万达等6大名企轻资产转型之路：如何博弈多元化布局？

　　新常态下，领先的大型地产企业借鉴美国、新加坡等国际成熟经验，利用品牌、专业技术及管理能力等无形资产输出，转向“轻资产”运营。　 

　　本文深度分析了万达、万科、绿地、恒大、保利、花样年6大名企的轻资产转型模式，看其是如何博弈多元化布局的？

　　万达：“服务”换“收益”

　　以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

　　万达广场模式的推进

　　2015年万达开始第四次，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。万达集团转型分为两方面：从空间上看是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。万达商业地产的转型力度较以往更大，主要是力推“轻资产”模式。

　　万达商业地产的“轻资产”

　　万达广场轻资产模式　 

　　投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达2014年开始研发，现在已开始运行。

　　由合作机构专项基金投资万达广场项目，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统等；项目资产归投资方所有，投资者除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益，万达通过与投资方按一定比例分享所获得的租金净收益。

　　万达广场轻资产模式优势

　　万达轻资产有两个战略目标：

　　一是2020年开业400个至500个万达广场。原来重资产模式定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。万达到2025年争取开业1000个万达广场。

　　二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。

　　万达广场轻资产模式优势

　　万科：城市配套服务商

　　绿地：全球化和多元化

　　恒大：以地产资本哺育新产业

　　保利：全业态发展

　　保利地产基金模式　　 

　　保利地产凭借强势的品牌优势、专业的开业能力，被中信证券认可并共建基金团队，以轻资产义金融服务为特征的产业为保利地产带来巨大的盈利与发屏空间；

　　保利地产“信保基金”凭借较高的公信力和幕资能力，有效佳低项且投入上增加投资回报率主通过优化资本结构二加速企业向“轻资产”的转型升级，增强竟争优势。

　　信保基金运营特点

　　花样年：社区服务运营

　　花样年轻资产转型的8大业务板块

　　花样年轻资产转型成效显著，地产开发运营、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区教育产业等八大板块全面展开，初步搭建起中国最大的社区服务运营平台，树立起房企转型的“花样年模式”。

　　2014年6月，花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家，剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所，并成为了国内物管上市的第一股。剥离彩生活单独上市，这是花样年转向轻资产运营的重要一步。借助APP和网络平台，彩生活为其管理的465个小区打造出一个生活服务的云平台。

　　花样年的轻资产转型正在全面提速，步伐不断加快。在物业管理、小微贷先行之后，花样年在商业资产管理在商业地产方面同时也在发力，其轻资产商业管理模式初具雏形。

　　2014年11月，花样年发布全新的品牌形象，并宣布公司未来将以社区服务运营为核心，从房地产开发商向社区服务运营商转型，全面布局八大业务，从服务与金融两大领域同时发力。

　　集团旗下住宅物业服务集团彩生活已于2014年6月30日在香港联交所上市，成为国内首只社区服务运营股，花样年一举进入双资本平台时代。截至2014年12月31日，彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量已经超过2亿平方米，签约管理项目超过1000个。

　　花样年其他业务板块也在加速发展

　　彩生活模式 

　　彩生活创造性地将“房子＋社区＋技术＋服务”完美地结合起来，通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活服务体验，致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。

　　花样年的彩生活app商业模式是“物业管理+工程服务+社区增值服务”，把物业亏损通过增值业务将公共资源变现。物业管理收取管理费10%的酬金，工程服务主要包括为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。

　　彩生活社区服务平台

　　社区增值服务则是彩生活中最富想象力的板块，公共空间设置户外广告，出租房源中介业务等。还有彩生活空间，即大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品的展示售卖空间，并收取介绍费。

　　未来，彩生活将以深圳、上海、成都、西安、北京、广州等中心城市为核心，以物业代理为核心，发展社区业务。

　　彩生活模式3大引擎

　　彩生活收益模式　 

　　彩生活收益的主要来源于物业管理服务、工程服务和增值服务，其中增值服务增长最快，成为彩生活社区020模式成功的有力见证。彩生活的增值服务包括基础的物业管理、投诉和报修、物业缴费，还有水电煤的代收代交，房屋增值业务房屋银行；B2F业务以及集成业主日常所盖的虚拟服务等。 

　　彩生活2011-2014年收入—利润

　　彩生活2011-2014年利润率