上海证大王锐：满足消费者需求 才能平衡人气和收益

　　回归商业本质，重塑商业生态。今日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网联手21世纪中国商业地产研究院发起主办的“2015年中国体验式商业地产发展论坛” 在深圳蛇口南海希尔顿酒店隆重开幕。

　　在本次论坛上，上海证大房地产有限公司副总裁王锐在参与主题为“体验式创新挑战：如何平衡人气与收益”的高端对话环节时，发表了自己的看法。王锐表示，想要把人气和收益平衡好，回归到最本原的是满足消费者的需求。如何做到平衡？需要在业态配比上通过具体评估去组合出好的模式，它是变动的。

上海证大房地产有限公司副总裁 王锐

　　观点一：体验式商业业态配置人气第一位 租金收益低

　　在做体验式商业业态配置时，除了传统所讲的如零售、餐饮、娱乐、休闲、社交的配比关系，其实还有一个很重要的内容，即在商业业态和品牌配置里，一定有一部分比例要做标杆、做形象，一部分比例带客流，一部分则是做整个项目功能的完善。从业态配置上，它一定是低租金收益的。从购物中心的商业运营角度来看，人气是第一位的。

　　观点二：盲目求新、求奇、求特带来人气 却没有收益

　　为什么要讨论人气和收益的平衡问题？这几年，很多企业或团队在创新或拓展体验业态时，走入了一个误区：盲目的求新、求奇、求特，认为新、奇、特是别人没有的，一定会带来大量的人气。

　　其实商业的东西不是短暂的需要人气的支撑，而是长期的运营去支持这样的项目，让管理方获得收益。单独的新奇特可能刚开业时消费者会来看看，但看完后与他的日常理念差距太大，他不可能持续来，所以人气带来了，收益没有。

　　观点三：满足消费者需求 才能平衡人气和收益

　　创新的业态为什么不能带来好的收益？如何把体验业态转化成消费？这要研究消费者的需求，想要把人气和收益平衡好，回归到最本原的是满足消费者的需求。你太高、太冷，人家来看一眼，最后不会来看第二次。让消费者持续的来这个地方消费，才有可能使我们的人气和收益达到平衡。

　　观点四：业态配比需要通过具体评估去组合 它是变动的

　　如何平衡人气收益？业态配比上会有一个计算的模式（如低租金业态、零售业态、餐饮业态、财务成本甚至整体投入等之间），但要根据每个项目和每个企业的状况评估，有的方案可能租金收益最高，最后落地和实现营运时是不是百分百收到这个收益是一个问题。

　　另外还有同样的方案可能是最聚人气的，都是形象品牌等等，但接下来租金收益可能偏低。在做一个业态组合时可能第一期要带人气，也可能按照比例关系3%是形象的，10%左右是带人气的，80%都是租金的等等，要根据对市场的判断及企业项目运作长期发展去组合，它是变动的。

　　稳妥一点就是不同的匹配，又有带人气、又有租金。综合体是1+1大于2的集约效应，如果没有达到这个集约效应，就没有发挥作用。