高端对话：概念创新下，安徽商业如何因地制宜迎接变革？

　　3月30日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网发起主办的“2017安徽商业地产企业领袖峰会”在合肥包河万达威斯汀酒店3楼宴会厅举办。本届活动以“商业新时代”为主题，聚焦行业最新热点，探讨新时代下，安徽商业创新之道。

　　在本次活动上，针对“概念创新下，安徽商业如何因地制宜迎接变革”，主办方邀请了7位领军人物，进入深入探讨。

　　主持嘉宾：

　　派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴

　　对话嘉宾：

　　上海证大房地产有限公司副总裁 王锐

　　北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁 李亚明

　　合肥砂之船商业管理有限公司总经理 马晓东

　　合肥万达商业管理有限公司总经理 王辉

　　恒太商业管理有限公司董事长/宁波太平洋百货集团有限公司总裁 胡芳园

　　上海湾道实业股份有限公司董事长 吴佳俊

　　迈高（上海）体育发展有限公司CEO 王鹏

　　耿乃兴：行业有问题早被热议，关于合肥商业竞争白热化，您有什么看法？

　　王辉：合肥乃至安徽的发展空间非常大，合肥在省会城市中GDP排名靠前，GDP的增长也代表着购买力的相应增长，但从总量来看，合肥的商业或者安徽的商业竞争确实比较激烈。这个激烈是商业面积和经营压力，2017年合肥计划要开33个购物中心，但是试问人口增长能否支撑这么快速的商业增加？从区域发展来看合肥商业有不均衡性，合肥在政务区西南方向过热，在东门商业的数量只有西南方向的一半，在北城则更稀缺。

　　从合肥的项目品质来看，竞争又不是很大，好的商业太少，懂商业的人更少。另外我认为，未来合肥的商业是远远不够，消费的红利远远没有到。做商业地产，要知道人口的更新关系，90后、80后他的消费特征是什么，这样才能去升级，需要强调的是商业回归本质。

　　耿乃兴：合肥砂之船在安徽备受关注，目前经营水平如何，也请马总为我们分享一下。

　　马晓东：砂之船是合肥首个奥特莱斯。无论是从合肥的购买力，包括安徽的购买力来说都是在快速的增长，目前砂之船的整个状况让我们看到了巨大的空间。

　　砂之船在全国已经开了6家，第一家是2008年在重庆开的，南京的是在2015年开的，合肥的砂之船是去年开业，从目前销售排名上看是排在第3位，状况还不错。这跟我们的体量还有开业时间有关系。

　　耿乃兴：在商业地产上，汉博已经精耕细作很多年，请问您对这个市场有什么看法，有没有考虑在合肥再做其他项目？

　　李亚明：汉博自2008年进入合肥将近10年，实际上，汉博之心城从2012年开业以来到现在正门已经堵了4年了，我非常看好之心城的快速爆炸。去年下半年地铁通了以后，之心城的收入有30%到40%的递增，基本上排在安徽省购物中心的前三名。

　　至于合肥市场，我会提醒安徽本地的民企和国企要注意，下一步拿重资的地产大颚会陆续进入合肥，在管理水平、土地以及产品上，我觉得可能还要面临新的挑战，大家还要居安思危。对于汉博而言，今年10月还有一个合肥项目要开业的，这需要合肥市民的检验。汉博现在体系里头有三条产品线，10万方以上体量是之心城，6万-10万的是漫乐城，6万以下的是美里天地，比较热的是管理输出、品牌输出。

　　耿乃兴：胡总在合肥有没有项目？从介绍资料看到你们在三四线城市已经在经营的有25个项目，能不能把你们的模式和理念做一个详细的介绍。

　　胡芳园：我们项目是从自建物业变成轻资产为主，浙江三四线城市能布点的基本上浙江三四线城市能布点的都布完了，在合肥没有项目，不过，在安徽的黄山、霍邱、灵璧、芜湖有四个项目。目前正以浙江为根据地，往华东、华中辐射。

　　我们运营的架构和筹备模式，都是针对小城市，容量有限、资源有限。对于安徽市场，我们比较明白，在浙江总结的一些营运企划体系在安徽也能落地，我们在商业中做的招商、营运这些体系内容是一样的，所以目前安徽的项目还是挺顺利的。

　　安徽市场是消费升级的开始。做儿童类、家庭类主题的购物中心，我认为是一个方向，另一个方向是社群，社群就是一群人聚在一起，不一定要有共同的价值观，或者收入，但是有一个核心。我觉得社群是一个购物中心突破的方向，同时可以和主题性结合起来。

　　耿乃兴：南京南站的喜马拉雅的项目曾经在行业里，被很多人看不好，认为设计不够，南站来往人很多，但是快速客流，如今已经成为南京比较有知名度的项目之一，针对这个问题，王总有什么可以分享的信息？

　　王锐：拿到这个项目时确实有很多弊端，因为火车站的客流量虽然很大，但是是流动的，想转化为消费的客流很难。与此同时，交通枢纽是商业中非常不利的因素，如何把不利因素转化为有利因素很重要。根据多年的商业经验，我们认为需要有差异化，有不同类型的商业形态出现。

　　所以，我们希望南京喜马拉雅项目是引领发展，以音乐或者以艺术为主题的主题馆，同时避免零售上的同质化，打造不同的地区为主题的主题馆，包括之前洽谈的意大利馆、欧洲馆、台湾馆等等，在此基础上，还将有文创馆，希望用不同主题馆的形式，针对不同的馆有不同的情景设计。

　　耿乃兴：接下来有请上海湾道实业股份有限公司董事长吴总谈一下对商业变革的想法。

　　吴佳俊：我做了十几年的商业，非常认同体验、互动、服务等，但一直没做到。之前收购一个小企业，后来在陆家嘴运行，是在12月31日开业的，在春节来临人少的情况下，做到了1070万的销售额，证明零售还是有希望的，实体是有希望的。

　　我们当时跟全球最大的IT服务商合作，签了一级战略合作伙伴，他本身就是苹果、华为、索尼、微软等批发的总代理；第二，哈工大、清华大学、中科大共同成立一个孵化器，叫引擎之家，综合体的名字是城市引擎，和三个院校一起合作。这个平台的黑科技产品交易量很可怕，每天接近15万左右。

　　过去卖的是技术，后来招人，技术型的消费人员是他们公司来委派，我这边是招聘的是零售人员，要卖颜值、卖情怀。我们做达令小宝，装了5个摄像头，可以和家人互动，有8万台小宝在全国各地老百姓的家庭，也就是一夜之间有了8万个粉丝。

　　在做商业模式的时候，每个人都知道自己的痛点，每个人都讲给我听，我掌握这个概念，就围着这个商业做，一不小心做成了黑科技。我们店铺是全国首个做了人脸识别系统的项目，只要在此消费，就有数据，今年有30多个项目，合肥也同样有机会。

　　耿乃兴：最后有请迈高（上海）体育发展有限公司的王总为大家分享下他的想法。

　　王鹏：迈高进入中国的时候建立了300多个经销商体系，迅速就迷失了，后来对经销商体系做了一些控制，迅速打造了赛事平台，目前已经开了7家店。

　　回归到商业本质，我们认为商业的本质不是竞争，而是自我的成长，要清楚自己在做什么。

　　从第一家店在上海世博源开业，迈高已经掌握了13000多个小孩的成长数据，并进行动态测试，与此同时，根据不同的年龄层设置不同的产品，满足消费升级的需求。可以说，迈高从来不是一个运动产品的服务商，而是一个数据公司。

　　在选址方面，我们的眼里没有二三线城市，只有一流社区，并且只进一流社区。