值，第一太平戴维斯刘德扬、卓越集团王卫锋、光大安石周颂明、银泰置地吴镝进行了深入探讨，并各自发表了独到的观点。周颂明认为，地产金融模式或将会成为商业地产的发展趋势，重资产将逐步向轻资产转变。在新常态下大资管时代，商业地产具有较高的成长性。

　　新常态下大资管时代，商业地产发展的新机遇

　　近年商业地产的发展速度很快，原因主要有两点：首先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加大了商业地产开发比重；其次，伴随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

　　未来商业地产发展有三个大方向：第一，业态功能的体验化。首先这要求商业项目的业态规划突破旧有的模式，建立更加完善、新颖的商业功能及元素；第二，运营机制的金融化。中国的商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力；第三，退出渠道的证券化。目前商业地产的产业链还没有很好的建立起来，尚没有成熟的退出机制。未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，随着中国房地产金融进一步的完善，资产证券化将会为商业地产带来更好的发展前景。

　　地产金融将成为未来主流模式

　　房地产行业融资规模增速近年来有所下降，同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降，房地产直接融资比例显著提升，在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下，地产金融模式将成为中国房地产发展的重要趋势。

　　  从房地产信托发展的趋势看，全业态、全产业链投资将是信托未来外延式扩张的方向；而REITs将是房地产信托未来创新发展的突破方向。光大安石周颂明表示，“真正的REITs国内目前还没有，但是类似的已经出了。目前的流动性仅限于机构投资者，还没到完全公众化。国家在鼓励做不同产品的资产证券化，大方向是可以肯定的，相信不久的将来可以做到真正的REITs。”

　　  最近两年房地产基金的快速发展为房地产金融增加新活力，光大安石投资成功开辟了地产基金与开发企业合作创新之道，并形成了资产证券化、境内外资本市场合作、轻资产服务、产融结合拿地等多条创新产品线。信保基金、稳盛投资等房地产企业发起的基金初步展现房地产开发规模和专业优势。

　　商业地产的轻资产之路

　　商业地产领域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式：第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式，典型的代表有新加坡的凯德和国内的光大安石。

　　以光大安石旗下的重庆大融城为例，重庆大融城的前身现代广场，由于原开发商缺乏运营管理能力，导致其成为了一个烂尾项目。光大安石接手之后，重新做了调研分析、市场定位、成本测算和租金测算，并且组建运营团队、重新规划招商和业态，在2010年，重庆大融城作为重庆首家青年主题购物公园正式开业。经过4年的运营，年经营性增长平均超 25%，2014 年的租金收益近2亿元，2015年预期增长将超20%。重庆大融城从一栋原本无人问津的烂尾一跃成为重庆时尚地标。

　　光大安石在2013年以美元退出重庆大融城项目，IRR回报达到30%。之后新股东进入，预计再做一轮融资后，股东的本金就可以安全退出，这样便顺利地沉淀了这个优质资产。

　　全产业链地产金融运作——“融投管退”

　　在新常态下的大资管时代，许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目，但是真正打通了“融投管退”一条线的公司，除了新加坡的凯德外，国内的基金公司目前以光大安石为代表。

　　光大安石隶属于光大控股，是一家专注于中国房地产私募股权公司，目前同时管理人民币与美元双币种基金，整体投资规模约600亿人民币。

　　光大安石已彻底打通“融投管退”一条线，其优势是任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。

　　周颂明指出，光大安石投一个项目时首先要做定位，测算成本，包括未来十年的租金收益、融资方式、杠杆等，以此判断合适退出的年份。回过头来，若达到风控要求以及每年的回报要求后便可以投了。

　　大多数基金公司主要以融投资为主，但是操盘能力相对较弱，而光大安石地产基金具有足够的操盘能力。光大安石还建立了资产管理公司，拥有开发管理和商业运营管理能力。在收购时对项目定位、成本测算、市场走势的判断以及租金测算、进度和时间节点上的判断非常有优势。目前，商业地产投资是光大安石的投资重点之一。

　　在退出方面，光大安石对投资有风控预警机制，一旦有风险就会考虑退出问题。光大安石风险控制体系设计严格，在终投以前对风险的可能性已进行了全面的考虑，所有项目的终投时有各项指标，每月甚至每周会对每项指标进行跟踪，任何一项指标变动，IRR就会有变动，有问题就会提前预警。

　　“‘融投管退’一体化真正打通，是保证LP收益很重要的因素。”周颂明表示。

　　商业地产投资价值——如何评估好的商业项目

　　就“如何选择有价值的商业项目”这一问题，台上嘉宾在圆桌对话中分享了自己的看法。

　　嘉宾指出，在商业项目投资中，以投资商铺为例，一般分两种情况：临街商铺投资或商场内商铺投资，两种物业投资各有特点。嘉宾建议有条件的投资者，若要选择临街门面进行投资，对商圈、项目的判断非常重要，项目地段、覆盖人口等都是重点考虑因素。由于国内一般的临街商铺具有相对宽松的经营空间，所以很容易出现品牌档次不齐、业态规划不合理的情况，这会直接影响临街门面的经营，目前国内也有许多失败的案例。因此，运营方统一经营管理的项目可以作为优先选择。

　　其次是商场内分割式的商铺。这类物业需要重点考察商场的经营和规划。一个好的商场背后一定有一个好的经营者，如果对一个商业项目背后的运营方不甚了解，那么投资的时候就需要更加谨慎。最简单的方法是跟着大商家走；而一个商场的规划好不好，可以从动线设计上分析，规划的动线流畅，顾客体验就会提升，经营情况也会更加良好。关于业内商铺铺面规划存在的弊病，嘉宾指出，“业内有许多开发商为了便于销售而将铺位的面积划得很小，表面上让大多数人买得起了，其实经营不好,最终也就保证不了大家的收益。”

　　在选择商铺的技巧上，除了选择由强力的运营方统一经营管理外的项目外，嘉宾还介绍了另一种“招商先行”的模式。“如今一些具有前瞻性眼光的开发商已经不再一味地销售商铺，而是越来越认识到招商先行的重要性。而一些招商不力的商铺项目，即便在黄金地段、拥有大品牌开发商背景，也不能够取得良好的经营成效，投资者也自然不能获得更高的收益回报。优质的招商能够大幅提升项目品质，只要有稳定的经营，就会持续不断升值。”以光大安石旗下的上海嘉定大融城为例，嘉定大融城的外街商铺紧邻购物中心主体，由光大安石统一进行招商、业态规划和运营管理，因此也确保了整条商业街的品质、铺面划分的合理性以及经营状况的高成长性。